Свято место пусто не бывает
Константин Петрович, даже в условиях экономической нестабильности москвичи пытаются решить свой главный вопрос - квартирный. Это же прекрасно! Почему вы бьете тревогу?
Константин Тимофеев: Вспомним кризис 2008 года. В ходе его пострадали практически все девелоперы. Большинство из них пусть позже, но свои обязательства перед горожанами выполнили. Кто-то через год, кто-то через два или через пять, но дома достроили. Другие же, вроде "Энергостройкомплект-М" просто обманули граждан. Руководство города подключилось к достройке брошенных домов, и в результате москвичи получили 1771 квартиру. Но в 2012 году столица получила еще около 3 тысяч пострадавших жителей Щербинки, Троицка и других, которые вложили деньги в жилье, но в срок не получили его. Сейчас ситуация на каждой стройке у Москвы под контролем и эти дома тоже достроят.
Но с уверенностью я могу говорить лишь об объектах, которые возводятся по договорам долевого участия. Граждане, заключившие их, находятся под защитой 214-го ФЗ. Принятый десять лет тому назад, закон за прошедшее время был серьезно усовершенствован и сегодня реально работает. Конечно же, и он не панацея, но определенные гарантии людям дает. Во-первых, дольщики теперь знают, что одна и та же квартира не может быть продана неоднократно, как случалось раньше. Все договоры долевого участия проходят госрегистрацию, и повторные продажи исключены. Во-вторых, застройщик обязан соблюдать сроки сдачи дома по договору, ибо каждый день просрочки оборачивается для него штрафом. И в третьих, второй год действует механизм страхования застройщиков. То есть если дольщик не получил квартиру в оговоренное время, то по аналогии с банковским страхованием он имеет право на денежную компенсацию. Эти условия отбили охоту у большинства недобросовестных организаций мошенничать с дольщиками. Тем не менее, на рынке еще остались "серые схемы", на которые ведутся люди, пытаясь сэкономить при покупке квартиры.
Какие это схемы?
Константин Тимофеев: Схема продажи векселей, схема заключения договоров купли-продажи в будущем, схема предварительного договора покупки недвижимости... Охотников до чужих денег и способов получить их много.
Вы знаете в "лицо" фирмы, которые этим занимаются?
Константин Тимофеев: Могу назвать организации, которые на все пускаются, лишь бы обойти закон. ООО "Компания ГЮЮЮГ", ООО ПКФ "Афина ЛТД", ООО "Аламеда Лимитед"...Обо всех случаях мы сообщаем на своем сайте.
Что делают городские власти, чтобы пресечь их деятельность?
Константин Тимофеев: Существует определенный порядок ведения строительства на средства граждан. Оно может начаться лишь при условии, что у застройщика есть утвержденный городом проект, вся разрешительная документация и земельный участок. Нарушение правил мы выявляем как с помощью плановых проверок (в 2014-м году их было 64, а на 2015-й прокуратура Москвы согласовала 69), так и "контрольных закупок" квартир. Штрафы за нарушения - от 500 тыс до 1 млн руб. Всего с начала года штрафы составили 54 млн руб.
Ну, а в самых вопиющих случаях прокуратура Москвы по переданным нами материалам возбуждает уголовные дела - их возбуждено уже 10. Поскольку безопасность вложения денег москвичами в жилищное строительство требует участия самых различных структур, то для координации их деятельности в этом году по поручению мэра Сергея Собянина создан штаб правительства Москвы по взаимодействию с правоохранительными органами, который возглавил заммэра Александр Горбенко. Объединение усилий помогает пресекать незаконные схемы.
Запах "Ванили"
Есть компании, которые собирают деньги на строительство жилья, заведомо зная, что это им не под силу?
Константин Тимофеев: Есть. Например, у ЖСК "Ваниль",не было ничего для строительства.
ЖСК - тоже лазейка для нечестных компаний? В "РГ" поступает много сигналов на этот счет...
Константин Тимофеев: Схема строительства через ЖСК предусмотрена 214-м ФЗ, но лишь если кооператив обладает всеми правами застройщика. Имеет землю, проект и разрешительную документацию. Но беда в том, что законных всего 11 ЖСК из 33, реализующих квартиры.
А знаменитую группу компаний "СУ-155" во главе с депутатом Мосгордумы, не самым бедным в Москве человеком Михаилом Балакиным, который, отчитываясь о доходах за 2014-й год, указал в своей декларации цифру - 200 млн руб, вы куда отнесете? Только в этом году в Москве прошли два протестных митинга покупателей, которые называют себя жертвами этой компании. В последнем из них, 26 апреля, приняли участие 200 жителей не только столичного региона, но и Ленинградской области, Тулы, Ярославля, Нижнего Новгорода и других городов. Они направили письма президенту и председателю правительства страны, мэру Москвы и губернатору Московской области, министру внутренних дел...В Москве кто-то пытается им помочь?
Константин Тимофеев: Недавно в нашем градостроительном комплексе проходило совещание под руководством заммэра Марата Хуснуллина, где называлась цифра - СУ-155 имеет обязательства примерно перед 3,5 тысячи человек. Сколько из них уже сейчас можно отнести к пострадавшим, сказать пока трудно. По нынешнему законодательству ЖСК, созданные после 2011 года, чтобы привлекать деньги граждан, должны обладать правами застройщика. Но эти нормы не распространяются на ранее созданные ЖСК, чем и пользуется СУ-155. Оно пустило в ход старые ЖСК, у которых нет ничего просто для использования юридической схемы и привлекает так деньги не по договорам долевого участия, а через так называемые договоры паенакопления. Покупатели квартир, с которыми они заключаются, фактически не являются членами ЖСК, не участвуют в управлении кооперативом, не контролируют целевое расходование средств. Нет законных прав контролировать деятельность этих ЖСК и у нашего комитета, как и отслеживать движение денег и вести реестры пайщиков. Ситуация для граждан весьма опасная. Поняв это, покупатели квартир потребовали от СУ-155 заключить с ними, как и положено, договоры долевого участия. Получив отказ, вышли на митинги.
