Многовато будет?
Первые платежки с новым налогом придут физлицам только в 2020-м, однако, по данным министерства имущественных отношений Московской области, с начала этого года за перерасчетом кадастровой стоимости уже обратились 1,2 тысячи человек. 633 посчитали, что им неверно оценили земельные участки, остальные жаловались на некорректную оценку объектов капитального строительства.
Ошибки, конечно, случаются. Кадастровая оценка проводится методом сплошного исследования, опираясь на те данные об оцениваемом объекте, которые есть в официальных документах Росреестра и БТИ. Другими словами, на каждый участок оценщики с рулеткой и лупой не выходят. А значит, может быть не учтен, к примеру, реальный износ объекта. Бывают и чисто "глазные" ошибки - неполный адрес или неточные координаты участка. Или изменившийся вид использования земли, о котором хозяева забыли уведомить.
Из общего количества обращений подтверждается примерно половина. Кстати, граждане не всегда просят пересмотреть кадастровую стоимость объекта в сторону уменьшения. Некоторые приходят с обратным вопросом: "почему насчитали так мало?" Если, например, человек собрался продавать дом или дачу, он заинтересован в том, чтобы недвижимость оценили как можно выше - ведь кадастровая оценка сегодня практически равна рыночной.
Но не стоит забывать, что недавнее кадастрирование проводилось по новым правилам, учитывающим каждый ценообразующий фактор. Теперь две идентичные дачи в одном муниципалитете стоят по-разному, если, скажем, одна из них расположена рядом с аэропортом или перегруженной машинами трассой, а другая - чуть в отдалении. Потому что в первом случае шум самолетов или чад выхлопных газов дачники слышат и чувствуют лучше, а значит, комфорта от проживания на такой даче меньше. Этим во многом и обусловлено падение кадастровых цен в Подмосковье - оценивать стали не по принципу "один муниципалитет - одна стоимость", а с учетом всех возможных нюансов. Для сравнения: кадастровая стоимость сотки земли в Химках составляет почти 600 тысяч рублей, если речь идет об ИЖС, и 388 тысяч - если об СНТ. В Мытищах это будет 421 и 278 тысяч рублей соответственно, в Талдоме 50 и 30 тысяч, а в Луховицах - 48 и 27 тысяч рублей.
Миссия комиссии
Узнать, в какую сумму оценили вашу недвижимость, просто - все данные есть в открытой базе Росреестра. И лучше заглянуть в эту базу сейчас, пока физлицам еще не начисляют налогов по новой кадастровой стоимости.
Кажется, что оценка несправедлива - слишком дорого или дешево? Тогда вам прямая дорога в Центр кадастровой оценки Московской области. Список документов, которые необходимо приложить к обращению о перерасчете, размещен на сайте ЦКО: www.ckomo.ru. А подать обращение можно через портал госуслуг или написав на электронную почту центра. Принимают обращения и в МФЦ.
Как показывает практика, большая часть вопросов снимается именно в Центре кадастровой оценки. Так, после предыдущего перерасчета, который в Подмосковье проводился в 2013 и 2015 годах, было исправлено 227 тысяч ошибок - это, к слову, менее 2 процентов от общего количества оцениваемой недвижимости. 170 тысяч из них исправили по обращениям граждан в министерство имущественных отношений и Центр кадастровой оценки. И только в 57 тысячах случаев гражданам пришлось идти дальше - на комиссию по оспариванию и в суды.
В конце прошлого года все полномочия комиссии по оспариванию были переданы от Росреестра минимуществу Московской области - теперь это его поле деятельности. В ведомстве сформировали новый состав комиссии, которая теперь на одну половину состоит из чиновников, а на другую - из предпринимателей, и уже провели несколько заседаний.
На одно из них пришла Дарья Прохорова, у которой в собственности находится гектар земли под личное подсобное хозяйство в Солнечногорском районе. "Посмотрели, как кадастрировали наш участок, поняли, что не все его характеристики учтены. Заказали переоценку у независимого оценщика и с подготовленным по ее итогам отчетом пришли на комиссию", - рассказывает Дарья.
Независимая оценка, без которой комиссия не принимает, обошлась Прохоровой в 10 тысяч рублей. Но она снижала общую сумму налога, ежегодно уплачиваемого собственницей земли, на 80 тысяч рублей - так что овчинка выделки стоит. И огромный плюс комиссии в том, что она не берет времени на раздумье. Слушает собственника, смотрит отчет - и озвучивает решение сразу. Вот и Дарья Прохорова ушла с заседания довольной - комиссия с доводами независимой оценки согласилась, кадастровая стоимость земли пересмотрена в сторону уменьшения.
Внимание на отчет
Все решения комиссии по оспариванию размещены на сайте областного минимущества. И процент отказов там довольно большой. Не потому, что члены комиссии уверены, что кадастр не нуждается в пересмотре, а по банальной причине - неправильно оформлен отчет о независимой оценке.
"При его подготовке нужно обратить внимание на закон об оценочной деятельности - все отчеты должны быть оформлены в соответствии с его требованиями, тогда отчет не вернут на доработку", - советует читателям "РГ" министр имущественных отношений Подмосковья Владислав Коган.
К примеру, в одном из возвращенных на доработку отчетов оценщик сравнивает оспариваемый объект с аналогичным, но проданным 7 лет (или две кадастровых переоценки) назад. Это не совсем актуальные характеристики. Поэтому прежде чем оплачивать независимую оценку, неплохо было бы поинтересоваться у оценщика, насколько близко он знаком с требованиями закона. И хотя, по словам Когана, с исправленным отчетом можно приходить на заседание комиссии бессчетное количество раз, но регулярно ездить из Луховиц или Шаховской на комиссию в Красногорск, согласитесь, радости мало. Добросовестный оценщик доведет дело до логического завершения быстро да еще и на заседание комиссии вместе с собственником приедет, как это было в случае с Дарьей Прохоровой.
Цена ниже, а денег больше
Несмотря на то, что владельцы домов и земельных участков из-за снижения кадастра заплатят налогов на 1 миллиард рублей меньше, общая налоговая база области не уменьшится, а даже вырастет на 300 миллионов рублей. Во-первых, из-за того, что самих объектов налогообложения стало больше - в 2013 году оценке подлежали 11,3 миллиона объектов недвижимости, а к 2018-му их стало уже 12,3 миллиона. А во-вторых, существенно выросло количество торговых центров, которые после переоценки подорожали. Еще три года назад в области насчитывалось 1644 ТЦ, а теперь налоги платят уже 3184 торгово-развлекательных объекта.