Суммарный объем доходов крупнейших российских оценочных организаций - участниц нынешнего рэнкинга составил по итогам 2017 года 5,929 миллиарда рублей, увеличившись за год на 2,4 процента. Если сделать поправку на инфляцию (2,5 процента за год, по данным Росстата) мы наблюдаем полный застой на этом рынке. Напомним, в прошлогоднем выпуске рэнкинга мы зафиксировали более стремительные темпы роста его участников - за 2016 год они составляли 12 процентов при инфляции в 5,4 процента.
Среди факторов, обусловивших такое торможение на рынке оценки, общий инвестиционно-экономический фон (рост ВВП по итогам 2017 года составил 1,5 процента), снижение стоимости услуг оценщиков, а в некоторых случаях и спроса на них. Общее количество отчетов об оценке по сопоставимым данным участников рэкнинга составило 122,2 тысячи штук, увеличившись за год на 10 процентов - то есть объем выполненной работы в 2017 году вырос гораздо больше, чем соответствующие ему доходы. Как результат, из ста компаний - участниц рэнкинга почти половина (40 компаний) завершила год снижением выручки.
Ожидать резкого перелома в развитии рынка не приходится. Более того, спрос на массовые виды оценки со временем начнет снижаться. Способствовать этому будет развитие информационных технологий с постепенным вытеснением типовых оценочных работ на основе ИТ. Уже сегодня их применяют заказчики оценки, например, банки, а также сами оценочные компании.
Квалифицированная зачистка
Одним из основных событий для рынка за последний год стало изменение правил игры, связанное с поправками в закон об оценочной деятельности (172-ФЗ), вступившими в силу летом 2016 года. Начиная с апреля 2018 года субъектом оценочной деятельности признается оценщик, который помимо членства в оценочном СРО, как это было раньше, должен иметь, как минимум один квалификационный аттестат по направлению оценки (недвижимость/движимое имущество/бизнес), полученный в результате сдачи специального экзамена. Сдавать квалификационные экзамены нужно будет каждые три года.
Обязательная квалификация призвана подтвердить профессиональный статус оценщика и убрать с рынка случайных игроков. "Ужесточение требований к оценщикам связано с недоверием к оценочному сообществу со стороны потребителей оценки. Чтобы очистить рынок от непрофессионалов, минэкономразвития ввело квалификационный экзамен", - поясняет Ирина Комар, управляющий партнер ООО "Профессиональная Группа Оценки".
Впрочем, сами оценщики воспринимают законодательное нововведение неоднозначно. "Введение квалификационных аттестатов позволило очистить рынок от фирм-однодневок и "мертвых душ", а также сократить количество СРО, которые в конкурентной борьбе с лидерами рынка вынуждены были "торговать" положительными заключениями. Но для оценщиков процедура экзамена стрессовая, ведь подготовка к нему отнимает много времени. Кроме того, многие экзаменационные вопросы и задачи к практике никакого отношения не имеют, а сами формулировки зачастую запутанны. Да и разделение аттестатов на три направления затратно для оценщиков", - сетует Даниил Слуцкий, генеральный директор компании "Оценка бизнеса и консалтинг" (ОБИКС).
А Дмитрий Кувалдин, председатель совета директоров компании "РОССИЙСКАЯ ОЦЕНКА", считает, что ужесточение требований к оценщикам - физическим лицам в первую очередь является следствием того, что юридические лица, которые на самом деле и оказывают оценочные услуги, практически выведены из-под действия закона об оценочной деятельности. "Регулятор раз за разом пытается, что называется, "искать под фонарем, а не там, где потеряно". То есть "недорегулирование" юрлиц ведет к "перерегулированию" физлиц. Гораздо полезнее как для поставщиков, так и для заказчиков оценочных услуг было бы не вводить все новые и новые требования к оценщикам, а законодательно закрепить принципы квалификационного отбора оценочных компаний. Ведь очевидно, что отбор по минимальной цене и времени оказания услуг ведет к снижению качества, какими бы квалифицированными не были исполнители", - считает Дмитрий Кувалдин.
Недвижимость отходит на второй план
Снижение динамики на рынке оценочных услуг в значительной мере связано с тенденциями в секторе оценки недвижимости, который за прошлый год при формальном росте на 1 процент (до 2,4 миллиарда рублей) с учетом инфляции сократился (см. графики 1 и 2).
