Не только жителям сносимых домов, но и девелоперам, и другим участникам процесса: муниципалитету, который должен вовлекать в городской оборот неэффективно используемые территории; проектировщикам, которые распланируют эти территории для комфортной жизни горожан; эксплуатирующим компаниям, которые будут управлять новостройками; ритейлерам и сервисным фирмам, социальным организациям, которые "наполнят" эти новостройки полезными для людей функциями. То есть, в конечном итоге, сделать реновацию выгодной для государства.
Не секрет, что механизм взаимодействия города и застройщиков в реновации пока не определен. Полагаю, что оно возможно по двум сценариям. Первый вариант: застройщик может выделить городу часть имеющейся у него площадки. К примеру, девелопер готов из 14 гектаров эксплуатируемой им территории (прилегающей к кварталу реновации) безвозмездно отдать под нужды реновации один гектар. Город в лице профильного фонда может заняться развитием этой территории согласно подготовленному мастер-плану. Таким образом, город получает: земельную площадку, уже готовую под застройку, профессиональный проект ее освоения и, если захочет, подрядчика для его реализации в лице девелопера, который обладает необходимым опытом и компетенцией. Такой сценарий позволяет не только экономить финансовые ресурсы, но и сокращать сроки строительства. Для справки, стоимость градостроительной документации составляет в среднем 1-2 процента от затрат на весь проект. Под реновацию предназначено более двух сотен площадок, их число может увеличиться, а стоимость каждого проекта их освоения исчисляется миллиардами, поэтому выгода очевидна.
Застройщик также получает возможность застраивать остальной участок недвижимостью на коммерческую продажу: новостройками, объектами стрит-ритейла и другими. А также, разумеется, всей необходимой социальной инфраструктурой и местами приложения труда. Профессиональному девелоперу интересно развивать проект квартальной застройки - так он гарантированно загружает свои мощности на несколько лет вперед. А это не просто домостроительные комбинаты, но и люди, которые на стройке работают.
Власти Москвы объявили конкурс на выбор проектов кварталов реновации. В частности, для пилотной реновации кварталов на Проспекте Вернадского была разработана архитектурно-градостроительная концепция. Задачей разработчиков было не просто предусмотреть размещение новых домов взамен старых, но и предложить городу как девелоперу этой территории такую модель, которая позволит сделать нужный для города, экономически обоснованный и быстрореализуемый проект.
Проектом запланировано появление в районе около 7 тысяч новых рабочих мест. Архитекторы применили известный в урбанистике принцип "нулевого километра". Проще говоря, кварталы должны строиться по принципу "работай там, где живешь". И не только работай, но и, к примеру, занимайся спортом - все дороги по проекту предусматривают велосипедные дорожки. Был даже разработан специальный велосипедный маршрут от одного районного парка к другому. Высотность застройки в основном 8-9 этажей и в некоторых местах - доминанты до 14 этажей. У домов обязательно предусмотрена озелененная придомовая территория.
Какую же выгоду получат жители сносимых домов? Под переселение в кварталах на Проспекте Вернадского попадают обитатели примерно 5300 квартир. Они смогут быстрее получить новое жилье и избавиться от стройки под окнами. Изучив площадку, разработчики пилотной архитектурно-градостроительной концепции нашли возможность вместо пяти планирующихся изначально волн переселения сделать четыре. На одной из площадок будет размещен не торговый объект или гостиница, а еще один жилой дом. Таким образом, площадь первой волны реновации будет увеличена на 20 тысяч квадратных метров. На реализацию всего проекта можно будет потратить как минимум на два года меньше.
Такое решение было принято после опросов местных жителей, которые выразили желание побыстрее переселиться. Проект предусматривает коэффициент увеличения площади 1,4 - это значит, что переселенцы получат квартиры на 40 процентов просторнее имеющихся у них сейчас. К примеру, обитатели однушки в 30 квадратных метров переедут в жилье площадью в 42 квадратных метра. Если они захотят вместо однушки переехать в двушку или трешку, то смогут приобрести дополнительные метры у застройщика по весьма привлекательной цене.
Вместо сносимых 305 тысяч квадратных метров устаревшего жилья в районе появится 800 тысяч квадратных метров качественно новой, современной недвижимости. Чтобы проект окупился, примерно 30 процентов ее должно поступить на рынок, то есть на продажу по рыночным ценам. Если строительство домов для переселенцев и коммерческих новостроек будет вестись параллельно, проект может стать для города еще и прибыльным.
Возможен и второй вариант взаимодействия города и застройщиков. Последние могут рассчитаться с городом не землей, а построенными квадратными метрами. Согласно нашим подсчетам, без ущерба для экономики проекта и начала "первой волны" реновации под нее можно выделить 10-15 процентов от общего объема планируемого жилья. При этом город может выкупить у девелопера эти квартиры по цене не ниже себестоимости (сейчас это примерно 90-100 тысяч рублей за квадратный метр).
Город задал отличный тренд, объявив конкурс на выбор проекта квартала реновации. Архитектура всех представленных на конкурс реновации пилотных проектов очень высокого качества. Мы полагаем, что и квартиры в новых домах тоже должны отвечать современным требованиям: быть удобными, светлыми, просторными, иметь хорошие виды.