Заветная дюжина
В самый сложный период 2015 года ипотека с господдержкой, предназначенная для покупки квартир в новостройках, подставила крепкое финансовое плечо застройщикам и девелоперам. Но этого ресурса уже недостаточно, и теперь обсуждается возможность дополнительной помощи. Минстрой и Минфин РФ разрабатывают механизм предоставления льготной ипотечной ставки на покупку вторичного жилья, которое, в свою очередь, продается для приобретения недвижимости на первичном рынке. То есть речь идет об опосредованной поддержке "первички" через стимулирование продаж вторичных объектов. Схема предлагается та же, что и в случае с новостройками: снижение ставки по жилищным кредитам до 12 процентов годовых за счет госсубсидий.
Как считают многие специалисты, эта мера способна оживить рынок недвижимости за счет привлечения крупного пласта потенциальных клиентов, продающих старые квартиры и покупающих жилье в новостройке. Сейчас из-за отсутствия платежеспособного спроса и стагнации вторичного рынка такие клиенты просто не в состоянии осуществить первую часть этой операции. А значит, и вторая остается лишь в планах. Впрочем, есть эксперты, настроенные по отношению к таким мерам скептически.
- Банки дают кредиты на покупку объектов вторичного рынка под 14 процентов годовых. Субсидирование ипотечной ставки - это, конечно, неплохо, но удастся ли проконтролировать дальнейшие действия продавца "вторички"? Станет ли он вкладывать полученные от льготных ипотечников средства в покупку квартиры в новостройке? И если нет, то будут ли применяться к нему какие-то меры воздействия? - рассуждает заместитель директора ростовской компании "Донстрой" Карина Акопян.
К тому же даже 12-процентная ставка по ипотеке на вторичном рынке будет проигрывать ипотечным программам на рынке новостроек, где покупатели уже сейчас кредитуются под стандартные 11,4 - 11,5 процента. А некоторые банки, тесно сотрудничающие с застройщиками, и вовсе предлагают клиентам 9 - 10 процентов годовых. Следовательно, можно предположить, что переход покупателей с первичного на вторичный рынок не будет массовым.
Тем не менее для части потенциальных покупателей ставка 12 процентов может стать весомым аргументом для выхода на "вторичку".
- 12 процентов - это тот предел, который способен побудить человека к покупке квартиры на вторичном рынке, - считает руководитель волгоградского агентства недвижимости "Фабрика жилья" Алексей Цыпринюк. - До кризиса, когда средние банковские ставки были близки к этой цифре, люди охотно брали ипотечные кредиты. Потом, когда ставка выросла, объем кредитования резко снизился. Но когда в разгар кризиса появилось субсидирование ипотечной ставки на первичном рынке, спрос на новостройки вновь начал восстанавливаться. Если раньше в Волгоградской области сделки на первичном рынке составляли 40 - 50 процентов, то сейчас он равен минимум 70 процентам. Правда, следует учитывать, что у населения в этом году денег уже сильно поубавилось, а предложение квадратных метров за последние пять-семь лет значительно выросло из-за активизации застройщиков.
Последние покупатели?
В Астрахани сложилась похожая ситуация. Как отмечают местные застройщики и риелторы, примерно 65 - 70 процентов сделок приходится на первичный рынок, спрос обеспечивает льготная ипотека. Правда, все чаще люди ищут квартиры в сегменте экономкласса. Особой популярностью у покупателей пользуются квартиры в панельных новостройках с ремонтом, куда можно вселяться сразу после оформления сделки. Такие объекты являются своеобразной альтернативой "вторичке", привлекающей лозунгом "заходи и живи".
При этом наблюдается любопытная тенденция. После летнего затишья на рынок вышли покупатели, принявшие решение о покупке после долгих месяцев раздумий. Но, возможно, это последние клиенты с живыми деньгами.
- Если раньше было много пустых звонков, из которых только 10 - 15 процентов заканчивались сделкой, то в сентябре звонков стало мало, однако их результативность повысилась до 25 - 30 процентов. Это что касается "первички". На вторичном рынке реальные кредиты на покупку жилья сейчас выдаются под 15 - 16 процентов. Но даже если субсидированная ставка позволит снизить их до 12 процентов, вряд ли это сильно оживит рынок. Те, кто собирался купить квартиру, уже сделал это. Или делает прямо сейчас, чтобы потом надолго забыть об операциях с недвижимостью, - отмечает руководитель отдела продаж Нижневолжской строительной компании Александр Денисов.
