1. Тема обманутых дольщиков злободневна годами. Есть ли вообще смысл стараться обзавестись квартирой в ходе стройки с котлована? Читатели утверждают, что в одном жилищном комплексе "Царицыно" 6 тысяч обманутых дольщиков...
- Проблема существует. Решать, участвовать в долевом строительстве или нет, самим гражданам. Я лишь приведу цифры. С 2012 года в столице обзавелись квартирами в новых домах именно таким образом 125 655 человек. А обманутых дольщиков, по моей оценке - примерно 11 800-12 000. Почему примерно? Потому что в городском реестре по состоянию на 1 января 2018 года значится лишь 4621 обманутый дольщик. Примерно еще 800 во внесении в реестр отказано. Это те, кто не признан пострадавшим в процессе долевого строительства в соответствии с критериями Минстроя России. Остальные на учет не становятся по разным причинам. Кто-то не может найти документы, подтверждающие оплату строящейся квартиры, кто-то просто не видит смысла заявлять о себе, зная, что реестр носит лишь учетный характер. Это ведь не обязательство предоставить квартиру.
2. И тем не менее бесспорно, что каждый обманутый дольщик оказался в беде. "Я вложила деньги в 25-й корпус "Царицыно-2" еще в 2012 году, - пишет Бэтэт Санжиева. - Жду жилья пять лет и боюсь не дождаться - мне уже 70". "Я инвалид второй группы, мне 80 лет. Квартиру в "Царицыно" должен был получить в 2014 году - дом уже был готов, но я так и не получил ее", - пишет Александр Матюшин. Еще одно письмо: "Жду квартиры три года. Мать-одиночка. Ребенка в сад не берут - нет прописки, по этой же причине не пользуюсь молочной кухней. Живем на съемной квартире, а за ипотеку, в которую влезла, чтобы купить свое жилье, надо платить. А еще проценты банку..." - Наталья Бруйкова. Чем может помочь Москва этим и другим оказавшимся в подобной ситуации людям?
- Мэр Сергей Семенович Собянин сказал: "Что бы у нас ни происходило с инвесторами, дольщиков в обиду не дадим". Правительство Москвы видит два пути: либо привлечь к проблемной новостройке более сильного инвестора, который сможет достроить ее за счет прибыли, либо направить бюджетные деньги на завершение строительства.
Найти инвестора для ЖК "Царицыно" непросто. Там в стадии строительства - 14 корпусов общей площадью свыше 781 тыс. кв. м. Пострадавшими числятся несколько тысяч граждан. Поэтому город для достройки этого жилого комплекса использует оба механизма. В частности, на окончание строительства инженерных сетей, детсада и школы первой очереди жилых домов из бюджета выделено 3,5 млрд руб.
Сейчас решается вопрос о финансировании завершения строительства сетей и второй очереди. Привлечь другого застройщика сможем не раньше марта-апреля, так как собственник проекта ЖК "Царицыно" Игорь Пинкевич, гендиректор и акционер ОАО "МКХ", с августа 2017 года находится под стражей. Он арестован Тверским судом по подозрению в мошенничестве. Тем не менее доверенности и документов для продолжения стройки никому не дает. На март 2018 года назначено следующее судебное заседание по делу о банкротстве ОАО "МКХ", где будет решаться вопрос о конкурсном производстве, в рамках которого Пинкевича могут отстранить от занимаемой должности гендиректора. Только тогда по закону проект может быть передан новому застройщику.
3. Почему власти вмешиваются в ситуацию лишь тогда, когда счет обманутых идет уже на тысячи?