Участники рэнкинга объясняют это развитием у основных заказчиков оценочных услуг собственных практик по оценке залогов и активов - крупнейшие банки и корпорации переходят на внутреннюю оценку для собственных нужд, создавая соответствующие подразделения в своих структурах. "Многие банки не готовят полноценный Отчет об оценке в соответствии с нормами 135-ФЗ и ФСО. На практике они оформляют так называемое краткое "суждение о стоимости объекта залога", которое по формальным признакам не подлежит официальной экспертизе в СРО оценщиков и которое зачастую вообще не предоставляется заемщику, поскольку носит внутренний характер. Таким образом, в сегменте оценки для целей залога оценщикам остается сотрудничество лишь с теми банками, которые продолжают использовать в своей работе результаты независимой оценки посредством предварительного отбора или аккредитации оценочных компаний", - объясняет Кирилл Кулаков, первый заместитель генерального директора ООО "Центр независимой экспертизы собственности" (ЦНЭС).
На показатели "недвижимого" сектора оказало влияние еще и то, что государственную кадастровую оценку объектов недвижимости теперь осуществляют только специализированные государственные бюджетные учреждения. "В соответствии с 237-ФЗ у независимых оценщиков сохранено лишь право на участие в процедурах оспаривания результатов определения кадастровой стоимости посредством установления рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе в качестве судебных экспертов", - добавляет Кирилл Кулаков.
Чем дальше, тем больше при типовых массовых процедурах оценки применяются, как отмечают участники рэнкинга, инфотехнологии. Ведь не секрет, что оценка, к примеру, квартир в целях выявления кадастровой стоимости представляет собой в большинстве случаев сбор информации о стоимости схожих объектов из открытых источников с последующей ее систематизацией и внесением минимальных поправочных коэффициентов. С такой работой вполне может справиться не самая сложная программа.
Чуть лучше, как показывает анализ рэнкинга, обстоят дела в секторах оценки бизнеса и ценных бумаг (1,8 миллиарда рублей, рост за год на 5 процентов). А вот выручка от оценки инвестиционных проектов приросла за год всего на 1 процент (т.е. с поправкой на инфляцию ушла в минус), до 231,9 миллиона рублей.
Состав наиболее денежных заказчиков оценочных работ остается достаточно стабильным - это крупный бизнес, государственные и квазигосударственные компании. "В корпоративном секторе в 2017 году рост рынка оценки был связан с деофшоризацией экономики, оспариванием результатов кадастровой оценки, сделками с собственностью, куплей и продажей бизнеса. В госсекторе востребована оценка активов для приватизации. Кроме того, реализация инфраструктурных проектов требует оценки для выплаты компенсаций правообладателям при изъятии активов. Такие масштабные проекты, как строительство газопровода "Сила Сибири", реконструкция дорожно-транспортной сети в Москве, строительство ЦКАД, не могут воплощаться без предварительной работы оценщиков", - поясняет Роман Чибисов, генеральный директор Swiss Appraisal Россия и СНГ.
По словам Гарегина Григоряна, генерального директора компании "Центр корпоративных решений", спрос на оценку в 2017 году предъявляли и девелоперские проекты в столичном регионе и в крупных городах России: "В Москве большая часть проектов была связана с застройкой жилыми кварталами промзон. Также вклад в оценку дали венчурные проекты. Оценка инвестиционных проектов нужна для распределения долей инвесторов на этапе начального финансирования, последующем дофинансировании и при выходе из проекта. Оценка требуется и для отслеживания инвесторами хода реализации проекта".
Интеллект в залоге у офшоров
Другие направления оценочной работы принесли участникам рэнкинга менее заметные доходы, чем по оценке бизнеса и недвижимости, однако показали бурный рост. На оценку оборудования и транспорта у участников списка в 2017 году пришлось 524,9 миллиона рублей, темп роста составил 14 процентов.
