Берут, не торгуясь
Бизнесу предложено возвести новые дома на участках, лет 50 назад застроенных бараками. Сегодня износ этих зданий порой достигает 70 процентов, но официально ветхо-аварийными они не признаны. Чтобы стимулировать компании к участию в городской программе освоения застроенных территорий, им предоставлена возможность без проведения конкурсов зайти на "золотые" земли.
- В этом году инвесторам предлагается таким образом освоить свыше десятка территорий мегаполиса, - рассказывает главный архитектор Челябинска, заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства администрации областного центра Николай Ющенко. - Уже есть интересанты, готовые заключить договор без проведения торгов.
По его словам, на строительном рынке города наблюдается жесткая конкуренция за выгодно расположенные участки, где гарантирован высокий потребительский спрос на жилье. Борьба за рентабельные куски земли порой разгоняет стоимость лота до астрономических сумм. К примеру, аренда на пять лет участка площадью более 36 гектаров в северо-западном районе Челябинска обошлась местному застройщику в 1,3 миллиарда рублей. Это рекордно высокий ценник на аренду муниципальной земли за всю историю мегаполиса.
- На торгах застройщики увеличивают стоимость лотов в несколько раз, счет идет на сотни миллионов рублей, тогда как затраты при освоении застроенных территорий минимальны, - считает Николай Ющенко.
Понятно, что предприниматели рады возможности легально избежать торгов. Особенно это выгодно небольшим строительным фирмам.
- Аукционы проводятся нерегулярно, земельные участки нарезаются очень крупно - далеко не каждый застройщик в состоянии осилить предлагаемый масштаб, - поясняет гендиректор "Помкомплект-М" Михаил Топоровский. - У нас компания небольшая, нам проще зайти на компактную застроенную территорию, нежели конкурировать за свободные поля.
Даже с обременением
В планах застройщика обновить внешний вид одного из городских поселков, где сегодня люди ютятся в ветхих одноэтажных домишках. На их месте вырастут комфортабельные высотки общей площадью 330 тысяч квадратных метров. В настоящее время сдается в эксплуатацию четвертый многоэтажный дом. Но на деле подобные участки оказываются не столь выгодными, как на первый взгляд кажется: подготовка территории к новому строительству продвигается медленно.
- Договориться с собственниками домов и земельных участков порой непросто, - поясняет Михаил Топоровский, - люди стремятся завысить рыночную стоимость своего имущества, у многих не готовы документы для продажи: ссылаются на домовые книги "девятьсот лохматого" года. Мы помогаем восстановить права жильцов, затем выкупаем у них собственность, предоставляя равноценные по метражу квартиры в новостройках нашей компании либо на вторичном рынке.
В себестоимости квадратного метра нового жилья затраты на освобождение территории от старых домов составляют 3-4 тысячи рублей. Это почти вдвое меньше той суммы, которая закладывается инвесторами с учетом трат на аренду земельного участка через торги. В результате у застройщика появляется возможность для ценового маневра.
- Если бы было невыгодно заходить на застроенные земли, никто бы этим не занимался, - уверен директор компании "Юником-С" Александр Малов. - Однако, напомню, в договоре аренды муниципальной земли обычно прописан целый ряд условий, которые застройщик обязан выполнить.
В настоящее время компания уже приступила к застройке 26 микрорайона Тракторозаводского района Челябинска, где под снос идут полуразвалившиеся двухэтажные дома. Через пару лет они неизбежно попали бы в категорию ветхо-аварийных, но тогда расселение пришлось бы проводить уже за счет бюджетных средств. В пополнении списка аварийных домов власти не слишком заинтересованы: согласно закону до 1 января 2017 года необходимо полностью ликвидировать непригодное жилье в регионе, признанное таковым до 2012 года (а это 180 тысяч квадратных метров). На фоне просевшего на треть строительного рынка области и заморозки крупных строек в дальнейшем с расселением ветхого фонда могут возникнуть проблемы.
