Дорогой наш метр
В 2014 году рынок недвижимости полуострова был по сути заблокирован: в регионе прекратили работать нотариальные конторы, кадастровые и оценочные организации, банки, перестали вести реестры права на имущество, да еще и курс доллара вырос в два раза (расчеты между покупателем и продавцом осуществлялись только в иностранной валюте). И все это происходило на фоне большого интереса к крымским "квадратам" со стороны жителей российских регионов. Многие рассматривали покупку жилья на полуострове как выгодные инвестиции.
Такой ажиотаж привел к росту цен как на первичном, так и на вторичном рынке в 2-2,5 раза. По данным специалистов портала Domofond.ru, в июле 2014 года стоимость квадрата на вторичном рынке составляла 50 тысяч рублей, а в феврале 2015 года - 98 тысяч рублей.
Но уже в 2015 году перегретые цены на вторичные квартиры опустились сразу на 15-20 процентов. По мнению специалистов, началась адаптация рынка недвижимости Крыма к экономическим и правовым реалиям Российской Федерации.
Объявление о сроках возведения Крымского моста спровоцировало новую волну подорожания. В феврале 2016 года цены на "вторичку" достигли пика - 108 тысяч рублей за квадрат. Но уже к февралю 2017 года они опустились до 72,4 тысячи рулей, после чего целый год ситуация оставалась стабильной.
В январе 2019 года средняя цена квадрата на полуострове составила 74,9 тысячи рублей. После открытия автомобильного движения по Крымскому мосту риелторы вновь отмечают рост интереса к жилью в регионе, но о рекордном количестве сделок купли-продажи говорить не приходится.
- За пять лет цены на квартиры в новостройках Крыма выросли почти в три раза. Например, в 2014 году однокомнатная квартира стоила один миллион рублей, в 2019-м - два с половиной миллиона. Мы полностью перешли на расчеты в национальной валюте, привязки к иностранной больше нет. Благо рубль ведет себя гораздо более стабильно, - отмечает директор по маркетингу и продажам "Гринвуд девелопмент" Ирина Изотова.
Кстати, после вхождения Крыма в состав России население республики начало увеличиваться: на рост повлияли командировочные с материка и вынужденные переселенцы с Украины. Выросший в несколько раз спрос на жилье привел к тому, что аренда квартир тоже подорожала в три раза. Если в 2014 году "однушку" на окраине Симферополя можно было снять за пять тысяч рублей, сейчас уже за 15-18 тысяч в месяц.
Спрос в квадрате
Основные покупатели крымской недвижимости - жители Москвы, Санкт-Петербурга, а также Приволжского и Дальневосточного округов. Наибольшим спросом пользуется жилье на первичном рынке.
- Квартиры в новостройках традиционно более востребованы, чем предложения вторичного рынка, это положительный экономический тренд. Когда интересы клиента смещаются в сторону вторичного рынка, это говорит о кризисе: о недопроизводстве нового жилья и дефиците денег у населения, - поясняет Ирина Изотова.
По ее словам, сейчас около 30 процентов клиентов покупают квартиры сразу за полную стоимость, а 70 процентов оплачивают ее частями со своих текущих доходов.
- Сегодня мы все чаще имеем дело с отложенными платежами рассрочкой или ипотекой. Это говорит о том, что вместо накопления люди выбирают инвестиции в жилье, которое отвечает их ожиданиям. Потребитель стал выбирать более осознанно, научился планировать и организовывать свою жизнь, - отмечает Изотова.
Несмотря на увеличившийся спрос на новостройки, их пока недостаточно.
Падение темпов строительства на полуострове началось еще в 2000-х годах, ситуация усугубилась в связи с экономическим кризисом в 2008 году: возведение большинства жилых многоквартирных домов было заморожено. Следующий виток строительного кризиса пришелся на 2015 год: темпы строительства жилья по сравнению с 2013 годом сократились почти в два раза.
