В июле 2016 года был принят федеральный закон, передавший все полномочия по проведению государственной кадастровой оценки от независимых оценщиков в государственные бюджетные учреждения, создаваемые в каждом регионе страны. Помимо этого, вместо разрозненных методических документов, появились единые методические указания о том, как именно должна проводиться такая оценка. Тогда же существенно изменился и порядок оспаривания кадастровой стоимости. Закон установил, что занимающиеся этим комиссии перейдут из подчинения Росреестра в ведение региональных властей.
Теперь минэкономразвития предлагает упразднить комиссии в нынешнем виде и передать их полномочия в бюджетные учреждения, которые проводят кадастровую оценку.
По заявлению владельца объекта они могут исправить кадастровую стоимость, определенную ранее неправильно, а также установить кадастровую стоимость в размере реальной рыночной стоимости объекта, но для этого собственнику придется заказать отчет об оценке своего дома или квартиры у независимого оценщика и уже с этой оценкой обратиться в бюджетное учреждение. Если же собственник не согласится с решением бюджетного учреждения, он сможет обратиться в суд.
"Идея передать все полномочия по оспариванию кадастровой стоимости в единый орган обсуждалась в профессиональной среде достаточно давно, - отмечает глава Комитета Торгово-промышленной палаты РФ (ТПП) по предпринимательству в сфере экономики недвижимости Александр Каньшин. - Конечно, у кого-то она вызывает справедливые опасения, что специалисты бюджетного учреждения сами определяют кадастровую стоимость и сами же рассматривают заявления о ее оспаривании, но нужно учитывать, что предложенный законопроект устанавливает ответственность руководства бюджетного учреждения за этот процесс. Если специалисты будут несправедливо отказывать владельцам недвижимости в установлении в отношении их объектов рыночной стоимости, то наступят последствия вплоть до увольнения директора учреждения".
В ТПП подчеркивают, что если следовать концепции, предложенной минэкономразвития, то логично установить ответственность не только руководителя бюджетного учреждения, но и тех сотрудников, которые непосредственно будут работать с гражданами. Также эксперты полагают, что нужно закрепить возможность для граждан и предпринимателей самим выбирать - обращаться с заявлением в бюджетное учреждение или сразу идти в суд.
Помимо этого законопроект предлагает изменить периодичность проведения кадастровой оценки - не чаще, чем раз в четыре года. А также полноценно ввести в действие так называемый индекс рынка недвижимости - мониторинг реальных сделок, который в период между плановыми кадастровыми оценками позволит органам власти оценивать, не произошло ли значительное понижение стоимости недвижимости, и корректировать кадастровую стоимость с учетом этого.
"Индексы рынка недвижимости будут ежегодно рассчитываться подведомственным Росреестру учреждением (Кадастровой палатой. - Прим. ред.) на основании реальной ситуации со сделками на рынке недвижимости, - уточняет Александр Каньшин. - Если рынок будет проседать более чем на 30 процентов, то на такую же величину будет снижаться и кадастровая стоимость". Индексы предлагается рассчитывать по каждому региону отдельно для каждого из видов объектов недвижимости, категорий земель.
Попытка определять кадастровую стоимость на основе сведений о реальных рыночных ценах уже была сделана с созданием автоматизированной информационной системы мониторинга рынка недвижимости, в которой размещаются данные по сделкам, но, по словам специалистов, есть вопросы к качеству сведений.
Александр Каньшин считает, что данные о стоимости недвижимости на рынке есть. Тому, чтобы они появились, способствовали в том числе поправки в Налоговый кодекс. Они устанавливают, что вне зависимости от цены сделки за налоговую базу по налогу на полученный от продажи недвижимости доход будет принято не менее 70 процентов от кадастровой стоимости объекта. В процедуре банкротства физлиц, которая приобретает все большую популярность, в этом плане тоже есть свои нюансы. Если в сделке с физлицом по недвижимости цена была не рыночной, такая сделка может быть оспорена в случае признания продавца банкротом, и новый собственник потеряет объект. Это способствует тому, чтобы собственники указывали в договорах купли-продажи реальную стоимость имущества. Помимо этого важные сведения о рыночной стоимости объектов содержатся в закладных, которые банки направляют в Росреестр при ипотечных сделках, напоминает Каньшин.
Законопроект минэкономразвития прошел общественное обсуждение и сейчас находится на согласовании в правительстве.
В числе плюсов законопроекта - право бюджетных учреждений на бесплатное получение информации от органов власти всех уровней, комментирует Алексей Каминский, председатель Комиссии по кадастровой оценке Общественного совета при Росреестре.
Второй важный момент: в законопроекте заложена норма, по которой подготовительный период до проведения кадастровой оценки не может быть менее полугода. В противном случае она просто не проводится. Тем самым ситуации, когда региональные власти за два месяца до конца года решают, что в следующем году будет проводиться кадастровая оценка, а ГБУ как подотчетные организации вынуждены "брать под козырек", исключаются.
Законопроект также вводит такое понятие, как "бытовая недвижимость" - квартиры, комнаты, дома, дачные домики и земельные участники под ними. Отчеты по кадастровой оценке этой бытовой недвижимости выделяются в отдельный блок. Есть надежда на то, что благодаря законопроекту их сделают более доступными и понятными для населения.
В целом вносить корректировки в действующую систему кадастровой оценки, конечно, необходимо, уверен Каминский. В то же время системные изменения, в том числе в процедуру оспаривания кадастровой стоимости, по его мнению, преждевременны. "У нас очень большая страна, очень разный уровень государственных бюджетных учреждений и богатейшая правоприменительная практика, из-за чего нельзя исключить злоупотребления, - предупреждает Каминский. - Для понимания ситуации: ни один отчет о кадастровой оценке, которая была проведена в 34 субъектах в 2018 году, не соответствует методическим указаниям по государственной кадастровой оценке. Каждый из них можно оспорить и отправить в мусорную корзину. Это проблема методических указаний, в которые необходимо вносить изменения".