Повышенный спрос в этом сегменте связывают с ростом объема непрофильного имущества банков - они открывают витрины залогового имущества или продают его на электронных торгах. "Купить автомобиль или другое оборудование, находящееся в залоге, можно через аукцион или торги, когда банк и должник продают имущество до появления кредиторской задолженности; либо в судебном порядке, когда в отношении должника уже открыто исполнительное производство; либо из реестра собственности банка (в собственность банка переходит имущество, не реализованное на торгах). Стоимость прав требования и залогового имущества - в частности,транспортных средств и оборудования - устанавливается на основании отчета об оценке, подготовленного оценочной компании или на основе решения судебной экспертизы. В 2017 году наша компания проводила такую оценку движимого имущества по договорам с крупнейшими банками: ПАО Сбербанк, Банк ВТБ (ПАО), а также для АО "Росагролизинг", - рассказывает о факторах роста Наталия Алмазова, генеральный директор компании "АДН Консалт - Международный центр оценки и финансовых консультаций".
Чуть меньше, а именно 500,8 миллиона рублей, принесла работа оценщиков в области переоценки основных фондов, однако прирост выручки здесь составил 19 процентов. Участники рынка связывают его с запросами на этот вид оценки со стороны финансового сектора. "Мы видим повышенный интерес на услуги оценщиков со стороны банков и иных финансовых организаций. Это связано с действиями Банка России, направленными на увеличение прозрачности финансовой системы. Так, банки приводят свои балансы и балансы подконтрольных лиц (например, закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости) в соответствие с новыми требованиями регулятора. Кроме того, банки продолжают избавляться от проблемных активов, доставшихся от заемщиков-банкротов, для чего также нужна переоценка основных средств и прав требования", - рассказывает Павел Лазарев, генеральный директор оценочной компании "ЛЛ-Консалт".
Что касается оценки нематериальных активов и интеллектуальной собственности, здесь, несмотря на самый малый объем выручки (196,4 миллиона рублей), в прошлом году были наиболее высокие темпы роста - рекордные 49 процентов. "На доходы оценщиков оказывает развитие рынка интеллектуальной собственности. Например, Федеральный закон от 18 июля 2017 г. N166-ФЗ стимулирует собственников легализировать и активнее ставить на баланс объекты НМА, что в свою очередь ведет к их более активному вовлечению в хозяйственный оборот. Это приводит к увеличению спроса на оценку нематериальных активов", - говорит Сергей Силантьев, директор департамента VIP-клиентов компании "Прайс Информ".
Другой фактор, стимулирующий спрос, по словам Алексея Журавлева, генерального директора компании "Эверест Консалтинг", это процесс деофшоризации. "Возвращая активы из офшоров, российские компании увеличивают валюту баланса, что позитивно сказывается на инвестиционной привлекательности и рейтинге компаний. Кроме того, рост рынка инфотехнологий, появление новых программных продуктов и необходимость проведения процедур по защите НМА также положительно сказывается на этом направлении оценки. Рост по нему в структуре выручки нашей компании связан с тем, что, обладая большим опытом по направлению оценки для МСФО, мы накопили обширный портфель проектов по распределению цены сделок на рынке M&A. Неотъемлемой частью этих проектов является идентификация и оценка нематериальных активов", - делится опытом Алексей Журавлев.
Существенной законодательной нормой для отрасли оценки стало требование о наличии у оценщиков специализированного квалификационного аттестата. C чем, по-вашему мнению, связано ужесточение требований к субъектам оценочной деятельности? Каковы основные цели введения квалификационного экзамена?
Роман Чибисов: За последние десятилетие количество дипломированных оценщиков в России значительно выросло. Дело в том, что у вчерашнего студента есть только базовые знания и зачастую отсутствуют практические навыки, но по законодательству они сразу могли начинать применять их на практике, вступив в СРО и застраховав свою профессиональную деятельность. Для более эффективной работы отрасли Министерство экономического развития ввело квалификационный экзамен, а также требование иметь не менее 3 лет стажа практической оценочной работы. С одной стороны такое требование повышает престиж и уважение к профессии. Цели введения квалификационного экзамена - наведение порядка на рынке оценочных услуг в области бизнеса и инвестиционных проектов, снижение количества непрофессиональных оценщиков, повышение ответственности профессионального сообщества, борьба с недобросовестной оценкой, повышение статуса профессии оценщика, наконец, искоренение практики демпинга в оценке активов.
