- Еще недавно застройщики отчитывались, демонстрируя прекрасные финансовые результаты по итогам 2018 года и рост числа заключенных контрактов. Застройщики констатировали, что драйвером роста первичного рынка недвижимости в прошлом году стала ипотека.
Рост контрактов с ипотекой в 2018 году составил 35 процентов, тогда как число сделок без ипотеки выросло на скромные 5 процентов. Однако, по моим оценкам, в 2019 году ипотека не будет расти прежними темпами. Прогнозируется сжатие рынка, что неизбежно коснется и застройщиков. Объемы заключенных ими сделок могут снизиться на 5-15 процентов по итогам 2019 года.
Российский рынок ипотеки в 2018 году пережил настоящий бум. Объемы выданных ипотечных кредитов за прошлый год выросли в 1.5 раза и достигли исторического рекорда, превысив 3 трлн рублей, а ставка по ипотеке достигла исторического минимума - 9.6 процента.
Между тем в 2019 году темпы роста ипотеки могут замедлиться. Предполагаю, что объемы выдач сократятся до 2.7-2.8 трлн рублей. Статистика по первому кварталу 2019 года пока еще указывает на незначительный рост объемов выдач ипотечных кредитов с 602 млрд рублей до 618.4 млрд рублей, то есть на 2.7 процента. Однако столь незначительный рост может являться признаком того, что рынок уже на излете.
Замедление роста спроса на ипотечные кредиты, наиболее вероятно, скажется на продажах на рынке первичной недвижимости. Ипотечные кредиты в 2018 году стали локомотивом роста продаж квартир в новостройках. Так, у ряда застройщиков федерального уровня доля контрактов с ипотекой в 2018 году доходила до 65 процентов. У региональных застройщиков доли продаж в ипотеку в 2018 году также могли достигать 50-70 процентов.
Таким образом, если рост заключенных застройщиками контрактов по продаже первичной недвижимости в 2018 году составил около 20 процентов, то с сжатием спроса на ипотеку число заключенных девелоперами контрактов может снизиться на 5-15 процентов.
Впрочем, в этом году ЦБ РФ была поставлена цель добиться снижения ставки по ипотечным кредитам в 9 процентов, а потом в 8 процентов. Рыночный метод достижения поставленной цели по ставке подразумевает возобновление ЦБ РФ курса на снижение ключевой ставки. Тем не менее, возобновление смягчения денежно-кредитной политики будет возможно не ранее второго полугодия 2019 года, когда инфляция стабилизируется после ускорения и вновь приступит к снижению. И даже в этом случае ключевая ставка вряд ли опустится с текущих 7.75 процента ниже 7 процентов. Следовательно, снижение ставок по ипотеке может произойти максимум до 9 процентов.
Тем не менее, снижение ставок по ипотеке сможет простимулировать рынок ипотечного кредитования, что, в свою очередь, подстегнет спрос на первичное жилье.
При таком сценарии застройщикам, вероятно, удастся избежать драматичного падения числа заключенных контрактов, и тогда в худшем случае число новых контрактов застройщиков снизится на 5 процентов.