Пошли на спад
Спекулянты, что называется, ловят рыбку в мутной воде. Некоторые владельцы боятся обесценивания своей земли из-за колебания курса рубля, многим просто нужны наличные из-за сокращения доходов - в любом случае, количество частных объявлений растет очень быстро. На самом крупном в России сайте частных объявлений каждый день выставляют на продажу по несколько десятков участков в Ростове и пригороде. Впрочем, речь идет не только о крупнейшем мегаполисе Юга России. Схожие тенденции наблюдаются и в Краснодаре, и в Волгограде, и в Астрахани.
Растет предложение - снижается цена. Первая, правда, единовременная корректировка цен произошла еще в декабре 2014 года. Она была связана с некоторой паникой на рынке, когда усилиями спекулянтов стоимость евро переваливала за 100 рублей.
Во втором полугодии 2015 года цена на недвижимость в рублях стала снижаться в нескольких сегментах рынка (частный сектор, дачные и садовые товарищества, коммерческое использование), причем сильно: на 20-30 процентов от первоначальной стоимости. Это связано с тем, что продавцы участка решают закрыть вопрос до конца года и поэтому начинают идти на существенные уступки, говорят риелторы. На самом деле, причин куда больше.
- Примерно треть строительных организаций готовы покинуть рынок на какой-то период времени. Либо они уже переориентировались на строительство более дешевого жилья (таунхаусы, объекты меньшей площади). Основная масса потенциальных клиентов рассматривает участки в частном секторе для личного строительства с наличием всех коммуникаций, включая центральную канализацию. При этом они готовы рассматривать цену - не более миллиона рублей за сотку, - говорит генеральный директор агентства недвижимости "ЛендЛорд" Александр Гиденко. - В итоге, количество предложений увеличилось примерно на 20-25 процентов. Насколько мы видим, продавцы пока что в основном ориентированы на цены прошлого года и с трудом идут на снижение. В основном реализуются участки, собственники которых имеют вынужденные продажи. Предположительно, корректировка цены будет наблюдаться еще пару лет.
При этом риелторы признаются, что более половины продавцов стремятся изначально завысить стоимость сотки на 25-35 процентов, а затем якобы идут на определенные уступки.
Спрос убивает предложение
Валютные колебания сейчас почти не влияют на цены. Предложения в долларах и евро в Ростове - большая редкость и в пересчете на рубли эти суммы, как правило, оказываются очень завышены.
По данным крупнейших агентств недвижимости Ростова, с января 2014-го по январь 2015-го цены на землю в черте города, а также в незначительной отдаленности (до семи километров), выросли приблизительно на 10-15 процентов. В основном это связано с тем, что мегаполис активно разрастается, появилась новая транспортная схема, строится международный аэропорт и стадион к ЧМ-2018, а также особые туристические и экономические зоны. В отдалении от города цены в рублях оставались прежними или показывали незначительный прирост - как правило, не более трех процентов.
- Если бы не кризис, можно было бы ожидать дальнейшего удорожания. Стало модно жить в своем доме, люди с удовольствием продавали квартиры и переезжали "на волю". Сейчас этого нет. У людей нет денег на постройку дома, - говорит Артем, частный предприниматель из Ростова, который специализируется на подборе участков для состоятельных клиентов.
Делить на два
Как отметил Александр Гиденко, кризис уже поспособствовал снижению спроса на участки в садовых и дачных товариществах, так как большинство из них раньше покупали строительные компании для возведения коттеджей. Сейчас в связи с существенным снижением сбыта готовых объектов, новые участки оказываются невостребованными. Спрос на них падает. Особенно это наблюдается в сегменте участков площадью от десяти соток.
- Лучшая тактика сегодня, если есть свободные деньги - выкупать участки площадью от 10 до 12 соток, делить их на два и продавать отдельными лотами, - говорит один из участников рынка. - Правда, я бы посоветовал не спешить с покупкой. Экономисты не ждут роста цен в следующем году. Если покупательская способность населения будет падать, то и цены на землю - тоже. Лучше подождать, возможно, вложить деньги в доллары до второго квартала 2016 года, а дальше смотреть по обстоятельствам.
- Далеко не все банки дают кредиты на приобретение земли. Получить подобный кредит несложно, однако услуга мало востребована потенциальными клиентами, - рассказывает Александр Гиденко. - Программы государственной помощи на покупку земли также существуют, но зачастую потенциальные покупатели земельных участков о таких программах просто не знают.
По его словам, в 2018-2020 годах ожидается оживление спроса и, как следствие, повышение цен на участки как в пригороде Ростова-на-Дону, так и на более отдаленных территориях. Основной причиной тому станет выведение за черту города многих производственных сооружений и зданий, а также развитие придорожного сервиса и инфраструктуры в пригородах донской столицы.
На что нужно обратить внимание при покупке участка: удобная транспортная развязка (дорога к участку) и наличие коммуникаций (вода и свет). Важна перспектива подвода газопровода в течение одного года, а также отсутствие подземных вод и незатопляемость участка в паводки. Также имеет значение удаленность от дорог с большой интенсивностью прохождения грузопотока - расстояние от них должно быть составлять не менее 500 метров. Фасад участка - не менее 10 метров, а уклон - не более 10 градусов.