- В этом году в Челябинске планируется ввести в эксплуатацию порядка 700 тысяч квадратных метров нового жилья, тогда как в прошлом году сдали 875 тысяч, - говорит Николай Ющенко. - А в докризисный период показатель ввода жилья в областном центре доходил и до миллиона квадратных метров в год.
Аппетит в квадрате
Мастодонтов бизнеса даже отсутствие аукционов не привлекает. Они предпочитают строить большие объемы жилья в чистом поле.
- Мы рассматривали возможность участия в проектах освоения застроенных территорий, но экономической выгоды в них не увидели, - комментирует управляющий ООО "ЭкоСити" Андрей Аликин. - Застройщик остается один на один с собственниками ветхого жилья, а это огромный риск. Как правило, в полуразваленном бараке всегда находится пара-тройка жителей, которые настаивают, что их квартира стоит не полтора миллиона, а все десять.
Свою роль в реализации программы расселения ветхо-аварийных домов крупные застройщики видят в том, чтобы предложить муниципалитетам сравнительно доступные по цене квартиры экономкласса, возводимые в рамках федеральной программы "Жилье для российской семьи". Такая возможность сейчас рассматривается в АИЖК. Тем более что на Южном Урале ажиотажного спроса на дешевые квадратные метры по этой программе до сих пор нет: в реестр участников включены лишь 95 человек (при планируемом объеме строительства 707 тысяч квадратных метров).
Не видит смысла участвовать в освоении застроенных территорий и Корпорация жилищного строительства и ипотеки (ее учредителем является правительство области). По словам заместителя гендиректора по девелопменту ОАО "КЖСИ" Михаила Демакова, в свое время корпорация в числе первых участвовала в дебютных аукционах по освоению застроенных территорий, но в дальнейшем отказалась от такой практики: на пути застройщика возникает слишком много трудностей, причины которых кроются в несовершенстве федерального законодательства.
- Не регламентирован порядок определения выкупной цены собственности граждан, нет четкого механизма изъятия их недвижимости. По сути, победа в таком аукционе не дает застройщику ровным счетом ничего, кроме красивой бумажки, подтверждающей, что другая компания на эту территорию не зайдет, - рассуждает Михаил Демаков.
Уже на первом этапе реализации программы траты очень велики. Так, для временного переселения граждан необходимо наличие маневренного фонда, расположенного поблизости от прежнего жилья: люди негативно относятся к переезду в другие районы, велик риск столкнуться с массовым отказом от переселения. Но и это не панацея. Как сообщил заместитель гендиректора ООО "Бетотек-Строй" Сергей Пиксаев, когда на аукцион выставлялся участок по улице Новороссийской, у компании как раз неподалеку имелся маневренный фонд. Однако после переговоров с собственниками оказалось: чтобы удовлетворить все их требования, только на выкуп земли пришлось бы потратить порядка 10-12 тысяч рублей в расчете на каждый квадратный метр нового жилья. Как показывает практика, уговаривать упорных владельцев иной раз приходится годами, а их аппетиты со временем растут.
Кстати
На фоне намечающегося застоя челябинские застройщики стремятся оптимизировать расходы и повсеместно отказываются от возведения монолитно-каркасных зданий, возвращаясь к панельному домостроению, как наиболее дешевому. Ранее на протяжении 25 лет эту технологию старались вытеснить с рынка, но не вышло. Эксперты убеждены, что нигде не строят так много панельных домов, как в южноуральской столице. К примеру, в соседнем Екатеринбурге доля таких зданий не превышает двух процентов в общем объеме строительства. В Челябинске за четверть века удалось добиться снижения доли возводимых "панелек" с 60 процентов до 45-ти, но теперь вновь наметился рост. Местные строители лишь разводят руками, предлагая улучшенные серии и даже индивидуальные проекты, но все равно из железобетонных плит.