Что будет происходить с рынком вторичного жилья в конце этого - начале следующего года и стоит ли сейчас покупать квартиру на вторичке, "РГ" решила выяснить у застройщиков.
- Резкое увеличение доли продаж с дисконтом мы отметили еще в июне, - рассказал "РГ" директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома. - Если в мае этого года 60 процентов продаж были совершены со скидкой, то месяц спустя с дисконтом шли уже 74 процента, и далее тренд только укреплялся. По итогам октября доля таких сделок составила 81 процент, что, по нашим наблюдениям, превышает предельный порог за последние несколько лет. Средний размер дисконта находится на уровне 10 процентов, наименее ликвидные объекты торгуются со скидкой примерно 15 процентов, реже уходят за 20 процентов.
По словам экспертов, такая доля продаж с дисконтом свидетельствует о том, что цена предложения в базах данных не соответствует ожиданиям покупателей, которые сегодня и определяют активность на рынке. При этом продавцы формально не могут смириться со снижением реальных цен на жилье, наблюдая, как, опережая инфляцию, дорожает все вокруг - от колбасы до лекарств и автомобилей. "Цена предложения в базах данных тоже снижается - отрицательная динамика с начала года составляет сейчас 3,3 процента, - говорит Сергей Шлома. - Однако по факту приобрести квартиру сейчас можно на 10-15 процентов дешевле, чем год назад. Разнонаправленные ожидания покупателей и продавцов как раз и формируют сегодня конфликт сторон на рынке жилья. В "штатном режиме" расхождения между ценовыми ожиданиями покупателей и продавцов не превышают 10 процентов. Сейчас же разница составляет 30 процентов, что не только затрудняет процесс достижения компромисса, но крайне ограничивает количество сделок. По нашим данным, на вторичном рынке жилья сегодня продается около 20 процентов выставленных на продажу объектов. За редким исключение это те квартиры, собственники которых готовы идти на уступки по цене. У остальных немного шансов быть проданными до конца года".
Причем в разных сегментах ценообразование на вторичном рынке происходит очень по-разному. Так, к примеру, цены на вторичном рынке в элитной недвижимости в большей степени сформированы субъективными представлениями продавцов о цене, или даже о ценности их объекта, нежели чем о рыночной ситуации. "До недавнего времени у покупателей в дорогом сегменте большую роль играл эмоциональный фактор принятия решения о покупке, - сообщила "РГ" руководитель отдела городских продаж ORDO Group Ольга Тараканова.- За последние полтора-два года в связи с падением экономики в целом поменялись и мотивация, и поведение покупателей. На первый план вышел рациональный подход, поиск наилучшего баланса цена/качество и желание взять тайм-аут".
По ее словам, это привело и будет дальше вести к снижению цен на вторичном рынке в элитном сегменте.
Что касается массового жилья, то здесь эксперты считают, что не стоит ожидать каких взлетов или подъемов: ситуация будет развиваться более-менее однородно и стабильно с точки зрения ценообразования. В сегменте эконом-жилья огромное место всегда занимали так называемые "альтернативные" сделки, когда, приобретая новую квартиру, покупатель полностью зависит от сделки по продаже своей старой квартиры. По словам Ольги Таракановой, такие цепочки иногда насчитывали 50-10 сделок, причем многие брали ипотеку. Если представить, что в этой цепочке кто-то не смог все-таки продать свою квартиру или получил отказ по кредиту, вся цепочка рассыпается. А учитывая то, что с каждым месяцем платежеспособного спроса становится все меньше и меньше, застройщики уверены, что падение цен на вторичном рынке будет продолжаться как минимум еще в течение полугода. Более дальние перспективы предугадывать сложно, все меняется. "Обрушение цен тоже не произойдет ни через полгода, ни через год, поскольку в Москву продолжает идти огромный приток мигрантов, за счет которых цены на жилье на более высоком уровне, чем в любом другом регионе России, - уверена Ольга Тараканова.
Эксперты считают, что при сохранении текущей макроэкономической ситуации, конъюнктура рынка жилья в ближайшие месяцы существенно не изменится. "Мы прогнозируем дальнейшую умеренную положительную динамику потенциального спроса, - поясняет Сергей Шлома. - А цена предложения по итогам года, очевидно, покажет незначительную отрицательную коррекцию.
В следующем году, по мнению застройщиков, ситуация на рынке вторичного жилья будет развиваться по тому же сценарию, что и в этом. "Если говорить о перспективах на будущий год, то можно предположить, что при отсутствии острых ситуаций в политике и экономике на рынке жилья будет примерно таким же, как и нынешний, - считает Сергей Шлома. - Спрос - по-прежнему ограничен низкой покупательской способностью населения, а сделки - совершаться по необходимости решения жилищных вопросов. Однако, по нашим оценкам, исчезнет фактор чрезмерных ожиданий, которые лихорадили участников рынка вплоть до последнего времени: покупателей - в отношении беспрецедентного снижения цен, продавцов - в том, что их квартиры наверняка подорожают".
Он считает, что и продавцы, и покупатели научатся жить в новых реалиях, и это сбалансирует ситуацию на рынке жилья.