Ростовские риелторы оценивают ситуацию по-разному, в зависимости от стратегии агентства и степени его ориентированности на первичный или вторичный рынки. По данным одних компаний, около 80 процентов сделок сейчас совершается на первичном рынке, по информации других, процентное соотношение примерно одинаково, у некоторых "вторичка" даже превалирует.
- Несмотря на все сложности, покупатели на вторичном рынке еще есть. Кому-то все же удалось сохранить свои сбережения, и сейчас эти люди пользуются дисконтными предложениями продавцов, отчаявшихся продать квартиры по старым ценам. Именно большие скидки еще поддерживают покупательский спрос на "вторичке". В Ростове они уже составляют 20 процентов от первоначально заявленной цены. Некоторые продавцы опускают цену еще ниже. Те же, кто не идет на это, не получают никакого результата, - говорит замдиректора ростовского агентства недвижимости "Лендлорд" Александр Гиденко.
Новая реальность
Ростовские эксперты отмечают еще ряд тенденций. Во-первых, покупателей, сумевших сохранить деньги, осталось совсем немного и становится все меньше. Во-вторых, люди теперь приобретают недвижимость для себя, а спекулятивный рынок сдулся. В-третьих, покупки осуществляются крайне осторожно: цикл сделок растянулся в два-три раза.
Потенциальные покупатели смотрят не столько на банковские ставки, сколько на размер скидок от продавца. Но вот если господдержка ипотеки совпадет с серьезным снижением цен, тогда участники рынка активизируются. "Вторичка" уже готова к дисконту, который еще год назад казался невероятным, но застройщики пока упорно держат цены, ограничиваясь лишь незначительными акциями.
- В условиях дорожающих стройматериалов застройщики практически достигли нижней точки. К тому же, возможно, скоро участие граждан в долевом строительстве будет осуществляться через банки. А наличие посредника в этой схеме, скорее всего, увеличит расходы застройщика и снизит маржинальность строительного бизнеса, - говорит Карина Акопян.
- Цены на новостройки снижать некуда, - соглашается с ней Александр Денисов. - Все возможные скидки уже заложены в акциях, стимулирующих продажи.
Однако у некоторых риелторов на этот счет иное мнение. Они считают, что застройщики лукавят и поле для ценового маневра у них имеется.
- Аргументы, что стоимость стройматериалов из-за снижения курса рубля выросла, не совсем обоснованны, - комментирует Александр Гиденко. - Большинство застройщиков используют отечественные стройматериалы, а у самых крупных даже имеются свои производственные мощности. Между тем из-за кризиса рынок отечественных стройматериалов тоже проседает. Цена на бетон, по моим данным, снизилась на 10 - 15 процентов. Да, подорожали импортные отделочные материалы, но ведь в большинстве новостроек квартиры продаются без отделки. А там, где ремонт все-таки осуществляется, упор делается на отечественные или некачественные, а значит, дешевые китайские материалы, которые не могут сильно повлиять на цену квартиры.
Кстати
В Краснодаре с катастрофической быстротой надувается жилищный пузырь, который, лопнув, может привести к социальному взрыву. В прошлом году в городе ввели 1,7 миллиона квадратных метров жилья, за восемь месяцев нынешнего - уже 1,3 миллиона. Как подсчитали аналитики, в некоторых районах города плотность населения уже доходит до семи тысяч человек на квадратный километр. Для сравнения: в бразильских фавелах она составляет 3,5 тысячи.
- У нас жилье - одно из самых дешевых в стране. В город въезжает огромное число людей с небольшим количеством денег, им всем нужны дороги, детские сады, школы и рабочие места, чего в Краснодаре просто нет, - говорит председатель краснодарского общественного совета по развитию городской среды "Помоги городу" Елена Шувалова.
Эксперты предлагают ввести ограничения на выдачу разрешений строительным компаниям и сократить, пока не поздно, число возводимых многоэтажек в городе. Однако власти города пессимизма экспертов не разделяют и считают, что рынок все отрегулирует сам.