Причем связано это не только с долгами россиян, но и с финансовой устойчивостью банков, заявил директор департамента финансовой стабильности Центробанка Сергей Моисеев. В целом 2015-й станет для рынка недвижимости годом рецессии.
А эксперты добавляют: и с проблемой выдачи самих кредитов. Сегодня половина жилых комплексов не аккредитованы в банках для выдачи льготной ипотеки. И если они не пойдут навстречу населению и банкам, то беды не миновать, полагают аналитики. Плюс число иностранных инвесторов сократится до 10 процентов, а их вклад в нашу строительную отрасль - на треть.
Как не оставить строителей и россиян у разбитого корыта, "Российская газета" выясняла со своими экспертами.
Сегодня, чтобы получить ипотеку на льготных условиях, предложенных государством, нужно обратиться в банк и иметь при себе не менее 20 процентов стоимости квартиры, которая приглянулась. Размер кредита - до 8 миллионов рублей в Москве и Санкт-Петербурге, а в регионах - до 3 миллионов. Выплачивать заем разрешают не более 30 лет, причем речь идет о новостройках. По подсчетам аналитиков компании "Метриум Групп", если соблюдать все требования, то можно получить квартиру как эконом-, так и комфорт-класса.
Несмотря на скепсис ряда игроков рынка, программа субсидирования ставки по ипотеке может оказать серьезную поддержку строительной отрасли. Так считает гендиректор "Метриум Групп" Мария Литинецкая. "Ведь в массовом сегменте, - поясняет она, - на поддержку которого и направлены принимаемые правительством меры, требованиям программы удовлетворяют абсолютно все новостройки. Другое дело, что на сегодняшний день далеко не во всех из них можно оформить субсидированный кредит".
Как уже было сказано, половина жилых комплексов эконом- и комфорт-класса не аккредитована в банках, выдающих льготную ипотеку". Но почему? Эксперты объясняют это тем, что программа льготного ипотечного кредитования - инструмент совсем новый. Сделку по покупке недвижимости обычно закрывают в течение нескольких месяцев, поэтому инерция характерна для всех инстанций такого рода, объясняет вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. Рынок не в состоянии реагировать на перемены моментально, однако он должен принять льготную ипотеку с распростертыми объятьями, полагает собеседник "РГ", так как в период спада жилищного строительства это не только поддержка населения, но и живительный глоток для самого рынка.
Поэтому зависимость между количеством ипотечных кредитов и инвестициями в отрасль - прямая. Чем больше жилых комплексов аккредитуется в банках, тем живее пойдут дела у строителей. Единственное, что может нарушить планы, - это жесткие проверки со стороны банков, которые требуют от застройщиков проектные декларации и зарегистрированные договоры долевого участия. Возможно, кусок финансового пирога светит не всем, говорит профессор кафедры управления проектами и программами РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадий Стерник.
Автор:Инфографика РГ/ Леонид Кулешов/ Александра Воздвиженская
Кроме того, сложности могут быть у самих банков. По условиям госпрограммы, выдавать льготную ипотеку под минимальный процент можно при ежемесячном объеме подобных займов свыше 300 миллионов рублей. Однако и это не должно остановить кредитные организации: более мелкие игроки могут помогать населению (да и себе) через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.
По подсчетам аналитиков, квартиры средней стоимости ждет резкий скачок спроса, а к элитному жилью население охладеет. По-своему будет переживать этот год рынок вторичного жилья, откуда может начаться отток, ведь продать старую квартиру и купить новую на таких условиях - затея довольно привлекательная, полагают эксперты.
Если население получает однозначную выгоду, то строители - пока только условную. Инвестиции в рынок недвижимости в этом году могут упасть более чем на треть - с 5,8 миллиарда до 3,5 миллиарда долларов. По оценкам директора по развитию бизнеса компании S.A. Ricci Павла Яншевского, в случае повторного резкого ослабления рубля сокращение инвестиций может дойти и до двух миллиардов.
"Люди вкладывают деньги в недвижимость, так как не понятно, что будет происходить с рублем", - объясняет эксперт. А крупные инвесторы действуют, исходя из другой логики - ищут объект с большими рисками, но с высокой доходностью.
Пока большая часть капиталовложений приходится на лидера строительства - Москву. Ее доля - ровно четверть. Следом идет Санкт-Петербург (около трех процентов). Над рынком старых квартир будет довлеть и другой фактор - общий спад российской экономики в этом году. Геннадий Стерник прогнозирует снижение цен на недвижимость уже во второй половине 2015-го в Санкт-Петербурге и Краснодаре, а в 2016-м - на рынках Московской области, Самары и в других регионах.
И все же бороться с рецессией на рынке жилья необходимо и другими методами, в том числе удешевлением разрешений на строительство, импортозамещением стройматериалов и снижением ставок проектного кредитования отрасли. Такие меры уже содержатся в антикризисном плане правительства. По словам аналитиков, это поддержит застройщиков и снизит их издержки, тем самым повысив доходность проектов до желаемого уровня. Здесь все упирается исключительно в своевременность принятия этих мер, подчеркивает Геннадий Стерник.
С точки зрения экономики деньги любят тишину, добавляет Пономарев и заключает, что пока доверие к рынку не будет восстановлено, говорить о масштабных изменениях не приходится. Экономика РФ сейчас проходит наиболее тяжелую стадию из-за спада, однако как только наладится финансовый климат, за ним изменится и инвестиционный. Оптимизм вселяет и то, что для России открыт восточный рынок, который умеренно, но поддерживает присутствие своих инвесторов в странах-партнерах.