Ключевым фактором такой динамики эксперты называют снижение ставок до исторического минимума (9,6 процента). Причем выгоду от этого получили не только новые, но и действующие заемщики: в прошлом году около 165 тысяч семей рефинансировали свои кредиты.
"В течение всего 2018 года мы фиксировали возросший интерес клиентов к программе рефинансирования ипотечных кредитов других банков. По итогам 2018 года ВТБ выдал в рамках этой программы более 83 миллиардов рублей, продуктом воспользовались более 43 тысяч заемщиков", - рассказали в пресс-службе ВТБ.
В Объединенном кредитном бюро (ОКБ) ипотеку называют одним из основных (наряду с кредитами наличными) драйверов розничного кредитования в 2018 году. Средний чек по ипотеке увеличился за год на 13 процентов: с 1,91 до 2,15 миллиона рублей.
Такая динамика влияет и на другие рынки: рост денежного оборота российского рынка бытовой техники и электроники (БТиЭ) на 17 процентов за 11 месяцев 2018 года эксперты также объясняют популярностью ипотеки. "Сказывается и количество выданных ипотечных кредитов за последние три года, которые трансформируются в новые квартиры, а значит, и в потребность в бытовой технике", - отметила замдиректора отдела исследований промышленных товаров GfK Rus Наталья Моржова.
Во второй половине 2018 года ставки по ипотеке начали расти, в том числе из-за повышения Банком России ключевой ставки до 7,75 процента в сентябре. Основные игроки ипотечного рынка повысили ставки с 9-9,5 до 10-10,5 процента. По прогнозам Русипотеки, рост ставок закончится в апреле-мае 2019 года, стоимость ипотечных кредитов начнет плавно снижаться. "В то же время могут происходить разнонаправленные движения внутри общего тренда. Кто-нибудь проведет акцию и снизит ставку для определенных клиентов и объектов. В 2019 году средняя ставка всех выданных за год кредитов может составить 10 процентов", - полагают эксперты.
Глава Сбербанка Герман Греф на Всемирном экономическом форуме в Давосе заявил журналистам, что ставки по всем видам кредитов, включая ипотеку, начнут снижаться к концу 2019 года. Сбербанк повысил ставки по ипотечным кредитам на 1-1,2 процента с 14 января, повышение коснулось только новых заявок. Это повышение, по словам Грефа, повлияет на планы банка по выдаче ипотеки. Регуляторные изменения на рынке строительства, как отметил глава Сбербанка, приведут к временному сокращению предложения на рынке недвижимости. Это увеличит цены на жилье, поэтому спрос на ипотеку упадет.
"Переход к проектному финансированию, очевидно, приведет к сокращению числа застройщиков - работать смогут только самые крупные, ведь у них должен быть капитал для строительства (по закону не менее 10 процентов от общей проектной стоимости объекта), - отметил управляющий партнер компании "Юристат" Валерий Новиков. - А с такими застройщиками смогут работать только крупные банки, требования банков к застройщикам вырастут. Все это приведет к тому, что вырастет общая цена сделки.
На ставки по ипотеке отказ от долевого строительства вряд ли повлияет. Они в большей степени зависят от макроэкономических показателей. Однако можно ожидать, что объемы выдачи ипотеки сократятся из-за падения спроса на жилье. Он будет исчерпываться из-за того, что большинство желающих приобрести жилье постарались сделать это до реформы".
Участники ипотечного рынка соглашаются, что низкая ипотечная ставка была одним из драйверов роста в 2018 году, но пока ее рост их не пугает. "Несмотря на увеличение стоимости кредитных ресурсов для клиентов, мы ожидаем, что рынок сохранит объемы кредитования на уровне прошлого года или даже немного выше. По итогам первого полугодия может быть выдано около 1,5 триллиона рублей. Ставка, по нашим ожиданиям, все-таки не достигнет заградительных значений (выше 12 процентов). Поэтому ипотека останется доступным инструментом для решения жилищного вопроса", - полагает управляющий директор по розничным продуктам Абсолют Банка Антон Павлов.
Спрос на ипотеку останется на уровне 2018 года, считает начальник управления ипотечного кредитования МКБ Ирина Простакова. Набранный темп, по ее словам, будет поддерживаться специальными программами застройщиков и банков, ожиданиями покупателей роста цен на жилье и стоимости кредита, государственными льготами и субсидиями.
Аналитики настроены менее оптимистично. "В 2019 году ипотечный рынок покажет более слабые результаты, чем в прошлом году, - прогнозирует ведущий аналитик по банковским рейтингам "Эксперт РА" Екатерина Щурихина. - Помимо роста ипотечных ставок на снижение объемов ипотечного кредитования окажут влияние повышение цен на жилье (особенно в сегменте новостроек в связи с переходом на механизм работы через эскроу-счета) и увеличение регулятором коэффициентов риска по ипотеке с первоначальным взносом менее 20 процентов". По оценке "Эксперт РА", объем выдач не превысит 2,5 триллиона рублей по итогам 2019 года.
По словам Антона Павлова, требования к заемщику в 2018 году не менялись, и банк не планирует их пересматривать. Они достаточно лояльные: допускаются различные формы подтверждения дохода, максимальный возраст заемщика на дату погашения кредита составляет 65 лет, минимальный стаж на последнем месте работы составляет 6 месяцев, однако в индивидуальных случаях, например, при переводе, переходе на более высокую должность и пр., допускается и меньший срок.