Но уже в 2017 году в жилищном строительстве наметилась положительная тенденция. В республике сдали в эксплуатацию 833,6 тысячи квадратных метров жилья, что в 2,9 раза превышает показатель предыдущего года. Наиболее активно дома строят в Симферополе, Ялте, Евпатории и Керчи.
- Сегодняшний рынок Крыма предлагает гораздо больший объем продуктов, нежели еще пять лет назад. В несколько раз увеличилось и производство, при этом спрос все еще превышает предложение. И это идеальные условия для развития строительной отрасли. В ближайшие 5-7 лет нам не грозит кризис перепроизводства, как на Кубани, где построено намного больше жилья, чем нужно, - отмечает Ирина Изотова.
Потенциальных инвесторов и девелоперов беспокоит отсутствие на полуострове свободной земли с готовыми коммуникациями. Большинство участков местные власти предлагают без инфраструктуры. Также предприниматели отмечают сложности с оформлением земли в аренду.
Кредитная оттепель
Положительно повлияло на рынок недвижимости Крыма возвращение в регион ипотечных программ. Весной 2014 года, после того как закрылись все отделения украинских банков, освободившуюся нишу начали занимать российские финансовые учреждения. Однако никто из них не готов был выдавать крымчанам кредиты на приобретение квартиры и дома. Первопроходцем стал РНКБ, который открыл ипотеку. Но воспользоваться ею могли только бюджетники и военнослужащие. Сегодня целевая аудитория значительно расширилась: оформить ипотеку теперь могут сотрудники любых предприятий вне зависимости от формы собственности, индивидуальные предприниматели и даже пенсионеры.
С начала 2016 года открыл кредитование на полуострове и банк "Россия".
В целом условия кредитования в Крыму еще не столь привлекательны, как в других российских регионах. Но положительные тенденции присутствуют: за четыре года снижена средняя процентная ставка и первоначальный взнос. Увеличивается с каждым годом и число заемщиков. В прошлом году было оформлено более трех тысяч кредитов на приобретение жилья.
Как сообщили "РГ" в РНКБ, за 2018 год объем ипотечного кредитования вырос в 2,6 раза, до 6,5 миллиарда рублей. Количество выданных ипотечных кредитов - в 2,2 раза по сравнению с 2017 годом. Более 38 процентов от объема выданных ипотечных кредитов приходится на жилье в новостройке. Средняя сумма кредита по сравнению с 2017 годом увеличилась на 185 тысяч, до 2,1 миллиона рублей. Лидерами по кредитованию являются Симферополь и Севастополь, положительная динамика наблюдается также в Керчи, Феодосии и Евпатории. .
Кстати
Популярнейшая в Советском Союзе сделка по обмену квартир и сегодня востребована в Крыму. По словам специалистов агентств недвижимости, в основном пытаются поменяться "на Крым" жители периферийных материковых городов. А вот крымчане, владельцы жилья на ЮБК, предпочитают обменять свои квадратные метры у моря на столичные, питерские или подмосковные. Желающих заключить сделку мены много, но доводят процесс до конца единицы.
Александр Тюленев, руководитель Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости:
- Первоначально ожидания участников рынка были завышены из-за большого интереса к крымской недвижимости. Но предложение не всегда соответствовало запросам покупателей не только по цене, но и по своим характеристикам. Продавцы пытались наделить объекты теми качествами, которые не соответствовали действительности.
Негативно на рынок недвижимости влияет и ситуация с генпланами: в большинстве населенных пунктов они по-прежнему не приняты, есть недобросовестные застройщики, у которых проблемы с введением жилья в эксплуатацию, немало приостановок при регистрации договоров купли-продажи Госкомрегистром из-за различных нарушений. Помимо этого, из-за отсутствия доступа к украинским реестрам права на недвижимость сложно проверить законность собственности.
В целом же ситуация на рынке недвижимости Крыма будет зависеть от консолидированных усилий застройщиков, риелторов и местных властей. На развитие рынка также повлияют макроэкономические показатели.