Смогут ли "новые спецы" свести к минимуму ошибки при определении стоимости объектов недвижимости? И как организовать их работу, чтобы они справились со своей миссией? Корреспонденты "Российской газеты" проанализировали ситуацию в регионах, чтобы понять, на какие "грабли" не следует больше наступать.
Насколько важна правильная оценка, говорят две крупнейшие переоценки в Костромской области, из-за чего бюджет города Волгореченска потерял более половины годовых доходов. А в Пензе так занизили кадастровую стоимость торгово-развлекательного центра, что налог за 15 гектаров земли под ним составил всего рубль в год! И это учитывая внушительную парковку в оживленном районе города. И только через суд удалось взыскать в бюджет города 93 миллиона рублей. В Новосибирской области общая сумма снижения кадастровой стоимости после оспаривания в 2016 году составила 14,8 миллиарда рублей, в 2017 году разница была уже 31,8 миллиарда рублей, а это почти треть от первоначального результата. Но не будем больше утомлять примерами, они есть в любом регионе. Сейчас главное - понять, почему это происходит.
Первая причина - недостаток информации. Оценка производилась массово, и часто у исполнителя не было достоверных и полных сведений, передает наш собкор из Петербурга. Например, состояние всех помещений по умолчанию оценивается как "нормальное", и если объект аварийный или без отделки, стоимость оказывается завышенной.
В Новосибирске причину тоже видят в нехватке информации. Часто ее нет ни о дате постройки дома, ни о материале, из которого он возведен, ни об имеющихся коммуникациях, тогда как на оценку земельных участков, например, влияет наличие или отсутствие коммуникаций, местоположение (для нежилых помещений), какой вход (с улицы или со двора, общий или отдельный). И все это надо будет учесть при переходе на государственную кадастровую оценку.
Но и от собственников здесь многое зависит: они могли бы помочь преодолеть дефицит сведений. Информация о предварительных результатах оценки публикуется, и туда можно внести изменения, говорит руководитель департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области Роман Шилохвостов.
Но пока это происходит крайне редко: обычно народ начинает жаловаться, уже получив квитки об оплате имущественного налога. "Кадастровая оценка - это совместный труд различных госорганов, муниципальных властей и самих собственников", - подчеркивает Шилохвостов.
Вторая проблема - непрофессионализм оценщиков. С этим тоже столкнулись в Новосибирске. Например, по результатам последней оценки земельные участки в малопривлекательном районе Затон в Новосибирске "подорожали" десять раз, а в престижном Академгородке - резко "подешевели". По пояснениям оценщиков, они выбрали основным критерием удаленность от центра, который в данном случае не работает.
Вот уж действительно - кадры решают все. И этим тоже придется заняться. Посмотреть ситуацию по регионам. Кострома, как сообщает наш собкор, к нововведениям абсолютно не готова. Для проведения оценки специалисту необходимо пройти переподготовку за 50 тысяч рублей, иметь не менее трех лет стажа и сдать сложный трехступенчатый экзамен стоимостью 18 тысяч рублей. В Костроме из 36 оценщиков его сдали только семь.
Третья проблема - ошибки в реестре. Об этом рассказал "РГ" заместитель руководителя Управления Росреестра по Республике Дагестан Шамиль Гаджиев. А появиться они могли при переносе сведений из архивов Бюро технической инвентаризации в государственный кадастр недвижимости во время массовой оцифровки данных. "Работа проводилась в очень сжатые сроки, вполне возможно, что где-то недосмотрели, где-то пропустили. Специалисты Кадастровой палаты исправляют эти ошибки и пересчитывают кадастровую стоимость. Все это делается бесплатно", - сообщил Гаджиев.
Переход регионов на новую систему обсудили и в Торгово-промышленной палате РФ. Там "РГ" сообщили, что в 60 регионах уже созданы или находятся в стадии формирования государственные бюджетные учреждения, которые займутся кадастровой оценкой с 1 января 2020 года. Председатель комитета ТПП по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Александр Каньшин напомнил, что в этом же году начнут проводить регулярный мониторинг рынка недвижимости.
И на основе его данных ежеквартально будут выводить индекс рыночной стоимости жилья. Его органы власти регионов могут брать за основу при проведении внеочередной кадастровой оценки. Например, когда цены резко взлетят или упадут. "На наш взгляд, это повысит качество кадастровой оценки, которая должна отражать реальную ситуацию на рынке, но не завышать и не занижать стоимость квадратного метра или сотки", - добавил Каньшин.
Напомним, президент России Владимир Путин поручил правительству до 15 июля этого года внести изменение в законодательство об ограничении величины кадастровой стоимости недвижимости. Сегодня нередки случаи, когда кадастровая стоимость недвижимости, от величины которой зависит налог на землю и имущественный налог, превосходит рыночную.
Что же делать сегодня, если человек за землю платил три тысячи в год, а ему вдруг прислали платежку на 30 тысяч? Обращаться в специальные комиссии при Росреестре по пересмотру кадастровой стоимости недвижимости. В прошлом году, по данным Росреестра, подано 54,7 тысячи заявлений на оспаривание стоимости более 100 тысяч объектов недвижимости (квартир, дач, гаражей, земли), что на 7,5 процента больше, чем в 2016 году. Каждое второе обращение удовлетворили. А если не удовлетворили, и человек не согласен, тогда - в суд.
И заказывать независимую экспертизу рыночной стоимости объекта. А это минимум 10 тысяч рублей. И надо найти независимого эксперта в саморегулируемой организации оценщиков. Как объяснил партнер московского юрбюро Дмитрий Шевченко, даже если удается снизить цену недвижимости, она будет актуальной до нового пересчета кадастровой стоимости - два-три года. А дальше снова придется бегать по комиссиям и судам.
Вице-президент ТПП Дмитрий Курочкин напомнил, что оспаривать кадастровую стоимость через государственные бюджетные учреждения значительно проще и дешевле. Право собственников на это закреплено в Законе "О государственной кадастровой оценке", принятом еще в июле 2016 года. Правда, мало кто об этом знает.
"Необходимо проинформировать население о ключевых нововведениях, - отметил Курочкин. - В частности, это касается возможности получать на базе ГБУ разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости и оперативно исправлять ошибки, которые влияют на итоговый результат оценки. Фактически, помимо обращения в суд и комиссию по оспариванию, вводится новый эффективный механизм исправления ошибок кадастровой оценки". Кстати, здесь уже не надо заказывать за свои деньги независимую экспертизу.