Но с другой стороны такое пристальное внимание к специалисту не только бюрократизирует процесс становления "полноценным" оценщиком, но и показывает недоверие регулятора к его профессиональному мнению. К примеру, за рубежом, помимо профессиональных навыков, полученных во время обучения и на практике, оценщики руководствуются строгими стандартами и этическими нормами, знание которых входит в условие прохождения экзамена. При этом западная сертификация - это бонус для репутации оценщика и компании, в которой он работает, но не обязательное условие для ведения деятельности.
На мой взгляд грамотный оценщик - это не тот, кто может ответить на вопросы квалификационного экзамена, похожие на прохождение сессии в ВУЗе, а тот, кто понимает рынок в целом, знает, какие методы и подходы использовать, как эффективно построить финансовую модель и как верно прийти к результатам стоимости объекта оценки.
На каких профессиональных стандартах основан квалификационный экзамен и какие направления оценки он затрагивает? Соответствует ли внедренная система квалификаций мировому рынку оценки? Какие аттестации сегодня позволяют оценщику выполнять заказы иностранных компаний, в том числе при работе за пределами РФ? Какие преимущества получает заказчик оценки, обращаясь за услугами к аттестованному оценщику?
Роман Чибисов: Российский квалификационный экзамен оценщика существуют в настоящее время в трех направлениях - оценке бизнеса, движимого и недвижимого имущества, а также требует знаний законов и норм, методов и технологий проведения оценки и расчетов. Сравнивать российскую и, к примеру, западные системы квалификаций возможно еще преждевременно, так как первая создается в настоящее время, а вторые существуют на протяжении десятилетий. В странах с развитой рыночной экономикой профессиональные сообщества оценщиков имеют авторитет, надежность и статус, высокий уровень профессиональных требований, например, в США - это The American Society of Appraisers (ASA), в Великобритании - Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Им доверяет бизнес-сообщество и государственные структуры, их квалификацию подтверждает сотрудничество с банками, страховыми компаниями, негосударственными пенсионными фондами, судебной системой.
В России же доверие к сообществам оценщиков находится на низком уровне как со стороны регуляторов, так и со стороны заказчиков. Тема организации профессиональных сообществ и комитетов, а также законодательства в области оценочной деятельности находится в постоянном изменении, что также снижает динамику развития отрасли в стране. С точки зрения ведения бизнеса и сделок, сегодня важен не столько аттестат оценщика, сколько профессионализм в решении целей и задач оценки, хотя несомненно обращение к аттестованному оценщику для клиента снижает риски, так как он обладает легитимностью на рынке. Обычно это компания с многолетней историей высокой репутацией на рынке, и главное, это работающий практик, а не кабинетный теоретик. В итоге, заказчик получает надежного поставщика.
Оцените, пожалуйста, как за последние годы поменялись контроль за оценочной деятельностью и ее регулирование. Кто сегодня является главным звеном в этой сфере, каково распределение регулирующих функций?
Роман Чибисов: Де-юре контроль за оценщиком осуществляет экспертный совет. Де-факто основной контроль функции оценщиков осуществляет заказчик - банк и его регулятор Центробанк, страховщик, лизингодатель, налоговые органы, Росимущество, судебный эксперт и пр. пользователи отчета об оценке.
На ваш взгляд, несмотря на различие в целях оценки, в рамках которых она проводится, какие основные факторы за последний год и сейчас обуславливают спрос на оценку? Кто сегодня является главным заказчиком оценки - государство или частный сектор? Какие услуги в основном востребованы с их стороны и почему?
Роман Чибисов: В активе российского офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal есть клиенты из крупного бизнеса и государственные и квазигосударственные компании - в портфеле проектов их доли примерно равны. Можно отметить, что в 2017 году драйверы роста рынка оценки в корпоративном секторе были связаны с деофшоризацией экономики, оспариванием результатов кадастровой оценки, сделками с собственностью, куплей и продажей бизнеса. В государственном секторе остается оценка активов для целей приватизации. Кроме того, процессы реализации инфраструктурных проектов требуют оценки для выплаты компенсаций правообладателям при изъятии активов. Такие масштабные проекты, как строительство газопровода "Сила Сибири", реконструкция дорожно-транспортной сети Москва, строительство ЦКАД - не могут воплощаться без предварительной работы оценщиков и оформления необходимой документации и отчетов.
