- С середины прошлого года законодатель разработал и начал внедрять изменения, которые касаются застройщиков. Нужно признать, что это вынужденная мера: количество банкротств компаний растет, и этот бизнес не является исключением. Таким образом, чтобы участники рынка могли осуществлять свою деятельность (законодатель при этом акцентирует внимание на праве привлекать деньги граждан), им теперь необходимо выполнять несколько условий.
В частности, необходимо держать в открытом доступе информацию о застройщике (включая промежуточную и годовую отчетность, подтвержденную аудиторским заключением) и объекте строительства. Величина собственных средств компании должна быть более 10 процентов от проектной стоимости. Кроме того, необходимы свободные денежные средства. Это свыше 10 процентов от проектной стоимости на банковском счете или действующий договор целевого кредитования на сумму не менее 40 процентов.
Помимо прочего, застройщику нужно иметь положительную репутацию налогоплательщика (отсутствие недоимки по налогам, сборам, по иным обязательным платежам в бюджет РФ). У должностных лиц не должно быть непогашенных судимостей, и они не могут быть признаны банкротами (участвовать ранее в управлении компаниями, которые признали банкротами).
Законодатель использует еще один проверенный инструмент - привлечение финансового контролера. Для этого расчетный счет застройщика и его контрагентов (технического заказчика, подрядчика) должен быть открыт по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке. Он станет контролировать соблюдение требований о размере расходов застройщика на оплату труда работников, услуг банка, аренду помещения, рекламу и так далее, а также запрашивать необходимые документы, подтверждающие целевое использование средств дольщиков.
В связи с вышеперечисленными изменениями многие застройщики уже озадачились актуальным инструментарием. И вот с чем мы как аудиторы столкнулись: инструменты, используемые юристами компаний, либо не отражаются в бухгалтерском учете, либо отражаются без анализа налоговых рисков, которые могут возникнуть в дальнейшем.
Такого рода ситуация возникает по следующим причинам. Во-первых, сказывается несогласованная работа разных служб: например, юристы при изменении уставного капитала не доводят порядок его изменения до бухгалтерской службы, в результате - в уставных документах он изменился, а в учете все отражается по-прежнему. Во-вторых, не каждый инструмент, работающий с юридической точки зрения, будет так же хорош и для бухгалтерского учета. Например, аудитор, который в любом случае будет подтверждать отчетность застройщика, не сможет выдать положительное аудиторское заключение в ситуации, когда компания отразила в бухгалтерском учете увеличение собственного капитала путем дооценки нематериальных активов, по которым нет данных активного рынка.
В сложившейся ситуации есть только один рецепт успеха: надо вспомнить известную русскую пословицу - "Семь раз отмерь, один раз отрежь". Иначе говоря, перед принятием решения требуется выработать позицию с участием бухгалтерской, юридической служб и консультантов-аудиторов.