Распространенная ситуация: дом включен в программу капремонта на какой-то далекий 2025 год - а крыша течет уже сегодня. Мелкими заплатками не обойдешься: "заштопаешь" одну дыру, открывается другая. Но в правлении ТСЖ, или ЖСК на все ответ: средства на капремонт еще не собраны, а самостоятельно крышу чинить дорого.
Однако на самом деле ТСЖ и ЖСК, принявшие решение о накоплении денежных средств на проведение капитального ремонта на своем специальном счете, имеют ряд преимуществ. С согласия собственников жилья наиболее продвинутые и уверенные в себе и в своих жильцах домоуправы используют возможность решить проблему по принципу "сначала стулья, потом деньги" - то есть взять кредит по льготной процентной ставке, починить крышу, а затем в течение нескольких лет рассчитываться с банком. Смысл такой финансовой операции заключатся в том, что обязательные взносы, собираемые на капитальный ремонт, не лежат мертвым грузом, а работают в виде погашения кредитных обязательств. а собственники платят взносы в банк, погашая стоимость уже выполненных работ.
За время действия программы капремонта донские ТСЖ получили 21 такой кредит, привлекли порядка 28,4 миллиона рублей кредитных средств.
Участие в пилотном проекте дает основание полагать, что еще больше объединений собственников жилья воспользуются возможностью взять кредит и начать капитальный ремонт своего дома уже в ближайшее время.
- В этом году мы рассчитываем, что количество домов, которые получат кредит, будет гораздо больше. Государство готово погашать за них проценты в течение пяти лет, а сам кредит они заплатят за счет взносов на капитальный ремонт домов. Думаю, новый инструмент станет популярным, - считает заместитель губернатора Ростовской области Сергей Сидаш.
Кстати, в этом году планируется отремонтировать 1145 домов - вдвое больше, чем в 2016-м. Кроме того, в региональном бюджете предусмотрено более полумиллиарда рублей на ремонт 67 кровель и фасадов в рамках подготовки к ЧМ-2018, замену 310 лифтов, усиление фундамента и несущих конструкций в шести домах. Учитывая масштаб предстоящих работ, губернатор потребовал усилить контроль за их качеством, чтобы потом не пришлось исправлять ошибки.
Как отметил начальник государственной жилищной инспекции региона Павел Асташев, наметился тренд в сторону увеличения "спецсчетников": несмотря на то, что в большинстве многоквартирных домов собственники помещений формируют фонды капремонта на счете регионального оператора, доля специальных счетов за 2016 год, увеличилась.
Госжилинспекция области отмечает рост платежной дисциплины при формировании фондов капремонта. Если в 2015 году было составлено 820 актов об исполнении обязательных требований жилищного законодательства к формированию фондов, то в 2016 году число актов сократилось до 482. И в первую очередь, повысилась дисциплина владельцев специальных счетов. В 2015 не предоставляли ежемесячно сведения о поступлении взносов 120 организаций, а к концу 2016 года таковых осталось 30. Собираемость взносов на капремонт на спецсчетах является стабильно высокой и по итогам 2016 года составила порядка 94 процентов.
Живой пример - ТСЖ "Калининец". Жильцы 6-подъездного пятиэтажного дома на 90 квартир на улице Калинина решили не ждать установленного программой срока капремонта своей "хрущевки". С самого начала на общем собрании выбрали способ накопления взносов на спецсчете, чтобы самим распоряжаться, когда, что и за какие деньги делать. В прошлом году подошло время ремонта кровли. Взяли кредит и уже сделали новую крышу, со сроком службы не менее 30 лет. Осенью случилось так, что в доме протек тепловой ввод. Тоже пришлось в срочном порядке взять небольшой кредит на 18 месяцев. Зато отремонтировали систему отопления, полностью поменяв трубы.
Сейчас, как говорится, живут - не тужат. Дом, которому исполнится в этом году 47 лет, в отличном состоянии, все коммуникации, узлы учета, кровля фасадные окна и входные двери в подъезды новые и современные.
- Мы сначала ремонт сделали - как цивилизованные люди, а потом расплачиваемся. А не наоборот. Зачем копить деньги, которые обесцениваются? - говорит председатель ТСЖ Сергей Атаманенко. У него уже немалый опыт, он в должности 15 лет. И всегда устраняли проблемы сразу, не дожидаясь, пока они вырастут. Еще в 2007 году, когда никакой программы капремонта не было, взяли первый кредит - на ремонт системы водоснабжения и канализации. Деньги на основные виды работ были, не хватало только вовремя рассчитаться с подрядчиком. Поэтому займ был всего на пять месяцев. Рассчитались, и остались с новым водопроводом.
На вопрос, а насколько охотно люди согласились брать кредит, опытный управленец говорит, что главное было грамотно все объяснить.
- Сначала мы выпустили "боевые листки", где подробно и ясно изложили, для чего берем кредит, в какой сумме, под какой процент. На собрание собственники квартир пришли уже информированные, обсудившие все варианты выхода из ситуации и единогласно приняли решение о кредитовании капитального ремонта. Для того чтобы сократить срок погашения кредита, собрание приняло решение о повышении тарифа, - рассказывает Сергей Атаманенко. - Сейчас тариф на капремонт в нашем ТСЖ составляет 16 рублей за квадратный метр (вместо стандартных 7,17). Общая сумма кредита составила один миллион 120 тысяч рублей. За два с половиной года его погасим. В результате у нас и деньги целы, и крыша новая. С получением кредита тоже проблем не было. Никто ни квартиру не закладывал, ни себя. Гарантия для банка - стопроцентный сбор наших средств на капремонт.
Самое сложное во всем этом процессе - соблюсти формальности. Правильно провести собрание, оформить протокол и приложения к нему. Он должен быть составлен предельно понятно, и решение всех собственников должно быть принято по каждому пункту, а проголосовать "за" - не менее двух третей от всех собственников квартир.
Не проиграл ли "Калининец", поспешив взять кредит по процент? И может ли он, скажем, перекредитоваться, попав в новую программу?
- Конечно, можем, но в этом нет смысла - ответил Сергей Атаманенко. - На ближайшие 30-50 лет в доме крупных работ по капитальному ремонту не предвидится, зато точно будет планово-предупредительный ремонт и может быть выборочный капитальный ремонт. Время покажет.
Справка "РГ"
Программа капитального ремонта в регионе реализуется с 2014 года. Собственники жилья ежемесячно вносят плату за капремонт. С декабря 2016 года он установлен в размере 7,17 рублей за квадратный метр. За счет этих взносов при финансовой поддержке областного и местных бюджетов, а также Фонда содействия реформированию ЖКХ в прошлом году условия проживания улучшили более 60 тысяч жителей Ростовской области. Программа рассчитана до 2049 года, включает более 18 тысяч многоквартирных дома общей площадью свыше 51 миллиона квадратных метров.