Покажите договор
Планов по выявлению неплательщиков в городе множество. Например, в конце прошлого года городские власти предложили владельцам недвижимости регистрировать договоры аренды через "Горжилобмен", организацию, подконтрольную Жилищному комитету Смольного.
Но пока "Горжилобмен" такой услуги не оказывает, да и сами риелторы, выступающие в договорах аренды между собственником и нанимателем третьими лицами, не горят желанием показывать заключенные соглашения госструктурам. Во-первых, законодательство от риелторов таких действий не требует. Во-вторых, сами собственники все реже обращаются в агентства недвижимости с целью найти арендаторов. И предложение сходить в налоговую многих может просто отпугнуть.
По данным руководителя эскроу-службы агентства недвижимости "Домплюсофис" Марии Пименовой, число сделок по аренде жилой недвижимости с привлечением риелторов в Петербурге составляет не более 10 процентов.
Руководитель ассоциации риелторов по Санкт-Петербургу и Ленинградской области Игорь Горский называет более оптимистичную цифру - 20 процентов. Но оба эксперта признают: подавляющее большинство собственников сейчас находят арендаторов без помощи посредников. Соответственно, если договоры и заключаются, то никакой третьей стороны в них нет, подписанные копии просто хранятся у собственника и арендатора. Ни одно юридическое лицо не в курсе их правоотношений.
Между тем, сам "Горжилобмен" в прошлом году стал заметным игроком на рынке петербургской недвижимости, когда в Невском районе был построен первый наемный дом на 178 квартир. Суть в том, что за сумму от 7 до 14 тысяч в месяц в зависимости от количества комнат, люди могли арендовать квартиру напрямую у города.
Естественно, сделка оформлялась с соблюдением всех законодательных норм. Квартиросъемщики заключили договоры на срок до 10 лет (на рынке коммерческой недвижимости типовые договоры рассчитаны на год), также жители наемного дома получили временную регистрацию. Сейчас в Петербурге строится второй наемный дом. И уже сейчас снять там квартиру, по данным "Горжилобмена", изъявили желание 3839 человек. И это только те горожане, кто имеет право претендовать на коммерческую аренду от города, то есть имеет определенный объем дохода, проживает в Петербурге не менее 10 лет и стоит в очереди на улучшение жилищных условий.
Эксперимент с наемным домом показал, что в Петербурге существует большой социальный спрос на недорогую и, что важно, легальную аренду жилья. Но уже сейчас можно говорить, что собственники на этот спрос не отреагировали. По крайней мере, колонн из желающих получить патент на сдачу квартиры возле налоговых не наблюдается.
Среди инициатив Смольного встречается не только пряник, но и кнут. Так, в октябре прошлого года городские власти договорились с главком и УФНС о совместном выявлении черных арендодателей. Искать нарушителей было предложено управляющим компаниям и ТСЖ.
Еще одна похожая идея исходит из жилищного комитета, эта структура предлагает организовать "тройки" из соседей и представителей управляющих компаний, которые ходили бы по квартирам, где могут проживать арендаторы, и считать фактически находящихся там людей.
Бюджетные потери
Обычная однушка в пределах КАД сдается в среднем за 20 тысяч рублей. В аренде, по данным ассоциации риелторов по Петербургу и Ленобласти, находится не менее 140 тысяч квартир. Даже если не брать в расчет комнаты и элитное жилье, то получается, что ежемесячный оборот от сдачи в аренду жилой недвижимости составляет 2,8 миллиарда рублей. В год это 33,6 миллиарда рублей. Для сравнения, годовой оборот образовательных организаций, - по данным Петростата, - 31,2 миллиарда. Оборот в гостиничном секторе и ресторанном бизнесе - 61,1 миллиарда.
Но если гостиницы, рестораны и даже образовательные учреждения налоги платят, то арендодатели в большинстве своем стараются избежать этой обязанности. Действующее законодательство предоставляет арендодателям несколько вариантов. Самый очевидный способ - уплата с арендной платы 13 процентов НДФЛ. При такой системе собственник однушки в пределах КАД должен ежегодно платить 31 тысячу 200 рублей налогов.
Более экономный вариант - оформить патент. Его стоимость в налоговых органах каждого региона страны рассчитывается индивидуально, исходя из срока сдачи недвижимости и ее площади. В Петербурге, например, за сдачу в аренду квартиры площадью 30 квадратных метров патент стоит 24 тысячи рублей. В УФНС уточняют, что платеж следует вносить двумя частями: в примере с 30-метровой однушкой первый взнос нужно принести в налоговые органы в течение трех месяцев с момента действия патента, а оставшуюся сумму следует заплатить в любое время до окончания срока действия документа.
Ставка на богатых?
Тем не менее, рынок легальной аренды в городе существует. И появился он не по указке сверху, а по инициативе бизнеса.
В Петербурге существует порядка трех десятков апарт-отелей. И этот сегмент сейчас переживает настоящий бум. По крайней мере так утверждают чиновники и инвесторы.
- Очень много людей приезжают в Петербург в длительные командировки, которые длятся два-три месяца, а иногда и по полгода. Гостиничные номера для таких клиентов неудобны из-за отсутствия кухни и достаточных мест для хранения вещей. По сути, людям нужна квартира. Но так как они находятся в командировке, то за каждый шаг, в том числе и за съем жилья, необходимо предоставлять отчетные документы с реквизитами, печатями, чеками. Поэтому при длительных командировках многие предпочитают селиться в апарт-отелях, - говорит Олеся Ионова, управляющая одного из апарт-отелей в Московском районе города.
По мнению Игоря Горского, в ближайшие месяцы петербургские апарт-отели ждет наплыв клиентов. Эксперт связывает это с предстоящим Кубком Конфедераций и Чемпионатом мира по футболу в 2018 году. Уже сейчас места в петербургских апарт-отелях бронируют организаторы Кубка, сотрудники медицинских служб спортивных команд. Однако, сегмент апарт-отелей больше ориентирован на состоятельных арендаторов.
Но если в бизнес-сегменте процесс легализации, пусть медленно, но запущен, то в сфере эконом-аренды до сих пор царят нелегальные схемы. По словам генерального директора агентства "Петербургская недвижимость" Сергея Дроздова, проблема в том, что собственники диктуют рынку свои условия. Платить 6 процентов налогов они, конечно, не хотят.
Также они не заинтересованы в том, чтобы арендатор получил хотя бы те права, что прописаны в договорах, ведь тогда в случае их нарушения наниматель может и в суд пойти.
А альтернативы частникам нет. В Петербурге отсутствуют крупные и даже средние проекты в сфере эконом-аренды. Исключение составляют хостелы, которые предоставляют услугу долговременного проживания.
Но так как ежемесячная оплата даже не за комнату, а за койко-место в таких заведениях стоит около 15 тысяч рублей в месяц, то особым спросом такой сервис не пользуется. Эксперты считают, что пока у арендаторов нет иного выхода, кроме как соглашаться на условия частников-собственников, на легализацию данной сферы можно не рассчитывать.
Очевидно, что Смольный, говорят аналитики, всеми силами будет стараться "укрупнить" и легализовать рынок аренды с помощью "Горжилобмена" и других игроков рынка, однако уже сейчас очевидно - наемных домов на всех желающих не хватит, а за легализацию рынка так или иначе заплатят арендаторы, ведь цены на съемное жилье возрастут моментально.