- Тридцать шестая статья Жилищного кодекса РФ предусматривает право на общедолевую собственность владельцев квартир, и практика Верховного суда РФ подтверждает право жильцов на подвальные помещения технического назначения, где проходят инженерные коммуникации. Но суды отказывают нам в возвращении подвала, хотя там расположен тепловой узел, электросчетовая, коммуникации, системы водоснабжения, - рассказывает один из жильцов дома Владимир Пахомов.
Он был одним из инициаторов создания в 2005 году ТСЖ "Молодежная, 68а". Жильцы пятиэтажки решили сами управлять домом 1991 года постройки и привести его в порядок. Но, прежде чем вкладывать средства в ремонт подвала, выяснили, что он не является муниципальной собственностью. Это подтверждено и ответом комитета по управлению имуществом Барнаула в ноябре 2011 года, в котором членов товарищества заверили, что в реестре муниципальной собственности такое имущество не числится.
- В ремонт и реконструкцию подвала мы вложили в общей сложности 660 тысяч рублей, - сообщила член правления ТСЖ Фаина Семитко. - Обустроили кабинеты, которые стали сдавать в аренду предпринимателям. Здесь работали несколько детских и юношеских студий, спортивный зал, парикмахерская. За счет аренды были снижены коммунальные платежи для жильцов. Но из-за судов и попыток администрации города продать подвал мы остались без арендаторов.
По словам Фаины Семитко, с 2012 года городская администрация стала настаивать на том, что подвальное помещение находится в муниципальной собственности. ТСЖ ничего не оставалось делать, как подать в суд. Но в арбитраже жильцы проиграли. Власти представили результаты экспертизы БТИ, согласно которой подвал можно использовать не только для технических нужд, но и для других целей, и на этом основании Арбитражный суд Алтайского края в 2015 году решил оставить подвал муниципалитету. Тогда собственники квартир обратились в суд уже как частные лица. Михаил Бурков и Владимир Чернов подали иски, но и им суды отказали в возвращении общедомовой собственности.
- Апелляционная инстанция также оставила требования жильцов без удовлетворения, и сейчас мы готовим кассационные жалобы, - сообщила корреспонденту "РГ" юрист Анна Навратил. - Жильцы не хотят мириться с такой ситуацией и готовы дойти до Верховного суда, чтобы защитить свои права. Второе обращение в суд было инициировано, чтобы не допустить продажу спорного имущества. Ведь пока в рассмотрении иска Чернова была заминка, комитет по имуществу города успел выставить подвал на аукцион.
Интересно, что по делу Владимира Чернова Железнодорожный районный суд назначил независимую строительно-техническую экспертизу, которая в октябре 2016 года признала спорный подвал техническим. Жильцы рассчитывали, что это поможет им отвоевать имущество. Но при вынесении решения суд взял за основу не это заключение, а вердикт краевого Арбитражного суда по делу ТСЖ "Молодежной, 68а" и прежнюю экспертизу БТИ. При этом нынешние доводы экспертов признал ошибочными. Суд сделал вывод, что наличие общедомовых коммуникаций в подвале не делает его техническим. Но что тогда считать техническим подвалом?
- В этом деле вообще много нестыковок, - отмечает Анна Навратил. - Начнем с того, что у жильцов есть документ, подтверждающий, что еще в ноябре 2011 года подвал не был муниципальным имуществом. Однако суды его не принимают во внимание, поскольку муниципалитет предоставил свидетельство о регистрации права на подвальное помещение от 25 июня 2001 года. Но и к этому документу есть вопросы. Если в 2014 году в копии свидетельства площадь подвала была 1 173,9 квадратных метра, то в 2016-м в суд была предоставлена копия кадастрового паспорта только на 794,2 квадратных метра.
Муниципалитет отказался от 300 "квадратов"? Но от каких именно? Видимо, от тех, которые жильцы еще не привели в порядок.
По мнению юриста, неясно и то, на каком основании оформлено право муниципальной собственности. Суды ссылаются на решение Алтайского краевого Совета народных депутатов от 21 ноября 1991 года "О разграничении государственной собственности на краевую и муниципальную". Но к этому времени в доме на Молодежной, 68а было сдано только пять подъез-дов из восьми, а окончательно он был введен в эксплуатацию в декабре 1991-го, то есть уже после разграничения муниципальной собственности.
В судебных решениях также содержится указание на то, что подвальные помещения включены в муниципальную собственность в составе имущества МУП ПЖЭТ Железнодорожного района. То есть получается, что все подвалы в городе, поскольку они были закреплены за ЖЭУ и ПЖЭТами, автоматически признаны муниципальной собственностью.
Эксперт Национального центра "ЖКХ - Контроль" Андрей Пинчуков называет эту схему регистрации муниципальной собственности незаконной.
- Региональные законодательные акты и постановление Верховного Совета РФ №3020-1 от 27 декабря 1991 года о разграничении государственной собственности - это рамочные документы, которые не могут быть правоустанавливающими для отчуждения общего имущества многоквартирного дома, - подчеркивает он. - Правоустанавливающие документы должны содержать описание имущества и адрес. Кроме того, статья 16 постановления N 3020-1 прямо говорит, что его действие не распространяется на объекты, отчужденные в законном порядке в собственность граждан, к которым относится и общее имущество, приватизированное вместе с квартирами в доме.
Напомним, что минстрой РФ в сентябре 2017 года инициировал кампанию по возвращению общедомового имущества жильцам многоквартирных домов, в том числе подвалов, где проходят инженерные коммуникации. В регионы было направлено рекомендательное письмо о создании рабочих групп по возврату общедомового имущества с участием представителей администрации муниципалитетов, надзорных органов и собственников помещений в многоквартирных домах. Но в Барнауле такая кампания так и не была развернута.
Сергей Демин, заместитель главы администрации Барнаула по градостроительству и земельным отношениям:
- Рабочая группа не создана, поскольку в муниципальной собственности отсутствуют технические подвалы, предназначенные только для обслуживания многоквартирных домов. Соответственно, передача подвальных и чердачных помещений из муниципальной собственности в общую долевую собственность не производилась.