Строим и долгостроим
Примечательно, что новая инициатива появилась на фоне восстановления строительного рынка.
В России за первое полугодие 2015 года введено в эксплуатацию 34,3 миллиона квадратных метров жилья. По сравнению с первым полугодием 2014-го прирост составил 15,3 процента. На этом фоне юг России с 4,4 миллиона квадратных метров и 16-процентным ростом смотрится неплохо. После резкого спада в декабре-январе в регионе наблюдается постепенное наращивание темпов строительства. Еще весной многие эксперты не верили, что отрасли удастся подняться хотя бы до прошлогодних показателей, но за первое полугодие 2015 года, скажем, в Ростовской области введено более миллиона квадратных метров, что на 3,7 процента больше, чем за полгода 2014-го. В Астраханской области построено и сдано 218 тысячи квадратов, на пять процентов больше. В Волгоградской области рост составил 16 процентов. А в Калмыкии и Адыгее, за счет низкой базы, - 151 и 175 процентов соответственно. Краснодарский край со 120-процентным приростом оказался общероссийским лидером по количеству введенного в эксплуатацию жилья - 2,5 миллиона квадратов.
Во многом такие темпы объясняются активностью участников долевого строительства, значительная часть которых воспользовалась ипотекой с господдержкой по ставке до 12 процентов годовых. Так, например, в Волгоградской области заключено более трех тысяч договоров долевого участия, примерно столько же, сколько в первом полугодии 2014 года. Но при этом 14 домов-долгостроев признаны проблемными.
По данным Госстройнадзора Ростовской области, в реестре граждан, средства которых были привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых оказались нарушены, числятся более 450 человек. Но это лишь те люди, которые заявили о своих проблемах и добились внесения в реестр. На самом деле пострадавших больше.
- При этом стоит учитывать, что некоторые дольщики покупали сразу по несколько квартир, - сообщила пресс-секретарь регионального минстроя Вероника Силина.
Областные власти разработали схему, согласно которой сторонних инвесторов для завершения работ на замороженных стройках можно привлекать, предоставляя им земельные участки для возведения новых объектов. Однако согласовать эту схему с действующим федеральным законодательством оказалось непросто. Пока рассматриваются поправки, местные власти могут предложить новым инвесторам только льготное подключение к коммуникациям.
- Ведь дольщикам неважно, кто закончит строительные работы, застройщик, задолжавший им квартиры, или другая организация. Главное, чтобы люди получили жилье, за которое они заплатили деньги, - считают в региональном минстрое. Сейчас в регионе заключено пять соглашений о завершении строительства шести проблемных объектов в 2016 - 2017 годах.
Рисковые дольщики
Несмотря на законодательную защиту дольщиков, полностью обезопасить себя при участии в незавершенном строительстве невозможно, говорят эксперты.
- Финансовое положение компании может пошатнуться под воздействием огромного количества внешних и внутренних факторов. В результате порой даже честные застройщики прекращают строительство и банкротятся, увеличивая тем самым количество обманутых дольщиков, - отмечает юрист агентства правовой защиты "Дольщик" Роман Шевяков.
Изменения в законодательстве, согласно которым застройщик должен выбрать поручительство банка или страхование в качестве обеспечения своих обязательств перед дольщиком, не смогли существенно повлиять на ситуацию. Получить поручительство банка оказалось сложно, и подавляющее большинство застройщиков сделали ставку на страхование. Однако у крупных страховых компаний тоже довольно жесткие условия, поэтому застройщики страхуют свою ответственность в малоизвестных компаниях. Что произойдет с такой фирмой, если все дольщики обратятся за страховым возмещением, остается только гадать.
И все же россияне, надеясь приобрести квартиры по ценам ниже "вторички", участвуют в долевом строительстве, невзирая на риск. В оценке их потенциальной выгоды застройщики единодушны: к моменту сдачи дома в эксплуатацию квартиры в нем дорожают примерно на 15 процентов. Между тем, по мнению Романа Шевякова, реальная выгода при покупке недвижимости на первичном рынке в сложившихся условиях не столь однозначна и во многом зависит от деятельности каждого конкретного застройщика.
- Последний год экономических колебаний на рынке недвижимости сильно спутал положение дел. Кто-то из застройщиков предлагал необъяснимые и непривычные для него скидки, кто-то, наоборот, необоснованно повышал стоимость объектов. В целом после ввода дома в эксплуатацию стоимость квартир вырастает на 5 - 10 процентов, - считает он.
По словам Марины Карауловой, руководителя департамента маркетинга ООО "ВКБ-Новостройки", ведущего застройку в Ростовской области и Краснодарском крае, сейчас 90 процентов клиентов приобретают квартиры на стадии долевого строительства.
- В Ростове процент "долевки" выше, чем в Краснодаре, и может составлять до 95 процентов. В донской столице на 3 - 5 тысяч рублей выше и цена квадратного метра, - отмечает она.
- Доля инвестиционных покупок в общей массе сделок относительно невысока, в районе 15 процентов, - говорит Юлия Деева, руководитель пресс-службы ГК "Патриот", также осуществляющей строительство на юге. - Как правило, это высоколиквидные "однушки" или студии, которые рассматриваются как способ сохранить сбережения или альтернатива банковскому вкладу. Но в основном люди покупают квартиры для себя.
Дорожать - не дорожать
Предполагаемые изменения в сфере долевого строительства эксперты пока комментируют осторожно, ссылаясь на отсутствие ясности в новой схеме с участием банка.
- Есть риск увода в тень вкладов граждан, которые они делали в долевое строительство. Возможно также увеличение стоимости жилья. Сейчас мало кто строит на собственные средства, следовательно, в цену квадрата будет вложен и банковский процент, а прибыль застройщиков в готовом проекте снизится, - предполагает Вероника Силина.
- Все это приведет к удорожанию жилья ровно на стоимость кредитных ресурсов, которые заменят средства, внесенные физлицом по договору долевого участия, то есть на 18 - 22 процента, - соглашается Марина Караулова.
Однако некоторые эксперты уверены, что удорожание при новой схеме будет либо минимальным, либо его не будет вовсе.
- Пока нет однозначного представления о том, какие изменения планируется внести, - говорит заместитель генерального директора ростовской компании "Донстрой" Карина Акопян. - Возможны два варианта. Либо полностью кредитовать застройщика за счет банковских средств, в отличие от действующей схемы, когда при строительстве используются средства дольщиков, либо банк будет выдавать гарантии дольщикам, которые готовы вложить деньги в строительство. В первом случае расходы застройщика могут вырасти до 20 процентов. Но это вовсе не значит, что недвижимость подорожает так же. Сейчас на рынке очень высока конкуренция, а платежеспособность снизилась. Поэтому подорожание если и будет, то далеко не сразу и максимум на 10 - 15 процентов. Разница же в стоимости заемных средств покроется за счет снижения маржинальности застройщика. При втором варианте возможное, но необязательное подорожание и вовсе будет минимальным.
Как отмечают застройщики, предлагаемые изменения на рынке "долевки" способны решить проблему обманутых дольщиков. Новая схема, с одной стороны, может оказаться "санитарной мерой", очищающей рынок от мелких и ненадежных игроков, но с другой - со временем привести к монополизации рынка.