Почему же руководство СУ-155 вместо того, чтобы честно работать по 214-му ФЗ, предпочитает обходные маневры?
Константин Тимофеев: Это как раз объяснимо. Во-первых, работая в рамках ЖСК, действующих вне рамок закона, застройщик не ограничен сроками строительства. Он может годами говорить: сдадим дом завтра, и ему ничего за это не будет. Во-вторых, он абсолютно бесконтрольно распоряжается собранными средствами.
Это как?
Константин Тимофеев: Приведу пример. Собрал застройщик 1 млн руб на дом. 600 тыс. отправил на стройку, а 400 тыс потратил - на зарплаты, на премии начальству... Да и те 600 тыс. не факт, что пойдут именно на тот дом, на который собраны. Мы часто штрафуем организации, которые деньги граждан на одну стройку используют на другую. По 214-му закону нецелевое использование средств запрещено, а в рамках этих ЖСК - пожалуйста.
Контролировать расходы могли бы сами члены ЖСК, если до вложения средств они выбрали правление, ревизионную комиссию, но многие об этом не знают. Поэтому подписывают доверенность на некое лицо, которое в глаза не видели и тем самым передают право голоса на общих собраниях, что зачастую оборачивается против них самих.
Но это же, по сути, механизм, по которому в 90-е годы создавались финансовые пирамиды!
Константин Тимофеев: Это и есть пирамиды! И что самое тревожное, они растут, набирают темпы. Кризис, у многих девелоперов наблюдается снижение ликвидности, а им нужно рассчитываться с банками. Где взять деньги? Под новые проекты! Часто показывают людям лишь картинку проекта планировки, нигде не утвержденного. Разработка же самого проекта занимает от 6 месяцев до года, потом должны пройти публичные слушания, а значит, до начала строительства пройдет не меньше года. 2-2,5 года идет по нормам само строительство... Плюс инфляция, денег может снова не хватить. Вот и идет в ход очередной проект и сбор денег под него, а предыдущий превращается в долгострой.
Почему же москвичи покупаются на это?
Константин Тимофеев: Привлекает дешевизна "квадрата": если в среднем в новостройках он стоит 146 тыс. руб., то в ЖСК - на 20-30 тыс. дешевле. Экономия немалая, особенно для людей, покупающих квартиры на уровне котлована, - не все могут позволить себе приобрести готовое жилье, а не ждать его годами.
Сколько человек, по вашим оценкам, могут оказаться в числе обманутых в новых пирамидах?
Константин Тимофеев: С привлечением средств граждан сейчас в Москве строится 417 жилых домов, через ЖСК - 33. Это 8%. Вроде бы, цифра и невелика. Но для для столицы в целом это может стать серьезной проблемой. Сужу об этом по нынешней ситуации. С 2014 года Москомстройинвест стал вести Реестр пострадавших граждан. За это время к нам обратились за помощью 1467 человек, но включить в Реестр мы смогли только 555. Остальные 912 не соответствуют утвержденным на федеральном уровне критериям отнесения дольщиков к пострадавшим. У них либо нет полного комплекта документов, либо документов, подтверждающих платежи, либо они вкладывали деньги в строительство на непредназначенных для этого землях и т.д.
Будем бороться
Где же выход?
Константин Тимофеев: Нужно ликвидировать пробел в законодательстве, чтобы недобросовестные стройорганизации не смогли обманывать людей. Для этого правительство Москвы разработало ряд поправок в ФЗ N214, которые уравняют строительство в рамках ЖСК со строительством по договорам долевого участия. Кроме того, должен быть определен орган, уполномоченный контролировать их деятельность. В Москве, к примеру, этим может заниматься наш Москомстройинвест. А управление Росреестра по Москве взяло бы на себя учетную регистрацию пайщиков ЖСК, и тогда и их квартиры не смогут быть проданы повторно.
Свои предложения правительство Москвы направило в Госдуму РФ, но поддержки, к сожалению, не получило. В официальном отзыве правительства РФ сказано, что "контроль за финансово-хозяйственной деятельностью жилищно-строительного кооператива должен осуществляться ревизионной комиссией, а заключение о бюджете и годовой отчет представляются на рассмотрение общего собрания членов кооператива". Об этом говорится в статье 110 Жилищного кодекса РФ, где также упоминается, что удовлетворение в жилье членов ЖСК должно происходить за счет паевых взносов. С момента принятия этого кодекса прошло больше 10 лет, и сейчас опыт Москвы и других регионов страны показывает совсем другое, и не считаться с этим нельзя.
Что правительство Москвы намерено делать дальше?
Константин Тимофеев: Будем действовать через московских депутатов и вновь выходить через них в Госдуму со своим законопроектом. Мы не можем оставить москвичей без защиты.
- Покупать квартиры стоит только у организаций, заключающих договоры долевого участия.
- Проверить у застройщика наличие 5 документов: договора на землю, отведенную под строительство жилья, ГПЗУ, проекта дома, заключения стройэкспертизы и разрешения на строительство.
- Есть вопросы? Звоните по телефону "горячей линии" Москомстройинвеста + 7 495 695-80-96.