В консалтинговой компании, занимающейся коммерческой и элитной недвижимостью S.A. Ricci, "РГ" подтвердили - усредненная ставка аренды на рынке офисной недвижимости в третьем квартале этого года несколько выросла во всех классах. "Заявленная стоимость офисных площадей класса В увеличилась на 10 процентов, в классе А рост составил 3 процента, - сообщил "РГ" управляющий партнер S.A. Ricci Алексей Богданов.
Однако другие опрошенные "РГ" эксперты не увидели на рынке позитивной динамики. Так, к примеру, в компании JLL не наблюдают роста ставок на офисном рынке Москвы. Активность арендаторов офисов в целом все еще остается сдержанной, тогда как доля вакантных площадей на рынке достаточно высока и составляет около 15 процентов, или около 2,8 миллиона квадратных метров качественных офисов (классов A, B+ и B-), говорят в JLL.
"Повсеместного повышения цен на московские офисы в течение третьего квартала, и тем более с начала года, не наблюдалось, - подтвердила "РГ" и директор департамента исследований по России Cоlliers International Вероника Лежнева. - За прошедшие три месяца номинированные в долларах и в рублях ставки аренды были стабильны. В классе А действительно было отмечено небольшое увеличение средневзвешенного показателя, однако это не связано с общим рыночным трендом, а вызвано высвобождением на рынке ранее занимаемых дорогих площадей и завышенными ожиданиями собственников данных помещений относительно реальных ставок аренды на эти помещения".
В этом году идет активный переход долларовых ставок в рублевые. Так, соотношение рублевых и долларовых предложений в классе А составило 63 к 37 процентам, тогда как еще в конце прошлого года такое распределение имело иную пропорцию: 45 к 55 процентам, подчеркнули в Cоlliers International. В классе В+/- по рублевым ставкам экспонируется более 95 процентов офисов. "Основная часть собственников по-прежнему при заключении договора фиксирует верхнюю границу валютного коридора по курсу ниже официального, что фактически снижает эти долларовые ставки на 15 процентов, пояснила Вероника Лежнева. Поэтому, оценивая перспективы рублевых ставок аренды до конца 2016 года, скорее всего, коррекция по итогам года будет в пределах 5 процентов в сторону понижения.
В компании S.A. Ricci заметили и еще один позитивный тренд - на рынке офисной недвижимости столицы "вакансий" стало меньше. "Уровень незанятых площадей на рынке московской офисной недвижимости в третьем квартале снизился по сравнению с первым полугодием 2016 года примерно на два процента до 2,6 миллиона квадратных метров, - сообщил "РГ" Алексей Богданов. - Уменьшение объема свободных площадей объясняется снижением девелоперской активности, с одной стороны, и совершением нескольких крупных сделок - с другой".
По словам эксперта, формальное снижение вакансии регистрируется во всех классах офисной недвижимости. Так, в классе А количество свободных площадей снизилось до 20 процентов в первую очередь за счет нескольких крупных сделок. А в классе В+ лидером по объему вакантных площадей в абсолютном выражении является зона ТТК, на которую приходится более 650 тысяч квадратных метров всех пустующих площадей.
- Мы ожидаем, что доля вакантных офисных помещений будет постепенно снижаться и к концу года составит 16 процентов, - поделился прогнозом Алексей Богданов. - Причинами снижения станут: поглощение площадей, вызванное низкими ценами, и низкий объем поступающих на рынок новых площадей.
Однако далеко не все готовы с этим согласиться. К примеру, в Knight Frank считают, что вакантных площадей офисной недвижимости меньше не становится. И если в Сити и в пределах Садового кольца офисные центры еще более-менее заполнены, то за МКАД некоторые комплексы остаются пустующими. Эксперты фиксируют переезды компаний и соответственно перезаключений договоров по существующим площадям, а чистого спроса почти нет, так как компании не расширяются. Максимальный уровень вакансии отмечен в зоне МКАД (29 процентов), признают в S.A. Ricci. По их информации, в абсолютном выражении наибольший объем свободных площадей класса А регистрируется в зоне ТТК и Садового кольца (в общей сложности более 700 тысяч квадратных метров). Примечательно что уровень вакансии в зоне ТТК ниже (17,5 процента), чем в зоне Садового кольца (22 процента).
Эксперты заявляют, что причиной роста заявленных ставок стало пока еще нездоровье офисного рынка, восстановление которого при таком большом уровне вакантных площадей ожидать рано. К небольшому росту ставок аренды привел рост себестоимости строительства, инфляция, последствия от обесценения национальной валюты. Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов, что заявленная ставка аренды - это предварительная цифра, которая может снизиться. Прохождение "дна" рынка, по самым позитивным прогнозам, ожидается ранее 2017 года. Между тем аналитики уверены, что до конца 2016 года ставки аренды офисной недвижимости в Москве увеличатся ещ