Оказалось, что термином "трейд-ин" сегодня обозначают довольно широкий спектр услуг, который позволяет клиенту реализовать (разными способами в зависимости от формата услуги) свою квартиру на вторичном рынке и купить жилье в новостройке.
Первый вариант - это когда квартира выкупается компанией (застройщиком или риэлтором) по цене ниже рыночной (как правило, это 90% от рыночной стоимости) и на эти деньги покупателю подбирают квартиру в новостройке, поясняет Алексей Бернадский, заместитель директора Департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Преимущество такого подхода - скорость проведения сделки, поскольку клиент не тратит время на поиск покупателя для своего объекта, а сразу получает деньги для новой покупки. Также участвовать в таком выкупе в зависимости от условий программы может любой объект недвижимости, даже загородный дом или земельный участок. Чаще всего, такие сделки проводятся в случае, если клиенту по личным обстоятельствам необходима срочная сделка или на новостройку предлагаются краткосрочные выгодные условия покупки, например, на старте продаж. То есть продажа квартиры с дисконтом все равно возмещается покупкой нового объекта с хорошей скидкой.
Однако предложить такую услугу, как отмечает Бернадский, может ограниченное число компаний. Чаще всего - это крупные риэлторские агентства. Застройщику трейд-ин в таком формате невыгоден, поскольку на баланс вместо прибыли он получает непрофильный объект, которые еще нужно постараться реализовать на стагнирующем вторичном рынке. Другое дело крупная риэлторская компания, которая сможет потом успешно реализовать такой актив. Пользуется трейд-ин именно в формате срочного выкупа очень ограниченным спросом, поскольку покупатель получает на руки все-таки меньшую сумму, чем было бы возможно выручить при обычной продаже, но, как правило, для таких клиентов главное сделать сделку максимально быстро и с наименьшими возможными потерями.
И второй вариант, наиболее сейчас распространенный на рынке (во многих риэлторских компаниях такая услуга, пока крайне мере, номинально предлагается) - одновременная покупка квартиры в новостройке и продажа имеющегося жилья на регулярном рынке. Обе сделки удобней проводить в рамках одной компании, что оптимизировать время и деньги на организации, хотя строго говоря, это две юридически независимые сделки. Продажа квартиры на вторичном рынке - это длительный процесс, особенно сейчас, когда средний срок экспозиции объектов увеличился до 4 месяцев. Для этого ряд риэлторских компаний могут обеспечить длительное бронирование квартиры в новостройке с фиксацией цены на момент бронирования (в среднем на 1-2 месяца, не более). Как правило, когда покупатель заключает договор бронирования и вносит аванс, эту сумму засчитывают в цену квартиры, в редких случаях при бронировании, превышающем три месяца, эти денежные средства могут не возвращаться.
Для покупателя это выгодная схема, поскольку цена новостройки, пока клиент будет продавать свою "вторичку" не будет расти (обычное застройщики проводят плановое повышение цен раз в квартал, иногда и чаще). В случае, если квартиру не удастся продать в срок, аванс возвращается. Не все застройщики готовы к столь длительному бронированию, как правило, его дают те компании, объекты которых реализуют риэлторские агентства, поскольку они могут обеспечить поэтапное прохождение всей сделки.
При правильно подобранной рыночной цене предполагается, что двух месяцев достаточно для реализации квартиры на вторичном рынке. Когда на имеющийся объект найден покупатель, который вносит аванс за квартиру, с клиентом заключается договор долевого участия на новостройку, который идет на регистрацию. К моменту выхода на сделку по продаже вторичной квартиры, у него уже зарегистрирован договор на новостройку. То есть оплату новой квартиры он спокойно проводит после завершения сделки с вторичной квартирой. В этом случае клиент более защищен, чем при альтернативных сделках между квартирами вторичного рынка, поскольку оплату по договору на новое жилье он может провести уже после продажи имеющегося.
Также иногда необходимо договориться с новым покупателем вторичной квартиры о том, чтобы на время оформления сделки бывший собственник еще мог некоторое время там пожить, как правило, не более трех месяцев. По истечению этого срока риэлтор может согласовать с новыми собственниками сдачу в аренду квартиры продавцу на более льготных условиях. Если эта квартира выкупается компанией, то она априори заинтересована в обеспечении оптимальных условий для клиента, поэтому квартира может быть предоставлена в аренду.
Трейд-ин популярен, по словам Бернадского, во всех сегментах, поскольку если застройщик соглашается на длительное бронирование, то, как правило, никаких ограничений на пулы возможных объектов нет, ведь квартиры продаются по рыночной стоимости, без каких-то дополнительных дисконтов, и покупатель выражает "свою готовность купить", внося аванс за бронирование. В массовом сегменте таких сделок больше. Связано это с тем, что в высокобюджетных классах у людей чаще всего есть свободные средства на покупку. В массовом же сегменте достаточно часто кроме как от продажи имеющейся квартиры или оформления ипотечного кредита получить средства на новое жилье "неоткуда". Особенно сейчас, когда из-за падения доходов населения наблюдается дефицит наличности (то есть свободных денег для покупки у граждан мало).
Наталья Шаталина, генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Новостройки":
- Всегда на рынке будут покупатели, которые хотят продать квартиру на вторичном рынке и приобрести квартиру в новостройке. Среди них есть и те, кто хотят продать квартиру, в которой непосредственно проживают, и купить квартиру в сданной новостройке, а еще лучше в новостройке с отделкой, чтобы не решать проблему с арендой на время ремонта или окончания строительства.
Есть и такие покупатели, которым, например, досталась квартира от бабушки или родственников в старом фонде жилья, но они хотят жить в современном доме с удобными планировками. И тем, и другим, конечно, удобно использовать схему трейд-ин. Именно поэтому такой механизм будет оставаться востребованным.