Однако и юристы, сопровождающие сделки, и сами девелоперы не поняли суть поправок, которые вступили в силу этим летом. Единственными, кто хорошо разобрался в хитросплетениях законодательства о долевом строительстве, оказались банки. Естественно, в свою пользу.
Как заявил министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев, банки толкуют закон по-своему и, например, предлагают полное сопровождение застройщикам, для которых предусмотрен упрощенный порядок. Речь идет об уже реализуемых объектах - тех, разрешения на строительство которых были получены до 1 июля 2018 года. К ним должен применяться упрощенный вариант банковского сопровождения. Но детально, как должно работать такое сопровождение, не было разъяснено.
В результате министерству пришлось выпустить разъяснения. "Застройщик, получивший два и более разрешения на строительство до 1 июля 2018 года, вправе начать и продолжать привлекать денежные средства участников долевого строительство по каждому из таких разрешений на строительство", - пояснило министерство. То есть продолжать привлекать деньги дольщиков напрямую, минуя специальные эскроу-счета.
При этом защита прав дольщиков с 1 июля 2018 года стала надежнее - за счет усиления контроля за расходами девелоперов, того самого банковского сопровождения, которое уже начали осуществлять кредитные организации.
Для взаиморасчета с покупателями застройщики имели счета в банках, с которых снимали средства в любом объеме без каких-либо ограничений.
Теперь же средства дольщиков будут поступать на специальный счет в уполномоченном банке, который обязан контролировать их целевое расходование, пояснила разницу управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая. Такие счета застройщики обязаны открыть до 1 сентября 2018 года. Но это не эскроу-счета, деньги на них не "консервируются" до момента сдачи дома в эксплуатацию.
Контроль банков за счетами застройщиков позволяет кредитным организациям отклонять операции, вызвавшие сомнения. Минстрой прописал, в каких случаях это может быть сделано. Уполномоченный банк приостановит перевод или платеж, если засомневается, что деньги направляются на исполнение обязательств застройщика, возникших до 1 июля 2018 года. Также банк вправе потребовать от застройщика дополнительные документы, подтверждающие, что операция осуществляется во исполнение этих обязательств. Новые полномочия банков должны защитить деньги дольщиков от растраты или нецелевого использования.
В документе отмечается, что застройщики, получившие разрешение на строительство до 1 июля этого года, могут открыть счета в разных банках и в разное время. При этом технический заказчик и генподрядчик не обязаны иметь счета в том же банке. Федеральное законодательство также не ограничивает застройщика в использовании расчетных счетов, открытых до 1 июля.
Разобраться в законодательстве о долевом строительстве сложно еще и из-за того, что условия зависят от времени получения разрешения на строительство. Получившие его до 1 июля 2018 года застройщики могут привлекать средства граждан, к ним применяется упрощенное банковское сопровождение. Полное банковское сопровождение применяется к строительным организациям, получившим разрешение до 1 июля 2019 года. Деньги дольщиков они также могут привлекать. Механизм эскроу-счетов, который предполагает хранение средств дольщиков на банковском счете до момента ввода объекта, начинает действовать в обязательном порядке только с 1 июля 2019 года.
Отличие полного банковского сопровождения от упрощенного в цене. Каждый последующий шаг в переходном периоде к эскроу-счетам для застройщиков на порядок дороже предыдущего. Все эти траты в конечном итоге будут заложены в стоимость жилья, поэтому так важно избежать путаницы в этом вопросе.