Первые взносы от застройщиков начнут поступать в Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства уже в следующем месяце. Тариф в первый год составит 1,2 процента от каждого договора долевого участия (ДДУ).
Система устроена таким образом. Не менее чем за три дня до подачи ДДУ на регистрацию в Росреестр, застройщик должен перечислить взносы на счет Фонда. Росреестр при этом при регистрации ДДУ должен будет проверить оплату застройщиком взносов. Регистрация договоров будет занимать 5 дней.
Если необходимая на завершение строительства сумма составляет не более 500 миллионов рублей, то решение о ее выделении будет приниматься правлением фонда, при превышении этой суммы - наблюдательным советом.
Средства предполагается размещать в надежных, финансово устойчивых банках с собственными средствами не менее 25 миллиардов рублей. Кредитные организации должны быть включены в систему страхования вкладов физических лиц. Застрахованные фондом покупатели квартир смогут рассчитывать на возмещение в том случае, если застройщиком уплачены обязательные отчисления в компенсационный фонд, он признан банкротом Арбитражным судом и в отношении него открыто конкурсное производство. Кроме того, сами участники долевого строительства конкретного объекта должны принять решение о получении возмещения.
В целом застройщики позитивно оценивают создание нового инструмента обеспечения гарантий участникам долевого строительства. "Создание компенсационного фонда, который возьмет на себя функционал страховых компаний - это назревшая и необходимая мера", - отмечает президент ГК "Гранель" Ильшат Нигматуллин. Он отмечает, что в сегодняшних экономических условиях создание регулятора со стороны государства необходимо. "Государство - это достаточно весомый агент, который, несомненно, повышает доверие к отрасли", - уверен и сопредседатель "Деловой России" Андрей Назаров.
Остается открытым вопрос о том, насколько финансово-затратным окажется новый закон о долевом строительстве для застройщиков. Одни считают, что изменения ничего не будут "стоить" строительным компаниям. "Так как компенсационные взносы в фонд на сегодня являются равнозначными по величине выплат страховым компаниям", - говорит Ильшат Нигматуллин. Правда, их размер гарантирован только на ближайший год. "Условия могут измениться, а бизнес - это коммерческие структуры, которым необходимо планирование", - уточняет Андрей Назаров.
Другие, напротив, отмечают, что у застройщиков появятся дополнительные обязательства. "К застройщикам в целом повышены требования по их финансовой деятельности. Так, наличие на счетах застройщика 10 процентов от стоимости строительства до начала реализации объекта представляет собой финансовую гарантию для дольщиков, но осложнит реализацию проектов застройщиками", - считает президент Гильдии юристов рынка недвижимости Олег Сухов. Помимо этого, должны быть направлены значительные средства в уставной капитал.
Разные взгляды у застройщиков и на последствия вступивших в силу изменений в законодательстве. Ильшат Нигматуллин считает, что введение компенсационных взносов не приведет к увеличению стоимости квадратного метра, так как расходы застройщиков не увеличатся. "Могут быть мелкие административные (переходные) нюансы, но это никак не отразится на операционной деятельности компании", - отмечает он. В то же время, увидев действенный механизм защиты инвестиций в строительство, купить квартиру решатся и те, кто сегодня не делает это, ссылаясь на повышенные риски. Олег Сухов, напротив, уверен, что вырастет себестоимость строительства, а это, в свою очередь, может привести к увеличению числа долгостроев.
В первый год работы фонда прочувствовать на себе все плюсы и минусы новой системы смогут далеко не все застройщики. В компенсационном фонде защиты прав дольщиков должны страховаться только те из них, кто получил разрешение на строительство после принятия закона, то есть после 29 июня 2017 года, и создания публично-правовой компании, пояснила Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп". До 29 октября еще действует старая система страхования. То есть для компаний, которые получили разрешение на строительство и застраховали свою деятельность до ноября, взносы в фонд платить не потребуется. "Там, где первый ДДУ уже заключен, сохранится прежняя система страхования. Таким образом, в ближайшие годы фактически будут сосуществовать три системы страхования - частная, государственная и банковская", - сообщила Мария Литинецкая.
Эксперт отметила, что в перспективе взносы в фонд будут платить большинство застройщиков. Страховая система с ноября будет отменена для новых проектов, механизм банковской гарантии не получил широкого распространения. Из 307,5 тысячи ДДУ, зарегистрированных Росреестром в России в первой половине 2017 года, только в 18 тысячах обязательства застройщиков обеспечивались поручительством банка, что составляет 6 процентов. Чаще всего единственным залогом является земельный участок строящегося объекта. Разумеется, банки при таком раскладе крайне неохотно берут на себя риски девелоперского бизнеса. Поэтому фонд стает основным инструментом защиты инвестиций покупателей квартир.