- Москомстройинвест как орган, уполномоченный контролировать долевое строительство, проводит ежегодные проверки застройщиков, привлекающих средства граждан на строительство жилья. В частности, за прошлый год проведено 255 проверок, причем 38 из них проведено вместе с прокуратурой и правоохранительными органами. За различные нарушения в ходе этих проверок начислено порядка 70,5 млн руб. штрафов. В 2018 году мы запланировали провести 270 проверок. Но проблема в том, что многие из них оказываются запоздалыми. Сегодня порядка 70% застройщиков в Москве представляют собой малый бизнес. В штате таких компаний, как правило, не более 15-20 человек. По закону проверять их в плановом порядке мы имеем право не раньше, чем через три года. Между тем известно, что 70% денег, необходимых для строительства дома, застройщик собирает в течение первого года. В это время дольщики еще живут надеждами на скорое новоселье. Когда начинают жаловаться, то проблема уже настолько назревает, что с ходу ее, как, например, в ЖК "Царицыно", и не решить. Тем не менее за шесть последних лет в Москве 36 проблемных объектов были достроены, и 11 374 дольщика получили свои квартиры. Но сейчас в помощи снова нуждаются 34 другие новостройки. 24 из них уже строятся под контролем города по "дорожным картам". Проблемы дольщиков, пострадавших на 10 других стройках, власти Москвы будут решать с помощью компенсационных мер.
4. Царицынские дольщики хотят конкретно знать, когда они получат ключи от своих квартир?
- Первая очередь - человек 1300 - в ближайшие год-два, вторая очередь - еще 2200-2300 граждан - в 2019-2020 годах.
5. Защитит ли дольщиков от мошенников переход от долевого строительства жилья к проектному финансированию, "дорожная карта" для которого разработана правительством РФ?
- Безусловно, продажа готовых квартир, а именно она лежит в основе нового механизма, способна свести риски будущих новоселов к минимуму. Но надо понимать, что реализация этого проекта связана с множеством вопросов, на которые пока нет однозначных ответов. Предполагается, все средства на возведение дома будут аккумулироваться в банке, который будет и финансировать, и контролировать стройку. За это он возьмет какую-то комиссию. Следовательно, комиссионный доход банков увеличится, жилье подорожает и станет менее доступным для граждан. Какую ответственность будет нести банк за результаты строительства? Ведь банковская система тоже подвержена финансовым рискам, способным привести банк к банкротству. В общем, механизм проектного финансирования нуждается в тщательной проработке.
В любом случае в ближайшие три - пять лет нам еще предстоит жить в условиях долевого строительства и завершать уже начатые и даже еще не начатые проекты. Помочь в этом должны поправки, которые вступили в 214-ФЗ с 1 января этого года и еще только вступят с 1 июля. Напомню, с октября 2017-го на смену страховым компаниям, в которых застройщики обязаны страховать свою ответственность перед дольщиками, пришел Компенсационный фонд. Застройщик обязан вносить в него 1,2% средств, привлеченных по каждому договору долевого участия. А с января 2018 года вводится еще и профессиональный ценз. То есть застройщик обязан иметь опыт работы в данной сфере не менее трех лет. Кроме того, он обязан обладать успешным опытом строительства многоквартирного жилого дома площадью не меньше 10 тыс. кв. м. Помимо этого предусмотрено создание системы информационного обмена между контролирующими органами, Компенсационным фондом и органом регистрации прав. Если будет нарушен хотя бы один из этих критериев, наш комитет получает право приостановить регистрацию застройщиком новых договоров долевого участия, а значит, и привлечение средств от новых дольщиков. Так проблемный объект можно будет выявить гораздо раньше.
С 1 июля вступает в силу еще одно новшество: одному застройщику будет выдаваться не более одного разрешения на строительство. Вводится оно с целью повышения прозрачности в сфере долевого строительства, что, безусловно, очень важно.
И еще одна поправка будет введена также с 1 июля: у застройщика на протяжении процесса строительства должны быть не только деньги дольщиков, но и собственные - не менее 10% от суммы проекта. Ну а своими деньгами, как известно, человек распоряжается более осмотрительно, чем чужими. Но и тут есть подводные камни: может произойти укрупнение компаний, что также чревато повышением цен на жилье.