Земельные активы и, в частности, индустриальные парки становятся одним из самых эффективных инструментов в формировании новых производственных кластеров. Во сколько земли Московского региона оцениваются сейчас и почему они могут быть привлекательны с инвестиционной точки зрения, рассказал в интервью вице-президент по управлению недвижимостью Группы ПСН Георгий Найденов.
Если говорить о рынке земельных активов Московского региона, то какие тенденции можно выделить в уходящем году?
Георгий Найденов: Активное развитие промышленного производства в 2016 году подтолкнуло собственников и девелоперов к проектированию и открытию новых индустриальных парков в Подмосковье. Федеральные складские девелоперы сегодня ориентированы на покупку крупных земельных массивов для строительства логистических и производственных комплексов. Также стоит отметить восстанавливающийся спрос на земельные участки после падения в кризисный 2014 год. После того как правительство утвердило курс на импортозамещение, мы отмечаем активный интерес среди малых и средних предприятий на покупку участков для производственной деятельности, в том числе со стороны иностранных компаний.
В чем инвестиционная привлекательность земельных активов, в частности индустриальных парков Подмосковья?
Георгий Найденов: Главным конкурентным преимуществом покупки промышленного участка и размещения производства в индустриальном парке для резидентов становится общий объем затрат на весь проект за счет того, что все инфраструктурное, инженерное и транспортное обеспечение рассчитано на всех резидентов парка, что существенно снижает стоимость подведения инфраструктуры к конкретному объекту в парке.
Также после ввода в эксплуатацию резиденты имеют возможность пользоваться услугами управляющей компании, которая обсуживает индустриальный парк и следит за эксплуатацией и инженерным обслуживанием.
Помимо этого, резиденты индустриальных парков имеют возможность более упрощенного прохождения всех разрешительных и административных процедур проектирования и строительства. А резиденты сертифицированных индустриальных парков на территории Московской области имеют право получить особые преференции, налоговые льготы, субсидии на уплату процентов по кредитам на реализацию новых проектов. В связи с вышеперечисленным, приобретение земельного участка именно в организованном промышленном парке является более привлекательным, нежели покупка независимого участка вне индустриального парка или аренда земли.
Какая динамика средних цен на землю сейчас и в каких локациях она пользуется наибольшим спросом?
Георгий Найденов: Для покупки земельного участка для производственной деятельности и складского хранения исторически наиболее популярными направлениями являются Ленинградское, Каширское, Симферопольское шоссе и Горьковское шоссе.
Именно здесь сосредоточены крупнейшие инд. парки и производства, поскольку данные направления наиболее удобны для логистики и доставки грузов в регионы: Северо-Западный ФО, Южная и Центральная Россия. Средние цены на участки промышленного назначения в данных локациях варьируются в зависимости от удаленности от МКАД, наличия коммуникаций и инфраструктуры. На Южном и Северном направлении цены примерно сопоставимы, а на Востоке МО могут быть ниже примерно на 20-30% при схожих характеристиках участков. После кризиса 2014 года и обвала цен сегодня можно отметить некоторый рост стоимости земли промышленности в среднем на 10-20%.
Что касается земель сельхозназначения, наиболее популярными, особенно, при покупке крупными массивами, являются удаленные районы Подмосковья - Рузский, Лотошинский, Шаховской, Сергиево-Посадский, Луховицкий, Ступинский. По стоимости дальние земли большими лотами можно приобрести за 2500 - 7 000 руб./сотка, также цены варьируются в зависимости от качественных характеристик участков. За последние несколько лет существенных изменений не произошло.
Можно ли ожидать увеличения спроса на такие земли?
Георгий Найденов: Аналитики отмечают стабильный спрос на земли промышленного назначения, а также уверенный спрос на сельхозземли в Московской области. Ожидаем увеличение спроса в связи с ростом промышленного производства. А также, учитывая продление санкций относительно многих иностранных товаров, спрос будет активен со стороны малых и средних производственников, которые смогут закрыть определенные ниши. Помимо этого, несмотря на то, что санкции нанесли достаточно серьезный урон иностранным компаниям, работающим на российском рынке, и они были вынуждены приостановить или вовсе свернуть свою деятельность, в последние несколько лет иностранцы все же почувствовали стабильность и уверенность в будущей индустриализации России, что повлекло за собой повышенный интерес со стороны запада, Китая, а также Индии.
Как размещение производства в индустриальных парках влияет на развитие бизнеса?
Георгий Найденов: В первую очередь, размещение производства в индустриальных парках существенно экономит инвестиции и время, затраченные на полную реализацию проекта строительства и запуска завода. Во-вторых, после ввода в эксплуатацию резиденты имеют возможность пользоваться услугами управляющей компании, которая обслуживает индустриальный парк и следит за эксплуатацией инфраструктуры.
Помимо этого, государство подготовило ряд законов и преференций, упрощающих ведение бизнеса на территории сертифицированных промпарков, и сделало это также привлекательным для зарубежных компаний. Например, для резидентов предусмотрены льготные условия на налоги на имущество и на прибыль, а для привлечения зарубежных производственных компаний предусмотрены в том числе низкие ставки на пользование землей, особый таможенный режим и так далее. В портфель Группы ПСН входит индустриальный парк "Чашниково". В чем его особенности и на какие отрасли он рассчитан?
Какие компании уже пришли в парк "Чашниково"?
Георгий Найденов: Индустриальный парк "Чашниково" - многопрофильный, совмещающий в себе предприятия различных отраслей деятельности, крупный активно развивающийся федеральный объект на одном из самых привлекательных направлений Московского региона для размещения производственных и логистических предприятий. В прошлом году индустриальный парк "Чашниково" вошел в ассоциацию индустриальных парков (АИП), которая представляет интересы своих резидентов на инвестиционных мероприятиях и в международных союзах. В наших планах на следующий год - сертифицироваться в Минпромторге, что позволит нашим резидентам получить льготы по налогу на прибыль и налогу на имущество.
В целом, наиболее активный интерес и спрос на покупку участка под размещение индустриального объекта в "Чашниково" отмечается у пищевых производств и производств легкой промышленности.
На данный момент в индустриальном парке начинают развитие четыре резидента. Самый крупный из них - российский филиал западной компании Zeelandia, в следующем году он приступает к строительству завода площадью 30 000 кв. м по производству ингредиентов для кондитерской и хлебопекарной промышленности. Ожидается, что инвестиции в проект составят более 500 млн рублей. Три других резидента - российские компании, которые можно отнести к легкой промышленности.
Помимо текущих резидентов индустриального парка в ближайшем времени на территории появятся несколько пищевых производств, предприятие по обслуживанию автотранспорта, а также крупный складской комплекс.