С какими новациями в законодательстве или изменениями в экономической ситуации вы могли бы связать спрос на оценку бизнеса и акций, оценку нематериальных активов и интеллектуальной собственности, оценку инвестиционных проектов?
Роман Чибисов: В рамках нескольких проектов мы оценивали программное обеспечение компании для включения в уставной капитал как нематериальный актив. В будущем развитие технологий и интернет-моделей, думаю, приведет к росту стоимости, а значит оценке ПО в сфере безопасности IT-технологий, финансовых и банковских процессов, переводов и платежей денежных средств, и различных технических платформ и интернет ресурсов.
Приведите примеры наиболее крупных проектов, которые реализовала ваша компания в прошлом году или продолжает реализовывать сегодня? Что получает ваш заказчик от их выполнения?
Роман Чибисов: В 2017 году специалисты-оценщики российского офиса Swiss Appraisal работали в рамках проектов в области строительства, ТЭК, IT и машиностроения. Из интересных проектов могу отметить сферу судостроения - мы провели оценку стоимости морских судов в рамках сделок лизинга на стадии строительства, что позволило грамотно провести процедуру оформления залогового обеспечения и получению государственного финансирования. А, например, в ТЭК мы оценивали активы в сделке купли-продажи энергетического бизнеса, в том числе, 14 объектов энергосистем ТЭЦ для Кузбассэнерго, в результате сложная сделка с большим количеством активов завершена. Наконец, в нашей международной практике мы провели ресурсную оценку для международных дивизионов крупнейшей российской металлургической компании в Западной Африке и Южной Америке.
Оцените, пожалуйста, перспективы трансформации оценочной деятельности под влиянием передовых информационных технологий. Какие решения и инновации вам знакомы? Соответствует ли эта тенденция общемировым трендам? По-вашему мнению, каким образом "цифровизация" может сказаться на качестве оценки?
Роман Чибисов: Сегодня невозможно представить ежедневную работу коллектива и каждого сотрудника без новых технологий, устройств, программ передачи и хранения данных. Реалии современности - это активное развитие цифровых технологий, в котором решающее влияние на бизнес будут иметь создание облачных решений и вычислений, многократное увеличение объемов данных, использование гаджетов в корпоративной сфере и продвижении, клиентском сервисе и в проектных процессах.
В Swiss Appraisal мы используем максимум из возможностей, предоставленных нашей международной технологической платформой. Наши клиенты и партнеры имеют возможность получить конкурентные преимущества за счет быстроты и профессионализма, а также активного использования большого наработанного массива данных. Таким образом, развитие баз данных и облачных решений способствует эффективности и быстроте нашей работы, мы можем с уверенностью конкурировать с другими компаниями рынка стоимостного консультирования в России и за рубежом.
Кирилл Кулаков, первый заместитель Генерального директора ООО "Центр независимой экспертизы собственности" (ЦНЭС)
ООО "Центр независимой экспертизы" (ЦНЭС) - одна из ведущих российских компаний, оказывающих широкий спектр услуг в области оценки, стоимостного консалтинга, инвестиционного проектирования, судебной, юридической, строительно-технической и стоимостной экспертизы, финансово-технического надзора и строительного аудита.
За высокое качество услуг и существенный вклад в развитие оценочной и консалтинговой деятельности ЦНЭС был неоднократно удостоен ряда профессиональных наград: Золотая ЛОГОДА, Золотой Эквивалент, Золотое ПеРОО, Золотая медаль и Золотой сертификат ЮНИПРАВЭКС Uni, Национальная премия в области аудита, оценки, экспертизы и консалтинга.
Первый заместитель генерального директора ЦНЭС, член совета по оценочной деятельности при Министерстве экономического развития РФ, доктор экономических наук, профессор МГСУ, Кулаков Кирилл Юрьевич ответил на вопросы нашего корреспондента и рассказал про основные тенденции развития рынка оценочных услуг в России.
По вашему мнению, какие факторы за последний год повлияли на снижение доходов в сегменте оценочной деятельности?
Кирилл Кулаков: Скорее, не снижение, а отсутствие роста указанных доходов. Обусловлено это было, прежде всего, продолжающейся посткризисной ситуацией, а также сложной внешнеполитической обстановкой, во время которых экономическая активность большинства бизнес-процессов и инвестиционных проектов существенно снижена, особенно в частном секторе экономики. Основным заказчиком услуг по оценке в таких условиях становится государство, которое платит хоть и стабильно, но немного.
