Изменились и требования к компаниям, которые могут привлекать средства дольщиков. Нужно, чтобы организация работала в строительстве не менее трех лет и ввела в эксплуатацию объекты площадью десять тысяч квадратных метров. Заемные деньги не получится, как раньше, перераспределять между разными стройками одной и той же фирмы: финансирование будет "привязано" к конкретному дому. Расходы, не связанные со строительством (например, на рекламу и организацию продаж), не смогут быть выше 10 процентов от объема привлеченных средств. Кроме того, застройщика обяжут размещать в банке как минимум десятую часть стоимости каждого объекта.
Первый пошел
Размещать средства дольщиков на счетах эскроу начал один из основных воронежских застройщиков, сообщили в областном департаменте строительной политики.
- С 1 июля 2018-го по 1 июля 2019 года размещать деньги дольщиков можно на спецсчетах в 55 банках. Затем их круг сузится, и привлекать заемные средства застройщики смогут только через 25 уполномоченных кредитных организаций, - пояснил начальник юридического отдела департамента строительной политики региона Илья Климов. - Деньги будут храниться на специальном счете (вклады до десяти миллионов рублей подпадут под законодательство о страховании) и перейдут к застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. Банк потребует для этого договор подряда и акты о приемке выполненных работ.
Эксперты предрекают перераспределение сил на рынке многоэтажного строительства, сокращение объема предложения и удорожание готовых квартир. Воронежские чиновники полагают, что подвижки будут не радикальными.
- Возможно, некоторое падение показателей и произойдет, так как застройщикам придется активнее привлекать и собственные, и заемные средства. Но, уверен, уровень развития рынка удастся сохранить, - сообщил Илья Климов. - Да, мелкие компании не смогут самостоятельно воплощать проекты по строительству многоквартирных домов. Однако есть сегмент малоэтажного жилья, есть возможность выступать подрядчиками у крупных застройщиков.
Желая как можно дольше работать по старым правилам, компании во многих регионах России стали оформлять разрешения на строительство с особым рвением - "стеля соломку" на несколько лет вперед. В начале лета количество таких документов, выданных в столице, возросло на порядок: с 13-15 в первые месяцы года до 132 в июне. В Подмосковье - и того сильнее: с 16 до 216. Бум обращений случился и в Воронежской области. Объем выдачи разрешений на строительство увеличивался в течение всего первого полугодия. По Воронежу было выдано разрешений примерно на 650 тысяч квадратных метров, что в два раза больше по сравнению с январем - июнем 2017-го.
Цена на новые квартиры в регионе поднимется не слишком значительно, считают в департаменте строительной политики.
- Рост в пределах шести-восьми процентов произойдет после 1 июля 2019 года, когда поправки в 214-ФЗ заработают в полную силу, - предположил Климов. - Дело в том, что застройщики смогут привлекать кредитные средства на льготных условиях - из рыночной ставки вычтут ставки по вкладам дольщиков, размещенным на счетах эскроу. За счет этого компании смогут кредитоваться не под 14-16 процентов годовых, как сегодня, а под семь-восемь. На таком уровне мы и прогнозируем повышение цен на готовое жилье. Тут еще надо учесть, что в Воронежской области средняя стоимость квадратного метра с 2014 года снизилась более чем на 10 процентов. То есть даже с учетом возможного повышения следующим летом цены окажутся ниже, чем в 2013 году.
Между тем компания, первой решившая опробовать схему проектного финансирования, уже подняла расценки на свои квартиры с 1 августа.
Пять с плюсом
Первый заместитель начальника белгородского департамента строительства и транспорта Александр Шаталов подчеркивает: главное, что теперь риск несет банк, а не дольщик. Ведь заблокированные на счетах средства дольщиков влияют на кредитование самого застройщика, который и обязуется все работы завершить в срок. Он признает, что закон - не образец совершенства и, скорее всего, поправки в нем еще появятся. Однако сам принцип проектного финансирования строительства многоэтажек, скорее всего, останется неизменным. Важно и то, что сам дольщик - если у застройщика возникнут проблемы - получит свои деньги обратно: единственный его риск - это инфляция.
Эксперты рынка недвижимости тут же заговорили о росте цен на жилье, которое и так доступно не каждому. Банки в любом случае потребуют вознаграждения за свои услуги.
- Подорожает ли жилье - сказать сложно, - отмечает начальник белгородского департамента строительства и транспорта Евгений Глаголев. - Экроу-счет будет стоить застройщику порядка пяти процентов, но будет ли он финансироваться за счет прибыли компании - пока неизвестно.
Чиновники подчеркивают: какими бы ни были поправки в законодательство, рынок жилья больше всего зависит от спроса. В той же Белгородской области средняя стоимость "квадрата" - самая высокая среди нестоличных регионов ЦФО после 2014 года заметно упала и пока к прежним значениям не вернулась. События на Украине свели к минимуму спрос на квартиры в приграничье для северян и москвичей, а "своим" переплачивать за метры просто нечем.
Между тем, здесь в приоритете индивидуальное жилищное строительство: власти объявили, что к 2027 году планируется вводить по 1,5 миллиона "квадратов" жилья ежегодно, из них многоквартирного - от силы 150 тысяч.
Липецкие власти над проблемой дольщиков работают постоянно, заверил заместитель мэра Михаил Щербаков, Так, объекты двух фирм в "Европейском" микрорайоне сейчас пытаются передать компании, согласной завершить начатые работы, недострой на пересечении улиц Фрунзе и Неделина планируют сдать в этом году. Здесь тоже констатируют падение спроса на жилье и в качестве основной причины называют высокую стоимость квадратных метров. Именно поэтому в городе решили возродить жилищные кооперативы - как строительные, так и накопительные.
- В свое время кооперация "вытащила" жилищное строительство. Попробуем еще раз, - Михаил Щербаков.
Он подчеркнул, что новой волны обманутых дольщиков кооперация не породит: ведь в этом случае гарантом надежности и прозрачности расчетов между участниками выступит мэрия.
Торги неуместны
В Орловской области начал действовать закон о выделении земли под строительство многоэтажных домов без проведения торгов. В июле правительство региона заключило первый инвестиционный контракт. Застройщик обязуется обеспечить квартирами дольщиков, которые не дождались жилья от своих компаний. Взамен он получил от властей землю в Орле под возведение многоэтажного дома без проведения торгов.
Как сообщили в правительстве, в ближайшее время будет заключен еще один подобный контракт. По словам первого зампреда правительства Николая Злобина, всего насчитывается четыре проблемных объекта: три дома в Орле на улицах Бурова, Раздольной и Панчука и один в райцентре Ливны на улице Дружбы народов. Последний уже взялся достроить инвестор.
Застройщики двух домов ушли в процедуру банкротства, другие - близки к ней. Строительство не ведется уже свыше шести месяцев. На данный момент насчитывается 439 дольщиков, вложивших 564 миллиона рублей. По оценкам экспертов, на завершение строительства необходимо 630 миллионов.
Инвесторам предложено три способа защиты прав дольщиков. Первый - это приобретение всех прав требования по договорам участия в долевом строительстве к застройщику, не исполнившему обязательства. Второй способ - завершение строительства дома за свой счет и передача дольщикам квартир в нем, третий - перевод долга перед дольщиками по закону "О банкротстве".
Инвесторы уже воспользовались двумя первыми способами. По областному закону, они обязаны предоставить гарантии. Так, объем инвестиций должен быть не менее 50 миллионов рублей. АК компенсационный участок они получат только после того, как решат проблему дольщиков.