Новая Москва: время роста
Сначала о новостройках. В оценках того, насколько именно подорожало это жилье, эксперты расходятся - корреспондент "РГ" услышал цифры от 2 до 15%, но наиболее вероятным показалось 7-8%. Больше всего в цене прибавили однушки как самый ходовой товар - они в среднем за год стали дороже на 500-700 тысяч рублей. Речь идет именно о массовом сегменте, то есть жилье эконом- и комфорткласса, которого строят больше всего. Элитные апартаменты, да и просто многокомнатные квартиры стали даже дешевле.
Риелторы говорят, что рост произошел главным образом благодаря дешевой ипотеке - банки охотно кредитовали под 9-10%, а иногда и на более выгодных условиях. Люди, наблюдая нестабильный курс рубля и в целом переменчивую ситуацию в экономике, спешили воспользоваться случаем и купить жилье. Выбирали, разумеется, что дешевле - строящиеся жилые комплексы с большим предложением студий и однушек.
На вторичном рынке, куда чаще приходят покупатели, готовые заплатить полную цену сразу, выросло число ипотечников - с 30 до 40%. "Средний чек сделки на вторичке год назад составлял 7,4 млн рублей, сейчас - уже 8,7 млн рублей, - рассказал "РГ" директор департамента вторичного рынка компании "Инком-Недвижимость" Сергей Шлома. - Одна из главных причин роста - существенно выросший спрос. В 2018-м с начала года по декабрь количество авансов, внесенных за покупку вторичных квартир, было на 15% больше, чем в аналогичный период 2017-го".
Поднялись цены на жилье и в Новой Москве - там на это хорошо поработало развитие инфраструктуры: открытие новых станций метро и дорог, поликлиник и школ, офисных и торговых центров. "В старых границах столицы цена на вторичном рынке выросла на 5%, по ТиНАО рост 11%, а в ближнем поясе Новой Москвы квадратный метр подорожал почти на 20%", - делится расчетами руководитель аналитического центра портала недвижимости ЦИАН Алексей Попов.
Управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая добавляет, что и доля ипотек в Новой Москве выросла за прошлый год до 57%, но в этом году все может измениться. "Первичный рынок Новой Москвы может оказаться наиболее чувствительным к изменениям ипотечных ставок, - отмечает она. - Кроме того, после существенного роста цен в 2018 году застройщикам ТиНАО все сложнее будет конкурировать со старомосковскими проектами. Поддержать спрос поможет улучшение транспортной доступности. Как известно, в 2019 году планируется продлить Сокольническую линию до Коммунарки". При этом самые продаваемые в прошлом году московские новостройки расположены хоть и за МКАД, но не в Новой Москве, а в районах Солнцево и Некрасовка. На их долю пришлось 11% от всех сделок, заключенных на рынке новостроек в 2018-м. Интересно, что в топ самых популярных жилых комплексов попали не только те, где цены ниже среднего, но и проекты с довольно высоким уровнем цен. Эксперты говорят, что кругозор некоторых покупателей расширила все та же доступная ипотека - они решили относительно низкие процентные ставки конвертировать в более комфортное жилье, чем планировали ранее. "Если два-три года назад однозначным приоритетом была низкая цена, то сейчас покупатель стремится рассматривать продукт девелоперов во всех его проявлениях и характеристиках, - считает гендиректор компании Level Group Кирилл Игнахин. - Более доступная ипотека дала клиентам возможность выбирать среди более качественных жилых комплексов".
Что дальше
Прогнозы на этот год у экспертов в целом схожи - и новостройки, и вторичка продолжат дорожать, но не так заметно, как в прошлом году. Директор Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Вадим Засько считает, что подорожанию новостроек будет способствовать несколько факторов. Главный из них - изменение законодательства, по которому с 1 июля этого года деньги дольщиков начнут поступать на эскроу-счета в банках, откуда попадут к застройщикам только после окончания стройки. Это значит, что строителям придется брать кредиты в банках, что приведет к росту цен на квартиры.
Дополнительные факторы - рост налогов и ценников на стройматериалы. "Все это может привести к росту цен на новостройки на 7-10%, - считает Засько. - А учитывая такие сложности с новостройками, неизбежно вырастет спрос и подорожает вторичка. Однако все эти тенденции разбиваются о низкий платежеспособный спрос населения. Поэтому, возможно, девелоперы будут вынуждены подстраиваться под покупательную способность и резкого роста цен не произойдет".
Большую роль будут играть и процентные ставки по ипотеке - именно они подстегнули спрос и цены в прошлом году, а значит, неизбежно повлияют на настроения покупателей и теперь.
Сергей Шлома говорит, что на вторичном рынке уже сейчас заметен спад сделок по ипотеке - растущие процентные ставки отпугнули потенциальных покупателей. "Мы не видим предпосылок для существенного роста или падения цен на вторичное жилье - скорее всего, в течение года средние ценовые показатели будут находиться на том же уровне, что и сейчас", - подчеркивает эксперт.
Вряд ли изменятся и предпочтения покупателей - популярностью по-прежнему будут пользоваться студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры небольшой площади. Такое жилье активно покупают не только для собственного проживания, но и в инвестиционных целях, чтобы заработать на сдаче в аренду или дальнейшей перепродаже.
Чем ближе к Москве
А как обстоят дела в Подмосковье? Здесь ситуация традиционно похожа на московскую, поскольку рынок жилья столичного региона, по сути, един. Но есть и свои нюансы, признают эксперты. В среднем цены на жилье за пределами столицы в прошлом году выросли на 4%, говорит Алексей Попов. По его словам, покупатели испугались банкротства крупнейшего застройщика региона - компании "Урбан Групп" - и устремились на рынок Новой Москвы. Это заставило подмосковные строительные компании сдерживать цены, чтобы окончательно не растерять клиентов.
А на вторичном рынке цены в прошлом году выросли примерно на 6-7%, но все очень сильно зависит от места. Наибольшим спросом традиционно пользуется жилье, расположенное ближе к Москве. К примеру, быстрее всего продаются квартиры в Балашихе, а также в Люберецком, Мытищинском и Красногорском районах.
В столичном управлении Росреестра "РГ" рассказали, что спрос на новостройки в прошлом году действительно вырос кардинально - практически в полтора раза. За 2018 год ведомство зарегистрировало почти 80 тысяч договоров долевого участия, а в 2017 году - всего 54,2 тысячи ДДУ. А рост числа ипотечных договоров и вовсе составил 1,7 раза.
Все больше москвичей ищут новостройки не только для покупки квартир, но и для аренды. Риелторы подсчитали, что в прошлом году каждый четвертый арендатор выбирал жилье в домах, сданных не больше трех лет назад, и этот показатель вырос вдвое с 2016 года. Такой выбор квартиранты делают в первую очередь из-за невысокой цены - новостройки чаще всего строят в отдаленных районах, что сказывается на арендной ставке. Кроме того, в недавно сданных многоэтажках может быть шумно из-за ремонта или не развита инфраструктура вокруг, что тоже влияет на стоимость аренды.