Новый платеж появился в Петербурге вместе с поправками в закон о налоге на имущество организаций. Документ был принят 26 ноября прошлого года и вступил в силу с 1 января. Но первые выплаты по нему предстоят в следующем году.
Суть в том, что раньше девелоперы не платили имущественного налога за объекты, которые не находятся на их балансе. К таковым относятся все новостройки, ведь компания возводит дом, продает в нем квартиры, покупатели получают документы о соб-ственности и, соответственно, сами платят за эти квартиры налог на имущество физлиц.
С девелоперов брали деньги за бизнес-центры, развлекательные комплексы, то есть за объекты, которые бизнес реально использует. И вот, после поправок в закон в списке появились и непроданные квартиры в жилых домах.
- Сейчас ситуация на рынке новостроек в Санкт-Петербурге такая, что остаются именно не купленные квартиры, то есть застройщик и не стремится оставить квартиры для продажи на "вторичке". Почему? Потому что спрос на вторичном рынке стабильно снижается, цены падают, и квартиры застройщика попадают в очень конкурентное поле, и от такой ситуации получить прибыль практически невозможно. Видимо, понимая это, власти и решили ввести налог - застройщики почти наверняка в ближайшее время не будут успевать продать все квартиры до сдачи, вот и появилась возможность за их счет пополнить бюджет. Хотя, с другой стороны, налогом облагается вся недвижимость в России, почему квартиры застройщиков должны быть исключением, - говорит Сергей Беляков, главный управляющий департамента новостроек крупного агентства недвижимости, входящего в ассоциацию риэлторов Санкт-Петербурга.
Мнение эксперта подтверждает и ситуация с налогом на имущество организаций. Он входит в тройку самых крупных источников для пополнения городской казны, и на него в Смольном возлагали большие надежды. Но, по данным финансового комитета Смольного, в 2014 году вместо запланированных 32 миллиардов 134 миллионов рублей в бюджет по статье "налог на имущество организаций" поступило только 27,5 миллиарда. В последующие годы ситуация немного улучшилась, в этом году из этого источника планируется собрать 29,6 миллиарда. Проект бюджета на следующий год подразумевает рост поступлений до 33 миллиардов 401 миллиона рублей.
Сколько конкретно заплатят застройщики из этой суммы, пока точно сказать нельзя - количество непроданных квартир будет определяться по итогам года. Согласно оценке объединения строителей Санкт-Петербурга, до 10 процентов всех квартир в городских новостройках не находят сразу своего покупателя.
- В городе остаются непроданными порядка 250 тысяч квадратных метров жилья. Ставка налога на имущество для юридических лиц составляет один процент от кадастровой стоимости, - то есть примерно 1 тысячу рублей за 1 квадратный метр. В целом сумма денежных средств, которую все петербургские застройщики должны уплатить в качестве налога, составляет 250 миллионов рублей. Такая цифра практически не повлияет на строительный рынок в целом, - говорит генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов.
Ряд участников рынка считает, что появление нового налога не сулит ничего хорошего, причем аукнуться нововведения могут не только девелоперам, коснутся они и рядовых покупателей недвижимости.
По словам Юлии Ружницкой, коммерческого директора одной из крупных строительных компаний Северо-Запада, на рынок будет выводиться ровно такой объем жилья, который можно реализовать до ввода дома в эксплуатацию. В конечном итоге это может привести к появлению дефицита недвижимости в новостройках.
По мнению эксперта, столкнувшись с необходимостью платить налоги за непроданные квартиры, застройщики сократят вывод новых объектов, для того чтобы имеющееся на рынке предложение раскупалось быстро и по высокой цене.
- Первые платежи застройщики будут перечислять в 2017 году. И в зависимости от размеров налоговых выплат, вполне вероятно, что бизнес не пожелает нести это бремя в одиночку и частично переложит расходы на покупателя, - считает Анастасия Тузова, президент группы инвестиционных компаний, входящих в ассоциацию риелторов Санкт-Петербурга.
Сегодня застройщики платят за здание уже после завершения строительства, в частности, регистрация дома происходит за счет девелопера. Уже после заселения застройщик платит коммунальные услуги за непроданные квартиры. Даже несмотря на то, что они пустуют, все равно 1000-1500 рублей в месяц набегает за тепло, ОДН или уборку в парадных.
Ряд экспертов склоняется к мнению, что, столкнувшись с необходимостью платить дополнительный налог, петербургские застройщики присмотрятся к участкам в Ленобласти, где налога на непроданные квартиры нет вообще, а стоимость земли ниже, что позволяет строить более дешевое жилье. В то же время, никто из экспертов не верит, что необходимость платить налог заставит застройщиков дем-пинговать.
- Если "уронить" цены на квартиры в строящемся доме, то появится риск не достроить его, - говорит Юлия Ружницкая.
А по мнению Александра Белоусова, в целом ситуация никак не отразится на цене квадратного метра.
Эксперты обращают внимание на другую проблему: из-за дополнительного сбора застройщикам станет невыгодно выводить готовый объект на сдачу при большом количестве непроданных квартир. Это означает, что могут появиться разнообразные схемы по затягиванию сдачи уже готового здания. В такой ситуации крайними рискуют оказаться покупатели, вложившиеся в дом еще на этапах строительства. Пока застройщик решает свои вопросы, им придется дольше ждать ключей от своих квартир.