В попытке удешевить и ускорить процесс строительства подрядчики используют некачественные материалы и допускают брак. Устранять дефекты добровольно соглашаются далеко не все. Вот и приходится новоселам обращаться к юристам и строительным экспертам, а затем отстаивать свои права в суде.
- Закон гласит, что качество объекта долевого строительства должно соответствовать условиям договора, проектной документации, а также требованиям технических и градостроительных регламентов, - поясняет консультант Архангельского областного суда Ксения Соловьева. - В противном случае владелец недвижимости вправе потребовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на переделку. Во многих случаях суд назначает экспертизу, которая подтверждает наличие брака. Порой стороны заключают мировое соглашение или решают вопрос в досудебном порядке.
Трещины в конструкции стен, отсутствие тепло- и звукоизоляции, расхождение стыков, щели, через которые видно улицу, - дефекты бывают самые разные. Причем редко оказывается проблемной только одна квартира в новостройке - обычно в суд поступает целый ряд исков по всему дому.
Так случилось с многоэтажкой от крупнейшего застройщика в центре Архангельска: внешне она выглядит вполне благополучно, но ее жильцы выиграли уже несколько исков об устранении недоделок или возмещении расходов. Например, в стенах одной из квартир появились трещины.
Эксперты назвали причиной несовместимость физических свойств материалов наружной стены и внутренней перегородки. Застройщик отказался устранять брак и теперь по решению суда выплатит новоселу 240 тысяч рублей - возмещение расходов и штраф за неисполнение требований потребителя.
Другой истец получил ключи от новой квартиры зимой, и до весны все было нормально. Но с первой капелью начались протечки на балконе и в лоджии, а к осени потолки пришли в негодность. Застройщик на претензии даже не ответил. Экспертиза установила, что к проблемам привели некачественные работы и отсутствие герметизации витражного остекления.
Ответчик в суде ссылался на то, что примыкание витража не было предусмотрено проектом. Однако суд такой довод не принял (протечек в любом случае быть не должно) и взыскал почти 50 тысяч рублей компенсации вреда.
В другом престижном доме из-за отсутствия приточной вентиляции на стенах комнат появлялся конденсат. Обнаружился и целый список других недоделок. Суд назначил экспертизу и обязал ответчика переделать свою работу.
- В долевом строительстве одним из наиболее важных и ответственных моментов является приемка объекта, - отмечает адвокат Светлана Воронина. - Именно с ней связано наибольше количество споров. Если квартира передается с дефектами строительства, закон разрешает не принимать ее до момента устранения недостатков. Но судебная практика вносит свои уточнения. Когда недостатки существенные (например, нерабочая вентиляция, холодные стены), истцу удается доказать свою правоту. Если же недостаток легко устраним, суды часто приходят к выводу, что это не препятствует приемке квартиры.
Застройщики все чаще отступают от первоначального проекта и вносят в него многочисленные изменения, отмечает Светлана Воронина. В итоге участнику долевого строительства предлагают принять квартиру, описание которой не соответствует договору и проекту. Например, с канализационной трубой прямо в коридоре. Добиться устранения таких изменений можно в том случае, если они повлияли на качественные характеристики квартиры.
- Жилье в новостройках пользуется большим спросом, - подчеркивает риелтор Елена Панина. - Считается, что такая недвижимость надолго избавляет от аварийных ситуаций и хлопот с ремонтом. Однако "новое" не всегда означает "хорошее". Порой дома, построенные 30-40 лет назад и раньше, оказываются более надежными, поскольку и качество строительства, и контроль за ним в те времена были гораздо лучше. Что касается первичного рынка, мы советуем клиентам покупать квартиры не в только что сданных домах, а в тех, где уже успели пожить и обнаружить все изъяны.
Гарантийный срок на работы по строительству составляет пять лет, а для инженерных коммуникаций - три года. Если недостатки строительства были выявлены в пределах этого срока, можно и нужно требовать от застройщика их устранения. При этом все переговоры с застройщиком надо вести письменно и сохранять копию переписки, поясняет адвокат Светлана Воронина.
Застройщик также обязан по требованию участника долевого строительства составить акт осмотра квартиры и отразить в нем все выявленные недостатки, а не ограничиться отметкой в акте приема-передачи.