Помимо этого, происходит сокращение самого рынка оценочных услуг. Многие крупнейшие банки и корпорации также перешли на т.н. "внутреннюю" оценку для собственных нужд, создавая соответствующие подразделения в своих структурах. Или, например, государственную кадастровую оценку объектов недвижимости теперь будут делать не независимые оценщики, а специализированные государственные бюджетные учреждения.
Таким образом, в данных секторах оценщики могут лишь проводить экспертизу отчетов, составленных банками, и оспаривать результаты кадастровой оценки?
Кирилл Кулаков: Банки, перешедшие на т.н. "внутреннюю оценку", не будут готовить полноценный Отчет об оценке в соответствии с нормами 135-ФЗ и ФСО. На практике они оформляют т.н. краткое "суждение о стоимости объекта залога", которое по формальным признакам не подлежит официальной экспертизе в СРО оценщиков, и которое зачастую вообще не предоставляется заемщику, т.к. носит внутренний характер. Таким образом, в сегменте оценки для целей залога оценщикам остается сотрудничество лишь с теми банками, которые продолжают использовать в своей работе результаты независимой оценки, посредством предварительного отбора (аккредитации) оценочных компаний.
Что же касается сферы кадастровой оценки, то, действительно, у независимых оценщиков сохранено, в соответствии с 237-ФЗ, лишь право на участие в процедурах оспаривания результатов определения кадастровой стоимости посредством установления рыночной стоимости объекта недвижимости, в т.ч. в качестве судебных экспертов.
Когда государство будет проводить очередные работы по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости? Стоит ли оценщикам после этого ожидать волну спроса на оспаривание кадастровой стоимости?
Кирилл Кулаков: Работы по очередной (новой) государственной кадастровой оценке уже проводятся в нескольких субъектах РФ, в т.ч. в Москве и Московской области, и будут завершены до конца текущего года. Некоторые субъекты РФ, например, Краснодарский край и Калужская область, уже опубликовали отчеты об определении кадастровой стоимости.
С учетом того, что все предыдущие оценки кадастровой стоимости имели тренд на повышение итоговых показателей, то с большой долей вероятности этого можно ожидать и сейчас. А так как реальная рыночная стоимость объектов недвижимости в последние годы практически не растет, а в ряде регионов даже снижается, то спрос со стороны налогоплательщиков на услуги по оспариванию может только вырасти.
Исключение могут составить физические лица, в отношении которых скоро будет принят закон о снижении налогооблагаемой базы на 30%, а также о замораживании темпов роста имущественных налогов на уровне не более 10% в год.
Отдельно стоит заметить, что, к сожалению, при новой кадастровой оценке не учитывается факт оспаривания результатов предыдущей оценки. Кадастровая стоимость всех объектов вновь рассчитывается методами массовой оценки, без каких-либо корректировок. Получается, что происходит некая циклическая ошибка, с которой налогоплательщик сталкивается вновь и вновь. Если бы она была устранена, то оспариваний стало бы значительно меньше.
Какие направления оценки за прошедший год и сейчас были наиболее востребованы со стороны государственного заказчика? Чем обусловлена потребность в услугах по данным направлениям?
Кирилл Кулаков: На уровне центральных органов федеральной исполнительной власти и крупнейших госкорпораций востребована, прежде всего, оценка пакетов акций для целей приватизации, купли-продажи, дополнительной эмиссии, внесения в уставный капитал. Также востребована оценка крупных имущественных комплексов и основных средств.
На муниципальном уровне чаще всего государство заказывает оценку ставок арендной платы, а также оценку отдельных, небольших по площади, объектов недвижимости для целей приоритетного выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства. В крупных городах также есть доля оценок прав на реализацию инвестиционно-строительных проектов на муниципальных землях.
Если говорить о частном секторе, то спрос на какие виды оценки проявился наиболее существенно в прошлом году и почему?
