Кадастровая стоимость недвижимости будет зависеть от износа строения
Минэкономразвития уже выпустило первую методичку по кадастровой оценке стоимости квартир, гаражей, домов, в том числе незавершенного строительства, а также земельных участков. Указания предназначены для профессиональных участников рынка, но они будут полезны и обычным гражданам - интересно же узнать, на основании чего государственные кадастровые оценщики будут начислять земельные и имущественные налоги.
В документе впервые четко говорится, что при оценке необходимо учитывать износ построек, рассказал гендиректор Московского областного БТИ Владислав Мурашов. Для большинства обычных зданий и сооружений срок службы составляет 80 лет. Для построек с деревянными несущими стенами - 50 лет. Временные бытовки, склады, летние павильоны строятся по регламентам только на 10 лет. А вот уникальные здания музеев, хранящих национальные и культурные ценности, произведения искусства, а также стадионы и театры имеют запас прочности 100 лет.
"Многие ошибки при прежней кадастровой оценке были допущены именно из-за игнорирования этого ключевого фактора. В результате ветхие дома иногда оценивались в разы выше, чем новые коттеджи, а их владельцы рисковали получить в этом году налоговые квитанции с неподъемными суммами", - объясняет Владислав Мурашов.
Благодаря уточняющим правилам, прежний подход отменяется.
Так как же физический износ построек повлияет на кадастровую оценку? "Чем старее дом или гараж - тем, как правило, ниже будет его кадастровая стоимость, а соответственно и налоги", - продолжает Мурашов. Но есть нюансы. Например, построенные 150 лет назад исторические дома на Тверской в Москве или на Невском проспекте в Петербурге на рынке недвижимости дорогие - и для покупки, и для аренды. В данном случае влиять на итоговую оценку будет более весомый фактор - месторасположение. И это справедливо, иначе получится, что элитные квартиры в особняках начала XX века в центре города будут иметь примерно такую же кадастровую стоимость, как избушки в окрестных деревнях.
Физический износ зданий будет рассчитываться на основании технической документации, которую хранят в своих архивах Бюро технической инвентаризации по всей России. Именно на их базе в регионах будут с 2017 года создаваться государственные бюджетные учреждения (ГБУ) для проведения кадастровой оценки недвижимости. Данные об исторических постройках, в том числе имеющих культурную ценность, можно будет найти в Государственном архиве РФ, Российском государственном историческом архиве, в архиве Академии наук. При кадастровой оценке недвижимости, имеющей культурную ценность, учитывается ее специфика.
Впервые апробироваться новая методика будет уже в ГБУ. Специалисты и участники рынка считают, что на практике всегда могут выявиться недочеты. Создание новых специализированных учреждений по госоценке в регионах еще только идет, поэтому есть время досконально проанализировать все положения и нормы, чтобы потом, в масштабе всей страны, методика работала точно, как часы.
Между тем "Российской газете" стало известно, что профсообщество сейчас обсуждает некоторые пробелы и расхождения в методичке. Не исключено, что в январе 2017 года появится ее новый вариант.
Как будут оценивать дачные участки
В методических указаниях сделан акцент на специфике кадастровой оценки земельных участков. Ее следует проводить "без учета стоимости расположенных на них многолетних насаждений". То есть не важно, что растет в вашем саду - яблони и картошка или карликовые японские деревья, - в любом случае на кадастровый учет ландшафтный дизайн никто не ставит. Специалисты отталкиваются только от баз данных различных госучреждений, поэтому на кадастровую стоимость участка роскошный сад не повлияет. Хотя при сделках купли-продажи на открытом рынке это будет серьезным аргументом в пользу очень высокой цены недвижимости, отмечают эксперты.