Два плюс один
В Крыму только два банка могут работать с застройщиками в рамках проектного финансирования - РНКБ и АКБ "Россия". Дистанционно принимает заявки от крымских строительных компаний работающий на материке "Дом.РФ". Это крайне мало, учитывая, что в стране аккредитовано около 90 финучреждений.
- В 2018 году в Крыму было введено в эксплуатацию 348 тысяч квадратных метров жилья, что в 2,3 раза больше, чем в 2013-м. В нынешнем году необходимо ввести более 900 квадратных метров жилья, а к 2024 году увеличить показатель до 1,3 миллиона квадратных метров, - сообщил заместитель председателя Совмина Республики Крым Евгений Кабанов на выездном заседании правления Российского союза строителей (РСС). - Планы, конечно, амбициозные. Однако крымским строителям работать в новых условиях проектного финансирования будет крайне сложно, новые правила могут привести к регрессу отрасли.
В качестве альтернативы застройщикам, у которых немного шансов получить проектное финансирование в банке, и предлагаются кооперативы.
- Закон ФЗ N215 о ЖНК был принят в 2004 году совместно с ФЗ N214, - рассказала председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина. - Это не обход закона N214, который защищает права дольщиков, а абсолютно легальный способ привлечения денежных средств граждан на строительство жилых домов. У нас сейчас по ФЗ N215 проектов на 6 миллиардов рублей.
Что такое ЖНК?
Работу ЖНК контролирует Центробанк РФ, поскольку он является финансовой организацией. Кооператив заключает инвестиционный договор с застройщиком и выкупает у него уже построенный дом. Привлеченные средства населения размещаются не на эскроу-счетах, как при проектном финансировании, а на банковском спецсчете. Члены кооператива делают первоначальный взнос в размере 30 - 40 процентов, а остальные средства выплачивают в период строительства дома. Работу застройщика контролирует представитель ЖНК, перечисляя денежные средства в зависимости от графика производства работ. Контролирует расходование средств застройщиком банк.
По словам Виолетты Басиной, в основном к подобному механизму прибегают небольшие строительные компании, которые возводят до 30 - 35 тысяч квадратных метров в год. Стоимость их объектов небольшая - до одного миллиарда рублей, маржинальность низкая и нет кредитной истории (до этого они работали в основном за счет собственных средств или денег дольщиков). Такие застройщики не интересны банкам и проектное финансирование они не одобряют.
- Этим компаниям деваться с 1 июля некуда: строить нужно, собственных средств не хватает, а банк кредит не дает. Поэтому для них ЖНК - это выход, - резюмирует Басина.
Своих не будет
В Крыму сейчас 30 застройщиков, которые возводят 67 объектов общей площадью 750 тысяч квадратных метров. Практически все - на привлеченные средства дольщиков.
- Надо признать, что крымские застройщики оказались в худшем положении по сравнению с материковыми, - говорит юрист Кирилл Медведев. - Есть много проблем, а в Крыму все это усугубилось еще и ситуацией с банками. Большинству никто никакого проектного финансирования не даст, поэтому застройщики ищут лазейки, одна из которых - ЖНК. В России эта схема не получила распространения. Но что интересно, в отличие от жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) они не попали под ограничения, введенные 214-ФЗ. Но если счета эскроу - это стопроцентная гарантия для дольщиков, то ЖНК - предприятие рискованное.
Действительно, ЖНК - весьма сложный финансовый инструмент с точки зрения управления. Высший его орган - общее собрание членов кооператива. Решения его выполняет правление, которое раз в год выбирают на общем собрании, причем ротация обязательна. Хотя, как показывает практика, не многие граждане хотят управлять кооперативом. И кадровый вопрос может стать проблемой, ведь непрофессиональное управление неминуемо приведет к краху кооператива.
Вопросы есть и к взаимоотношениям между ЖНК и застройщиком. Если у последнего случается форс-мажор или он входит в процедуру банкротства, то объект может достроить кооператив за счет средств, которые он еще не перечислил застройщику. Окончательный расчет ЖНК с застройщиком производит после ввода дома в эксплуатацию. Но так ли легко будет передать недострой новому застройщику, ведь право собственности на него у ЖНК нет?
- У многих людей слово "кооператив" ассоциируется с пирамидой из-за негативного опыта с ЖСК, - говорит Виолетта Басина. - Но между ними есть разница: в ЖСК за счет одних клиентов могли покупаться квартиры для других. ЖНК работает по другому принципу: денежные средства клиента целевым траншем перечисляются застройщику, ежемесячно члену кооператива предоставляется выписка из банка, а на недостающую к моменту завершения строительства сумму член ЖНК может оформить в банке кредит. ЖНК выгоден для клиентов и тем, что накопительная система дешевле ипотеки. Мы считали на конкретном примере строительства дома в Великом Новгороде. Если квартира стоит 3,7 миллиона рублей, то при накопительной системе клиент переплатит 19 процентов, тогда как при банковской ипотеке на восемь лет переплата - 32 процента.
Однако, ФЗ N175 ограничил количество ЖНК, и застройщики имеют право взаимодействовать только с теми, которые были созданы до 1 июля 2018 года. Всего в России их зарегистрировано около 60, но реально действующих, по информации Центробанка, только 11. В Крыму ЖНК вообще нет, значит, придется обращаться к кооперативам на материке. Интересны ли им будут строительные проекты в Крыму, пока неизвестно.
Владимир Яковлев, президент РСС:
- Главная цель нацпроекта "Жилье и городская среда" - к 2024 году достичь ввода 120 миллионов квадратных метров жилья в эксплуатацию. Для этого нужно резко увеличивать объем работы. В прошлом году в России ввели в эксплуатацию 75,7 миллиона квадратных метров - это на 4,5 процента меньше, чем в 2017 году. В нынешнем году планируется 88 миллионов, но в первом квартале уже есть отставание от графика на 5,6 процента. А увеличить показатели ввода жилья к 2024 году нужно вдвое. Прямо скажем, что условия для этого непростые. Всех застройщиков волнует переход на эскроу-счета: с одной стороны, нужно увеличить объем работ, а с другой - переход на проектное финансирование может затормозить это. Причем происходит это на фоне снижения платежеспособности населения, что не стимулирует спрос на жилье. Хотя, по данным ЦБ, в прошлом году в стране были выданы ипотечные кредиты на сумму свыше трех триллионов рублей, что в денежном объеме почти на 50 процентов больше, чем в 2017 году. Но только ипотеки будет недостаточно.
Проблемы обманутых дольщиков - не всегда результат злонамеренных действий строителей: бывает и стечение обстоятельств, удорожание материалов, электроэнергии, транспорта. Поэтому сейчас настала пора защищать добросовестных строителей, так как каждый год увеличивается количество банкротств.