Так, в третьем квартале этого года квартирами в престижных районах Москвы интересовались в два раза чаще по сравнению с аналогичным периодом 2017 года, подсчитали аналитики компании "Метриум".
Не менее востребованы у покупателей и новостройки премиум-класса. Как рассказали в Savills, в октябре уровень спроса побил очередной рекорд. Так, летом было реализовано 193 сделки, что почти на 60 процентов больше, чем летом 2017 года. А за девять месяцев этого года он вырос в 1,5 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (за три квартала в этом сегменте прошло 525 транзакций). И это больше, чем за весь прошлый год.
"При этом в этих цифрах не учитываются сделки, которые прошли в проектах, где еще не получено разрешение на строительство и не зарегистрирован первый договор долевого участия (ДДУ), - заметил Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. - Одна из тенденций этого года - резкое увеличение числа сделок в подобных проектах, где покупку можно оформить по договору соинвестирования от юридического лица. Поэтому если добавить к этим сделкам число официально зарегистрированных ДДУ, то общее количество сделок, на мой взгляд, выросло по сравнению с прошлым годом до 70 процентов".
В совокупности в третьем квартале в высокобюджетные новостройки покупатели вложили 19 процентов всех средств долевого рынка Москвы, свидетельствуют данные "Метриум".
"Прежде всего рост спроса на элитные новостройки связан с улучшением экономического положения богатейших россиян, - рассказал "РГ" Илья Менжунов, управляющий директор "Метриум Премиум", участник партнерской сети CBRE. - По данным Bloomberg, с января по сентябрь суммарные активы долларовых миллиардеров возросли на 18 миллиардов долларов. Это значит, что и топ-менеджмент возглавляемых ими корпораций, наиболее ценные специалисты, члены семей также увеличили свое благосостояние. Стоит вспомнить и девальвацию рубля на 13-20 процентов за 2018 год, которая привела к росту валютных сбережений. В условиях международной нестабильности и неясности экономических перспектив сверхдоходы, как правило, вкладываются в "твердые" активы, прежде всего в недвижимость. Кроме того, имеет и эффект "низкой" базы, так как в предыдущие годы (после кризиса 2014-го) спрос на элитное жилье был сравнительно низким, поэтому и восстановительные темпы теперь оказались высокими".
Аналитики отмечают, что одинаковым спросом пользовались как квартиры, так и апартаменты элитного сегмента. Тем не менее в третьем квартале апартаментов было реализовано более чем в два раза больше, чем квартир: 106 против 45 лотов, подсчитали в "Метриум".
При этом в родственном сегменте - премиум-классе - на апартаменты пришлось не более 11 процентов всех заключенных сделок, сообщили в Savills. Чаще всего покупатели премиальных квартир и апартаментов предпочитали Пресненский район, Раменки и Хамовники. Почти 60 процентов спроса приходилось именно на эти локации.
География рынка дорогостоящих новостроек достаточно консервативна, считает Илья Менжунов. По его мнению, наиболее популярные районы в элитном сегменте - это Хамовники, Арбат, Тверской. "С точки зрения предложения новых проектов этого сегмента в последние годы активно развиваются районы Замоскворечье и Якиманка, на которые сейчас приходится треть всех представленных в продаже элитных квартир", - утверждает он.
Если еще два-три года назад пользовались спросом малогабаритные по площади квартиры, то за последний год наибольший интерес у покупателей вызывают квартиры и апартаменты площадью 100-125 квадратных метров. На такой площади в зависимости от количества окон можно спланировать две-три спальни и кухню-гостиную. Как подчеркивают в Savills, семейные резиденции остаются наиболее востребованным форматом премиального жилья.
К середине осени премиальные проекты столичной недвижимости немного прибавили в цене - в среднем рост составил 5 процентов, и квадратный метр предлагался в конце октября по 866 тысяч рублей. При этом наибольшая доля спроса приходится на квартиры и апартаменты в ценовом диапазоне 500-600 тысяч за "квадрат" - около 30 процентов сделок, то есть каждая третья продажа.
Опрошенные нами эксперты одним из трендов на рынке элитного жилья назвали увеличение предложения квартир, экспонирующихся с отделкой. В результате сегодня, как рассказал Дмитрий Халин, доля предложений с отделкой составляет 33 процента от совокупного объема квартир и апартаментов, реализуемых на рынке элитных новостроек Москвы (годом ранее - 17 процентов). "Мы считаем, что качественное предложение в ближайшие годы будет только увеличиваться и девелоперы постепенно перейдут к цивилизованному рынку посредством вывода новых объектов с частичной или полной отделкой", - сообщила "РГ" директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Людмила Потапова.
В 7 из 11 проектов-дебютантов этого года предлагаются квартиры и апартаменты с отделкой. Для сравнения, в прошлом году с января по август на рынок вышло 7 новых проектов, только два из них - с готовой отделкой. "Чистовая отделка стала одним из наиболее распространенных инструментов продвижения в условиях постоянно растущей конкуренции. В этом году без отделки (либо с отделкой за дополнительную оплату) предлагается только один проект из трех, - отмечает Дмитрий Халин. - Интересно, что, например, в проекте "Вишневый сад", изначально предусматривавшем отделку от застройщика как дополнительную опцию, сейчас в трех корпусах из пяти приобрести апартаменты можно только с отделкой".
В итоге, как показали результаты на рынке элитного жилья за 9 месяцев 2018 года, каждая третья сделка прошла с квартирами и апартаментами с отделкой.
До конца года, по оценкам экспертов, курс нашей валюты может опуститься ниже отметки 68,5 рубля против доллара и 77,5 рубля против евро. Может ли это отразиться на покупательском спросе элитной недвижимости?
Людмила Потапова, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank:
- Укрепление курса рубля способствует росту спроса на высокобюджетное жилье на фоне общих благоприятных экономических прогнозов. Так, в этом году заметно увеличилось количество клиентов, планирующих покупку элитной недвижимости в бюджете от 5-6 миллионов долларов. Более того, есть и те, кто приобретает объекты стоимостью в 20 миллионов долларов. Предположительно рынок элитной недвижимости и впредь будет демонстрировать стабильный рост.
Илья Менжунов, управляющий директор "Метриум Премиум", участник партнерской сети CBRE:
- Незначительные колебания едва ли повлияют на действия покупателей элитной недвижимости. Они не склонны к спонтанным покупкам. Каждое приобретение дорогой квартиры или дома - это результат удачного стечения различных обстоятельств, прежде всего жизненных. Если в этот момент будет благополучная экономическая конъюнктура, то это послужит дополнительным "за" к покупке.
Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России:
- Если все этим ограничится, то серьезного влияния на спрос это не окажет. В последние годы клиенты уже привыкли к тому, что имеют место постоянные скачки курса. Поэтому даже если курс будет 70 рублей за доллар, то катастрофического влияния на рынок элитной недвижимости это не окажет. А в сегменте новостроек это может даже повысить спрос, так как цены в 100 процентах новостроек выражены в рублях и у владельцев долларовых сбережений появляется возможность купить квартиру большего размера и более высокого качества.