Кирилл Кулаков: В прошлом году наибольший спрос, как и годом ранее, приходился на оценку объектов недвижимости с целью оспаривания их кадастровой стоимости и, соответственно, снижения величины имущественных налогов, а также на оценку по заказу государственных органов, госкорпораций и естественных монополий для целей приватизации, купли-продажи, аренды, внесения в уставный капитал, дополнительной эмиссии акции и др.
Какие перспективы развития вы связываете с этими направлениями на ближайший год?
Кирилл Кулаков: Объем услуг по оценке для государственных нужд останется примерно на прежнем уровне, но возможно и его некоторое увеличение. Это обусловлено, прежде всего, обязательностью оценки государственных объектов. Помимо этого, государство практически во всех отраслях продолжает наращивать свое влияние и контроль, большинство крупных и особенно инфрастуктурных проектов осуществляется по заказу или с участием государственных структур.
Что же касается услуг для целей оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, то в этом сегменте наступит ожидаемая пауза на один год, а в некоторых регионах и на больший срок, связанная с проведением очередной государственной кадастровой оценки (ГКО). При этом проводиться эта ГКО будет уже по новым правилам в соответствии с 237-ФЗ, а именно силами не независимых оценщиков, а специализированными государственными бюджетными учреждениями. И от того, насколько корректными окажутся результаты указанной ГКО, зависит и потенциальный объем услуг по оспариванию кадастврой стоимости в последующие годы.
Оцените, пожалуйста, влияние тенденции цифровизации на сегмент оценочных услуг? Какие преимущества она дает субъектам оценочной деятельности? Каким образом окажет влияние на себестоимость оценочных работ?
Кирилл Кулаков: Влияет разнонаправленно. С одной стороны, это приводит к ускорению документооборота между оценщиками и заказчиками, а также поиска необходимой информации для оценки. С другой стороны эта тенденция может со временем привести к замене классического оценщика на некое IT-приложение, по крайней мере, в сегменте оценки однотипных или несложных объектов. По аналогии с такси будет некий Яндекс-оценщик, который быстрее и дешевле будет отвечать на вопрос: "сколько стоит объект?"
Какие наиболее важные нормативные и законодательные изменения в оценочной деятельности вы могли бы отметить с точки зрения влияния на развитие рынка оценки?
Естественно, что самое важное изменение, произошедшее в последнее время в оценочной деятельности, это требование обязательной сдачи всеми оценщиками квалификациционных экзаменов по трем направлениям. После 01.04.2018 г. оценщик, не сдавший соответствующий экзамен, теряет свой профессиональный статус. На текущий момент из 23 тысяч оценщиков, являющихся членами СРО, экзамен сдали примерно 10 тысяч человек, т.е. около 40 %. В ряде регионов начал ощущаться дефицит оценщиков, особенно оценщиков бизнеса, некоторые оценочные фирмы перестают оказывать услуги по тому или иному направлению оценки. Более того, могут прекратить свое существование несколько СРО оценщиков, члены которых могут из-за этого временно утратить свой профессиональный статус.
Все вышеприведенное приведет к некоей концентрации и еще большей централизации рынка оценочных услуг, а также саморегулированию в сфере оценочной деятельности. Малым и многим региональным оценочным компаниям, а также СРО оценщиков придется объединяться с крупнейшими представителями рынка для сохранения статуса и возможности функционировать в будущем.
Как вы считаете, с чем связано ужесточение требований к субъектам оценочной деятельности? Каковы основные цели по требованию сдачи квалификационного экзамена?
Кирилл Кулаков: Государство уже давно хотело навести порядок в оценочной деятельности. На самом деле, этого хотело и само оценочное сообщество, правда, не совсем такими методами…
Результаты деятельности оценщиков участвуют в большинстве важнейших экономических государственных процессов, проектов и сделок. В последние годы к этому добавилась еще и социальная составляющая в виде имущественного налогообложения физических и юридических лиц. К сожалению, существовавшая до недавнего времени модель регулирования и ответственности независимых оценщиков практически не работала. Низкое качество, а подчас и "заказной" характер многих оценок привело к недоверию к оценщикам как государством, так и многими заказчиками. В этой ситуации государство решило, не изобретая "новый велосипед", почистить рынок оценщиков посредством экзаменационного фильтра, как это оно уже проделало с аудиторами и кадастровыми инженерами.
