А сам спор начался с несчастья - один из жильцов многоэтажного дома застрял в лифте. А вот освободить человека из застрявшей кабины приехавшие работники компании по обслуживанию лифтов не смогли. К своему удивлению, они вдруг обнаружили, что у них нет доступа к "лифтовому оборудованию". Оказалось, что машинное отделение лифта, которое было на техническом этаже, часть самого лифта на 12-м, 13-м и техническом этажах стали частью одной из квартир. А попасть в машинное отделение лифта можно только с согласия собственника этой огромной квартиры. Это человек так перепланировал и переустроил свое жилье на верхних этажах, что на его территории оказались общедомовые системы инженерных коммуникаций.
Дом с такой квартирой в несколько этажей обслуживает управляющая компания, у которой в этой связи начались проблемы. Она и несколько жильцов обратились в суд.
В их иске сказано, что перепланировка и переустройство "нехорошей" квартиры создало угрозу жизни и здоровья жильцов дома. А построенный собственником квартиры на мансардном этаже бассейн может затопить нижние квартиры и непонятно как скажется на перекрытиях дома. Соседи в иске написали, что строительные работы по объединению бассейнов создают дополнительную нагрузку на конструкцию дома, даже без их заполнения водой. Во втором подъезде уже появились трещины. А еще жильцы указали в иске, что если у кого-то прорвет водопровод, то перекрыть воду не получится без согласия все того же жильца, как и отремонтировать лифт.
По мнению истцов, подобная стройка по закону не согласовывалась, собственники дома не принимали решения подарить соседу нежилые помещения в доме, которые считаются общим имуществом. Просили жильцы злополучного дома и управляющая компания вернуть все как было.
Но районный суд им в иске отказал. И городской оставил это решение в силе. А вот Верховный суд РФ, изучив по просьбе истцов это дело, с отказом коллег не согласился.
В материалах дела Верховный суд РФ увидел следующее. Ответчику принадлежит квартира почти в полторы тысячи квадратных метров, которая располагается на 12-м, 13-м, техническом и мансардном этажах, плюс пристройка. В деле есть старый ответ жилищной инспекции, из которого следует, что десять лет назад собственник двух квартир принес им в жилинспекцию на согласование пакет документов переустройства и перепланировки помещений. Спустя полгода та же жилинспекция в акте написала, что "отклонений от разрешительной документации не выявлено". Подписал это начальник инспекции по надзору за переустройством округа. Судя по документам комиссии, жилец предоставил чиновнику проведенные мероприятия, в которые вошли не только демонтаж и устройство перегородок на этажах и организация новых дверных проемов, но и устройство лестниц, бассейна и много чего еще. Все, что сделал жилец, по мнению инспекции, "соответствовало требованиям нормативных документов, действующих для жилых домов".
Отказывая гражданам, районный суд сказал, что распоряжения о перепланировке десятилетней давности не отменялись и не были признаны незаконными. И добавил, что десять лет назад жилинспекция бассейн с новыми лестницами приняла. Соседи же "не представили суду доказательства включения общедомового имущества в состав квартиры".
Апелляция с таким ответом истцам согласилась и добавила от себя, что вообще-то сроки исковой давности по этому делу давно пропущены.
Свои разъяснения Верховный суд РФ начал с Жилищного кодекса, в котором есть 25-я статья. Она говорит, что такое перепланировка. Это, по закону, изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменения в технический паспорт. Следующая статья того же Кодекса объясняет, что переустройство и перепланировку жилого помещения проводят по согласованию с органом местного самоуправления, на основании принятого им решения и с соблюдением норм закона.
Еще одна статья Жилищного кодекса - 36-я - говорит про общее имущество в многоквартирном доме. Сказано, что оно принадлежит всем жильцам на праве общей долевой собственности. И подчеркнуто, что общее имущество - это не части квартир, а помещения, "предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме". Далее в законе идет перечисление, что входит в понятие общедомового имущества. Это - лестницы, лифты, шахты, коридоры, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы с коммуникациями, чердаки, земля, на которой стоит дом, с "элементами озеленения и благоустройства". По закону уменьшение размера общего имущества возможно, но только с согласия всех собственников. И уменьшение общего имущества возможно только "путем его реконструкции".
И вот еще важный момент, прописанный в Жилищном кодексе, - "если реконструкция, перепланировка или переустройство невозможны без присоединения к ним общего имущества многоквартирного дома, то на такую перепланировку должно быть получено согласие всех собственников помещений в доме".
Потом Верховный суд остановился на понятии, что такое "реконструкция". Она разъяснена в Градостроительном кодексе. Под реконструкцией понимается изменение параметров капитального объекта - количества этажей, площади и объема, надстройки, замена несущих конструкций. Разрешение на реконструкцию выдает орган местного самоуправления. В нашем случае гражданин купил две квартиры на двух этажах - одна под другой. Каждая примерно по 600 квадратных метров. Обе потянули почти на 1200 квадратов. После того как квартиры объединили, их общая площадь стала больше еще на 200 квадратных метров.
То есть, подчеркнул Верховный суд, после соединения квартир жилье у одного собственника увеличилось не только по общей площади, но и этажности. Непонятно, почему местный суд это во внимание не принял. Отказывая истцам, районный суд ограничился "формальным указанием на наличие распоряжений о перепланировке" и на то, что работы по перепланировке были жилинспекцией приняты.
По мнению высокого суда, юридически значимым и требующим доказывания является определение способа изменения квартиры. То есть определения, что это было - реконструкция, перепланировка или переустройство? Есть ли у ответчика разрешение на проведение этих работ? И имеется ли согласие всех собственников дома на включение в квартиру общего имущества? Эти важные обстоятельства суд даже не устанавливал.
Верховный суд отменил принятое местными судами решение и велел пересмотреть спор по новой.