Как рассказали в пресс-службе облсуда, исковое заявление подало муниципальное акционерное общество "Управление капитального строительства города Орла". Ответчиком выступил местный житель. Несколько лет назад стороны подписали договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома на улице Раздольной.
Объект должны были сдать еще в конце 2015 года. Однако строители в сроки не уложились. Только в феврале 2016 года дольщики получили от застройщика официальные уведомления. Им предложили явиться 30 марта на приемку квартир по актам.
Срок передачи является существенным условием договора. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств одна сторона вправе начислить другой пени и даже потребовать возмещения причиненных убытков сверх неустойки. Вопрос лишь в том, кто виноват, если сдача-приемка квартиры сорвалась?
Дольщиков ожидал неприятный сюрприз. Дом построили с отклонениями от проекта. Площадь некоторых квартир оказалась больше, чем было указано в договорах. Покупателям предложили доплатить, и согласились на это далеко не все. В данном случае покупатель не внес доплату по первому требованию, за что компания начислила ему неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Впрочем, суд признал эти действия компании законными, поскольку условие о доплате в случае отклонения от проекта было включено в договоры. В конце концов дольщик доплатил, но от подписания акта приемки отказался, поскольку при осмотре квартиры обнаружил существенные, по его мнению, дефекты.
В частности, в комнатах не было электрических розеток, а лоджия оказалась без остекления. Покупатель заявил об этом представителю компании и указал, что не примет квартиру до устранения всех недостатков. Застройщику понадобилось на это полтора месяца.
В мае 2016 года дольщик повторно осмотрел жилье. Убедился в том, что все исправлено, и подписал акт. В тот же день снял показания счетчиков. А спустя полтора года застройщик потребовал от него неустойку за якобы немотивированный отказ подписать акт приемки и "опоздание" с регистрацией квартиры на свое имя.
Такие пункты действительно имеются в договоре. Согласно им дольщик обязан платить застройщику по 500 рублей за каждый день просрочки. Но речь идет только о случаях неявки для приемки объекта либо немотивированного отказа. Такую же сумму дольщик обязан оплатить и в том случае, если не зарегистрирует в оговоренный срок право собственности на квартиру.
Компания-застройщик посчитала, что покупатель нарушил оба условия и уклонился от исполнения договора. Отказ от приемки автоматически повлек "опоздание" с регистрацией. Дольщику пришлось бы платить по одной тысяче рублей в день за тот период, в течение которого он спорил с застройщиком.
Однако суд встал на сторону ответчика. Он установил, что дольщик условия договора не нарушал, поскольку законно действовал в своих интересах. По сути ему предложили некачественный товар. Отказ от приемки был вызван виновными действиями застройщика, которые "выразились в допущении недостатков при строительстве объекта долевого строительства".
Суд решил, что при таких обстоятельствах нет оснований для взыскания неустойки за неисполнение обязательств по приемке квартиры и обязательств по своевременному оформлению права собственности на нее.