Другой вопрос, что сам по себе экзамен вышеуказанные проблемы оценочной деятельности не решит… Нужен системный и комплексный подход, притом контролируемый не государством, а на базе СРО оценщиков. В противном случае, институт саморегулирования будет практически низложен и произойдет очередной возврат к государственному регулированию и лицензированию.
На каких профессиональных стандартах основан квалификационный экзамен, какие направления оценки он затрагивает?
Кирилл Кулаков: Вопросы из общей и теоретической части экзамена основаны, естественно, на действующем российском законодательстве, в т.ч. 135-ФЗ и Федеральных стандартах оценки. Нюанс в том, что те же правовые вопросы явно выходят за обычный диапазон функционирования оценщика и даже не относятся к его юрисдикции и зоне ответственности. То же можно сказать и про ряд теоретических вопросов, носящих подчас узкоспециализированную направленность, редко встречающуюся на практике, например, на знание характеристик пастбищ в районах Кайнего Севера и т.п. Многие практические задачи также оторваны от реальной практики и, по сути, нацелены на проверку готовности к чисто механическому, шаблонному расчету, не проверяя при этом реальный уровень профессионализма и эрудиции оценщика.
Сами квалификационные экзамены сдаются по трем направлениям: оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса. При этом до сих пор регулятором (Минэкономразвития РФ) не даны четкие разъяснения по распределению по указанным направлениям наиболее распространенных видов объектов оценки, например: прав требования, векселей, имущественных комплексов, упущенной выгоды, ущерба и т.д. Это может доставить определенные проблемы с существенными последствиями как для оценщиков, так и заказчиков оценки. Ведь Отчет об оценке, подписанный ненадлежащим оценщиком, может быть признан ничтожным и, соответственно, это может привести к ничтожности самих сделок и иных процессов.
Оцените, пожалуйста, насколько близка российская система квалификаций к мировой практике в области оценки? Будут ли вводиться другие квалификации в зависимости от направления оценки, например, в области оценки интеллектуальной собственности и нематериальных активов?
Кирилл Кулаков: Данная система с тремя видами письменных тест-экзаменов, которые к тому же надо пересдавать каждые 3 года, скорее, далека, чем близка к ведущей мировой практике. И в RICS, и в TEGoVA вступительные испытания состоят из нескольких этапов, каждый из которых четко регламентирован и, главное, носит конкретный практикоориентированный характер. Так, на начальном этапе анализируется уровень образования, стаж и реальный опыт работы по соответствующему направлению. Далее экзаменующийся готовит несколько реальных кейсов, с различными практическими ситуациями и задачами. Финальная стадия представляет собой устный экзамен-собеседование, который индивидуально у каждого принимает комиссия из трех (в RICS) опытных экзаменаторов в течение одного часа. На этом экзамене претендент на членство отвечает на вопросы о себе, на вопросы по подготовленным кейсам, а также вопросы на знание стандартов организации (например, Red Book RICS), в т.ч. стандартов этики и стандартов оценки. И сдается такой экзамен единожды, после чего надо только ежегодно набирать определенное количество часов по повышению квалификации, притом на различных профессиональных мероприятиях, а не только в образовательных учреждениях. Как мы видим, данная модель вступительных в профессию испытаний более адаптирована под практику и выявляет реальные знания у претендента.
В Российской Федерации, на самом деле, в ближайшее время также должна полноценно заработать новая система независимой оценки профессиональных квалификаций в соответствие с 238-ФЗ. Кроме того, данная система будет распространяться практически на все отрасли и профессии в Российской Федерации, в т.ч. и на оценщиков, у которых с 2015 года есть свой профессиональный стандарт "Специалист в оценочной деятельности". Согласно этому стандарту, квалификация оценщиков будет подтвержаться по 8 уровням с соответствующими подуровнями, в зависимости от категории сложности объектов оценки, а также набора выполняемых профессиональных функций. И сам процесс оценки квалификаций будет уже весьма схож с мировой практикой и будет включать как теоретический экзамен, так и выполнение практических кейсов и подготовку образцов отчетов.
В этой связи остается особо актуальной задачей синхронизация нынешней системы с тремя обязательными экзаменами с будущей системой независимой оценки квалификаций. Данные системы должны дополнять друг друга, а не противоречить и не вводить в заблуждение потребителей услуг оценщика.