Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) направило письмо на имя министра строительства России Михаила Меня и председателя профильного комитета Госдумы Николая Николаева с предложением запретить уступку прав требований неустойки отдельно от основного обязательства.
Из-за переносов сроков ввода домов в эксплуатацию только по итогам 2017 года участники долевого строительства вправе претендовать на выплату неустойки в размере около 300 миллиардов рублей. Несвоевременная сдача столичной квартиры может обойтись застройщику в несколько десятков тысяч рублей неустойки в день. Если проект вошел в стадию долгостроя, счет начинает идти на сотни тысяч рублей. В НОЗА отмечают, что такие неустойки приводят к банкротству застройщиков. В результате страдают сами покупатели, которые отбирают у компании шанс сдать проект. С другой стороны, эти же неустойки дисциплинируют многих застройщиков, заставляют их удерживать темп строительства в обозначенные сроки. Многие объекты начали сдаваться вовремя именно из-за того, что ввести его застройщикам дешевле, чем потом платить неустойку.
Преимущества передачи прав требования неустойки для дольщика в том, что сумма будет взыскана в полном объеме, пусть даже часть ее придется отдать посреднику. Суды общей юрисдикции, в которые обращаются дольщики, "срезают" суммы требования. В то время как арбитражные - удовлетворяют в полном размере, говорит адвокат АБ "Деловой фарватер" Александр Казусь. "Например, приобретателю квартиры полагается 500 тысяч рублей в качестве неустойки, а суд, руководствуясь ходатайством застройщика о ее снижении, опускает ее до смешных 30 тысяч, которые не оправдывают ни затраченного времени, ни ресурсов на привлечение юристов", - поясняет эксперт. Причем постановления Верховного суда на стороне дольщика. А вот судебная практика нет. При передаче прав дольщики уступают неустойку юристам за условные 100 тысяч рублей. А те взыскивают с застройщика всю причитающуюся сумму.
С юридической точки зрения лишить дольщиков права передачи неустойки неправильно. "Это противоречит принципу свободы договора, регламентированному гражданским законодательством. Дольщик является собственником приобретенного жилого помещения и имеет безусловную триаду прав - иметь, пользоваться и распоряжаться", - отмечает Александр Казусь. Цессия - то есть уступка прав, как раз и подразумевает собой частный случай распоряжения своими правами. В то же время неустойка для застройщика в сложной финансовой ситуации и правда является непомерно большой. Но в этом случае застройщикам стоит выходить с предложением о снижении ее размера.