Разница на три порядка
Речь идет о так называемом списке "пятитысячников" - объектов коммерческой недвижимости площадью свыше 5000 квадратных метров, которые на Среднем Урале облагаются налогом, рассчитываемым исходя из кадастровой стоимости. Ежегодно перечень формирует министерство по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО), а утверждает региональное правительство. Такое право субъектам РФ дано п. 7 статьи 378.2 Налогового кодекса РФ. При этом налог для всех остальных объектов по-прежнему рассчитывается на базе инвентаризационной стоимости, которая, как известно, намного ниже.
Перечень "пятитысячников" на 2015 год включал в себя 41 здание, в 2018-м их уже 327. В том числе торгово-офисный центр на улице Вайнера, где Сергей Черкасов владеет помещением.
- Нам не только налоговую базу поменяли в 2015 году, но и ставки налога на имущество подняли: для физических лиц она теперь равна двум процентам от кадастровой стоимости, для юридических - одному проценту. В результате налог для граждан вырос в 20-25 раз, для предприятий - в 10-12 раз, что стало для многих настоящим шоком. Допустим, в 2014 году у меня налог составлял 3492 рубля, а в 2015-м - уже 96 409 рубля, - рассказывает Черкасов.
Кроме того, по словам общественника, кадастровая стоимость квадрата в схожих торгово-офисных центрах города отличается в сотни и даже тысячи раз. Где-то его оценили в 56-60 копеек, а где-то - в 112-120 тысяч рублей.
- Получая с одних мизерную сумму налога, с других дерут три шкуры, а предприниматели, работающие в таких объектах, разоряются, - возмущается Сергей Черкасов. - Трудно представить, что столь значительный разброс возможен без сговора между оценщиками и отдельными чиновниками. Считаю, здесь имеет место нарушение не только антимонопольного законодательства, но и базовых конституционных принципов равенства граждан РФ. Мой запрос в Госдуму перенаправили в Федеральную налоговую службу как не относящийся к компетенции законодателей.
Загадка списка
- Налоговая база в отношении недвижимости, попавшей в перечень, не зависит от того, кто является собственником, физлицо или организация, а вот ставки налога на имущество муниципалитеты могут дифференцировать в зависимости от того, что берется за основу - кадастровая или инвентаризационная стоимость здания. К сожалению, в Екатеринбурге такой вариант не выбрали, существующий сегодня подход к определению налоговых ставок для ИП и организаций, владеющих аналогичными помещениями, носит дискриминационный характер, - прокомментировали "РГ" ситуацию в аппарате уполномоченного по защите прав предпринимателей в Свердловской области. - Ставки для физлиц утверждены только для имущества с инвентаризационной стоимостью. Поэтому для объектов из перечня автоматически применяется максимальная ставка - два процента (п. 6 статьи 406 НК РФ). В то же время для организаций ставка в 2015 составляла всего один процент, в 2016-м - полтора, и лишь начиная с 2017-го выросла до двух.
Формирование списка "пятитысячников" сотрудниками МУГИСО бизнес считает непрозрачным. В прежние годы этот документ публиковали в последний момент, в конце ноября-декабре, поэтому у предпринимателей не было возможности быстро пересчитать свою налоговую нагрузку. А она порой менялась кардинально: допустим, организация налог на имущество вообще не платила, находясь на "упрощенке", а тут ей выставляют требование на 11 миллионов рублей.
И лишь в 2017-м МУГИСО, вняв просьбам бизнес-омбудсмена, разместило в открытом доступе проект перечня на 2018-й заранее, в первом квартале. До утверждения он еще четыре раза корректировался, так что компании могли сориентироваться.
Кроме того, в прошлом году из списка исключили 19 строений, попавших туда неправомерно, в том числе три - на основании судебных решений, рассказали в аппарате уполномоченного. На корректировку по каждому центру уходило в среднем полгода, так, к примеру, произошло со зданием на углу улиц Ленина и Толмачева. Все это время малые компании, расположенные в нем, были вынуждены вносить завышенные авансовые платежи по налогу на имущество.
Кодексы в противоречии
- Конституционный суд разъяснил, что противоречий между статьей 378.2 Налогового кодекса и Конституцией РФ нет, однако ее реализация в действующей редакции демонстрирует, с одной стороны, бюджетную неэффективность, с другой - создает риск нарушения прав граждан на справедливые и обоснованные налоговые платежи, - пояснил "РГ" и.о. министра по управлению госимуществом Свердловской области Сергей Зырянов. - Суды все сомнения и противоречия в законодательных актах трактуют в пользу налогоплательщика, а поскольку перечень "пятитысячников" оспаривают массово, это влечет за собой сокращение поступлений в областной бюджет. Чтобы решить эту проблему, правительство региона систематически направляет в адрес федеральных органов власти предложения по совершенствованию законодательства.
С подобными инициативами выступает не только Средний Урал, но и другие субъекты РФ. В ответ правовая база начинает меняться, но очень уж неспешно: так, в 2016 году был принят 237-ФЗ, который устанавливает новый порядок кадастровой оценки недвижимости. Перейти на него регионам предписывается до 1 января 2020 года. Чтобы выполнить требование, Свердловская область планирует провести новую массовую оценку объектов капстроительства в 2018-2019 годах. Чиновники надеются, что это поможет снять вопросы по экономической обоснованности кадастровой стоимости недвижимости. Сегодня закон декларирует независимость оценщика и не позволяет заказчику делать выводы о качестве, обоснованности оценки, корректности выбранной методологии, хотя цифры в отчетах порой сильно расходятся с рыночными. Пересмотреть данные может только профильная комиссия при Росреестре.
Тем не менее все правовые коллизии в этой сфере новая оценка решить не сможет, рассуждают эксперты. Ко всему, в России отсутствует единый классификатор административно-деловых и торговых центров и классификатор наименований объектов недвижимости. Если в Налоговом кодексе офис и сопутствующая инфраструктура - это вид назначения и разрешенного использования помещения (поэтому в их число включаются централизованные приемные, комнаты для переговоров, оборудование и даже парковки), то в Градостроительном кодексе встроенные помещения вообще не считаются отдельными объектами капстроительства, а виды разрешенного использования зависят от территориальной зоны: жилая, общественно-деловая и т. п. Кроме того, сохраняются нестыковки между классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным в 2014 году приказом Минэкономразвития, и данными из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
Дмитрий Шалабодов, руководитель УФАС по Свердловской области:
- Проанализировав решение Екатеринбургской гордумы № 32/24 от 25.11.2014 "Об установлении налога на имущество физлиц" на предмет неравных конкурентных условий, мы обнаружили признаки нарушения антимонопольного законодательства и подготовили предупреждение о прекращении действия (бездействия) со стороны муниципальных органов власти. Сейчас проект документа проходит ведомственную правовую экспертизу, после чего будет вынесено решение.
Справка "РГ"
Налоговый кодекс административно-деловым центром признает отдельно стоящее нежилое строение, расположенное на участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение зданий делового, административного и коммерческого назначения. При этом не менее 20 процентов общей площади здания должно быть предназначено или фактически использоваться под офисы и сопутствующую инфраструктуру. Перечень формируется на основании ЕГРН, документов технического учета (инвентаризации), а также данных о фактическом использовании объектов. В течение налогового периода допускается исключать из него здания, больше не соответствующие указанным критериям, а вот включать в него новые можно только в следующем году, поэтому список "пятитысячников" уточняется и дополняется ежегодно. Заметим, что величина кадастровой стоимости объекта - не основание для попадания в перечень.