По словам министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаила Меня, план рассчитан на три года, в ходе его реализации во взаимоотношения между застройщиком и дольщиками включится третья сторона - банк. Участники долевого строительства будут перечислять средства на специальные счета или счета эскроу (для временного хранения денежных средств до момента осуществления выплаты с целевым назначением. - Прим. ред.), а банки - финансировать возведение домов.
На первом этапе, который продлится до конца первого квартала 2018 года, планируется внести поправки в законы о регистрации недвижимости, страховании вкладов физлиц, банкротстве и в Налоговый кодекс. Также до конца года должны быть скорректированы нормативные акты Банка России, чтобы изменить подходы к кредитованию застройщиков. Кроме того, нужно разработать механизм, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере.
По мнению главы минстроя, основной вопрос, который нужно решить правительству и ЦБ за три года, - по какой процентной ставке выдавать средства застройщикам?
- Посмотрим на правоприменительную практику. Будем вначале предоставлять застройщикам возможность перехода на такую модель по желанию и давать им некоторые послабления. Тем самым мы сможем запустить пилотные проекты и понять, работает ли модель. А главное - увидим, сколько будут стоить деньги банков, получивших средства по фондированию в ноль процентов от граждан, - заявил Мень.
Отметим, что сегодня порядка 70 процентов возводимого жилья реализуется по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. Риелторы называют этот формат самым удобным и для граждан, которые могут выбрать оптимальную по стоимости квартиру на нулевом цикле, и для застройщика - понятно, насколько его продукт отвечает требованиям рынка.
Обратная сторона медали - обманутые дольщики. По данным управления Генпрокуратуры в УрФО, ситуация за три последних года вновь обострилась: поступает масса жалоб, люди выходят на протестные митинги. Больше всего пострадавших, порядка пяти тысяч человек, - в Свердловской и Челябинской областях, а общее количество проблемных объектов - 60. В частности, на Южном Урале приостановлено строительство 46 домов.
- Переход от долевого строительства к проектному финансированию очистит рынок от мелких застройщиков, но может повлечь за собой рост цен на жилье. К тому же, к сожалению, пробелы в законодательстве не позволяют решить проблемы дольщиков прошлых лет. К примеру, в Екатеринбурге осужден директор компании Воробьев, который возводил многоквартирные дома на землях ИЖС. При этом люди, купившие жилье у него, остались ни с чем. Мы предложили губернатору рассматривать подобные случаи по аналогии с обманутыми дольщиками, - говорит начальник управления Генпрокуратуры в УрФО Юрий Турыгин.
По словам уполномоченного по защите прав человека в Челябинской области Маргариты Павловой, на 1 октября 2017 года в регионе в реестр обманутых дольщиков было включено 2715 человек. Утверждена "дорожная карта" завершения строительства 17 многоквартирных домов.
- Рабочие группы заседают по 4-5 часов, все вопросы граждан внимательно рассматриваются. Сдано уже шесть домов, 936 семей получили жилье. До нового года еще пять домов должны были сдать. Итого проблемы снимутся у 2200 человек, у половины от общего числа обманутых дольщиков на начало 2017-го, - рассказала омбудсмен.
Проблемы с "долевкой" осознали не только на региональном, но и на федеральном уровне, отсюда последовательное ужесточение правил игры в отрасли: только за три последних года в Земельный, Жилищный и Градостроительный кодексы внесено 170 изменений. В частности, 20 октября 2017-го зарегистрирован Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, учредителем которого выступил Минстрой РФ. Первый договор в этом фонде, кстати, "застраховал" один из ведущих застройщиков Екатеринбурга, перечислив взнос в размере 1,2 процента от стоимости квартиры (по каждой заключается отдельный договор).
К 1 июля 2018 года всем девелоперам в жилищной сфере предстоит сделать непростой выбор: продолжать работать или уходить, поскольку требования к ним ужесточаются. Так, по организационно-правовой форме они теперь могут быть только хозяйственным обществом, из обязательных условий - не менее трех лет опыта в качестве застройщика, технического заказчика, генподрядчика, полученные разрешения на ввод в эксплуатацию 10 000 квадратных метров в многоквартирных домах. Кроме того, бизнес вправе привлекать деньги населения лишь по одному разрешению на строительство, полученному после 1 июля 2018 года, то есть возводить одновременно несколько объектов по "долевке", перекидывая деньги с одного на другой, уже не получится (впрочем, никто не запретит компаниям за полгода набрать разрешений впрок). Собственные средства застройщика должны составлять не менее 10 процентов от проектной стоимости объекта, причем он сам, технический заказчик и генподрядчик обязаны иметь счета в одном уполномоченном банке. По каждому платежу будет осуществляться спецконтроль: проверяться договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета-фактуры и т.д. В случае выявления несоответствий финансисты сообщат об этом в надзорный орган.
Как следствие, эксперты прогнозируют "вымирание" мелких игроков на рынке жилья в ближайшие три года. Им на смену придут вертикально-интегрированные холдинги и ФПГ. В принципе, они уже сейчас имеют строительные подразделения, но интерес все же больше сосредоточен на сырьевом секторе.
А вот относительно удорожания квадратного метра позиции разошлись. К примеру, Геннадий Черных, директор компании PRINZIP, не ожидает существенных изменений стоимости жилья. Падение доходов населения, по его мнению, компенсируется льготной ипотекой, а расходы на проектное финансирование - существенным снижением стоимости земельных участков. В Екатеринбурге, Санкт-Петербурге, Москве она сегодня явно завышена.
Михаил Волков, министр строительства и инфраструктуры Свердловской области, не уверен, что "долевка" окончательно канет в Лету.
- Следующие три года компании будут пытаться заскочить в уходящий вагон, хотя не исключен посыл от профсообщества сохранить долевое строительство как инструмент. Кроме того, отказ от него может вызвать проблемы в смежных отраслях. Думаю, решение будет взвешенным, возможны варианты, - комментирует он ситуацию. - В первую очередь перед застройщиками стоит вопрос снижения затрат, чтобы сдержать рост себестоимости, которая поднимается из-за удорожания стройматериалов и энергоресурсов. В Екатеринбурге монолитные технологии позволили когда-то сократить затраты на строительство, но сейчас компании почти достигли предела, нужно искать другие способы.
Павел Петриченко, заместитель гендиректора по продажам и маркетингу компании "РСГ-Академическое":
- Проектное финансирование улучшит качество продукта. "Пушечные залпы" "долевки" можно ожидать в 2019-2020 годах, это увеличит ассортимент жилья в узкий промежуток времени, у потребителей появится большой выбор. Я считаю, что будущее рынка - за качественным сервисом. Скорее всего, начнут развиваться супермаркеты недвижимости, в которые трансформируются крупные агентства.
Кстати
Проверить, сделал ли застройщик взнос по вашей квартире, можно на сайте www.Фонд214.рф, введя уникальный номер договора долевого участия. Кроме того, с 1 января 2018-го заработала единая информационная система жилищного строительства, где размещена информация о застройщиках, итоги проверок и т.д.