Картинка не складывается
По данным аналитиков федеральной компании "Талан", ежегодно нехватка мест в общежитиях составляет около 20 процентов, при этом траты на аренду квартиры за 4-6 лет сопоставимы с приобретением малогабаритного жилья. Поэтому многие родители предпочитают приобретать детям-студентам собственное жилье. В целом по стране молодые люди преимущественно выбирают новостройки - студии и однокомнатные квартиры площадью от 16 до 27 квадратных метров. Существует и традиционный малобюджетный вариант - комната в коммунальной квартире.
- Комнаты часто покупают те, у кого не хватает средств на однокомнатную квартиру, с прицелом когда-нибудь на нее накопить, - отмечает Павел Луценко, генеральный директор портала "Мир квартир". - Иногда комнаты покупают под сдачу, и это может стать вполне доходным бизнесом, если жилье расположено удачно.
Специалисты портала проанализировали рынок такой недвижимости в 69 российских городах с населением свыше 300 тысяч человек, и картина оказалась уж очень разношерстной: цены отличаются порой на порядок, как и их динамика. Где-то стоимость комнат с начала 2019 года существенно выросла (рекорд отмечен в Калуге - на 26,9 процента), где-то упала (наиболее существенно в Кемерово - на 22,8), где-то колеблется совсем незначительно.
Как и в целом по стране, в крупных муниципалитетах УрФО нет единой тенденции. Максимальный рост (на 7,9 процента) здесь отмечен в Тюмени, а вот в Челябинске и Кургане цены снизились. Даже в городах, не являющихся региональными центрами, Нижнем Тагиле и Магнитогорске, тенденции разнонаправленные: в первом - 17-процентное снижение, во втором - рост на 11,3 пункта. Впрочем, местные аналитики опровергают данные и выводы столичных коллег.
Продукт компромисса
Скажем, в Екатеринбурге - самом студенческом городе УрФО (только в вузах столицы Урала учатся более 140 тысяч человек), как отмечают игроки рынка недвижимости, активности со стороны покупателей комнат не наблюдается с начала года. Соответственно ведет себя и цена (она почти не меняется). И вряд ли стоит ждать резкого скачка спроса к сентябрю.
- В сегменте аренды жилья сезонность прослеживается четко, а вот по сделкам купли-продажи решения принимаются заранее, с учетом финансовых возможностей, ставкам по ипотеке и т.п. В отличие от остального рынка, где последние 1,5-2 года наблюдается постепенный переход от стагнации к росту цен и числу сделок, комнаты уже давно находятся в состоянии, когда цены не падают и не растут, - комментирует ситуацию руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков. - Это связано с бурным развитием сегмента студий в новостройках. Подобные объекты можно приобрести за 1-1,8 миллиона рублей - именно на такой ценовой диапазон еще недавно ориентировались покупатели комнат. Изменились и качественные требования к продукту: накопив 500 тысяч рублей, люди предпочитают оформить ипотеку на остаток и взять квартиру. Все-таки комната - продукт компромисса между желаемым и возможным.
Сегодня в базе УПН около 1,5 тысячи предложений комнат, студий - чуть больше. Покупают такое жилье не только для студентов, но и по житейским обстоятельствам, например, в случае развода, выделения выросшему ребенку "отдельного угла". Что касается новых форматов типа коливингов (апартаментов гостиничного типа с отдельными комнатами для каждого жильца и общими пространствами - кухней, столовой, зоной отдыха), то эксперты считают, что это в большей степени яркие эксперименты, чем рыночная тенденция, их доля в общем объеме недвижимости пока мизерна (первые примеры есть в Москве и Санкт-Петербурге).
- С точки зрения разнообразия вариантов решения жилищной проблемы они имеют право на существование, потенциал для развития есть, в том числе в Екатеринбурге, но массовым продуктом вряд ли станут, - резюмирует Михаил Хорьков.
Вопрос в ликвидности
В Челябинске, как показало даже беглое изучение рынка, цена комнат отличается в несколько раз: девятиметровую комнатку в коммуналке на окраине города корреспонденту "РГ" предложили купить всего за 240 тысяч рублей, а за 46-метровую в новостройке в Центральном районе попросили 1,74 миллиона. Такой разброс, по мнению экспертов, объясняется большим количеством жилья на вторичном рынке. Здесь предложение намного превышает спрос. К тому же в Челябинске самая низкая в УрФО цена квадратного метра в новостройках.
Вместе с тем какой-то устойчивой тенденции к снижению цен на комнаты эксперты не видят. Они, по словам руководителя челябинского центра недвижимости "Форум" Игоря Чернядьева, в последние два года держатся примерно на одном уровне. А отмеченное в исследовании портала "Мир квартир" снижение на четыре процента - это просто погрешность в статистике: колебания до пяти процентов на рынке не отражаются.
- Не думаю, что это уравновешенные аналитические данные, - согласна с коллегой президент региональной гильдии риелторов "Южный Урал" Лейла Рудь. - С одной стороны, в Челябинске строится много домов с небольшими квартирами-студиями, которые составляют конкуренцию комнатам. Но в целом Челябинск и Магнитогорск, где отмечено 11-процентное повышение цен, демонстрируют одну динамику, но с учетом размера и статуса областной центр имеет более высокую цену.
Возможно, при исследовании брали в расчет цену комнат в коммунальных квартирах коридорного типа на 7-15 жильцов. В Челябинске таких очень много. Спросом они не пользуются, соответственно, продать их очень трудно, а купить можно за копейки.
Но родители приезжающих в Челябинск абитуриентов стремятся подыскать для своих чад что-нибудь получше. К примеру, предприниматель из Чесменского района и отец двоих детей Аркадий Смирнов снял для них двухкомнатную квартиру в центре Челябинска, платит 12 тысяч в месяц, а на будущий год планирует подкопить и купить небольшую студию. Аренда квартиры за пять лет обучения в вузе обойдется в 700-800 тысяч рублей. За те же деньги лучше приобрести жилье в собственность.
- Раньше среди покупателей комнат было достаточно много студентов, - поясняет руководитель челябинского агентства недвижимости "Компаньон" Елена Головкова. - Но сейчас спрос сместился на однокомнатные квартиры и квартиры-студии. Именно их выбирают родители студентов, так как это наиболее ликвидные объекты, а цены на них довольно привлекательны.
- В Челябинске в последние годы строится много дешевого панельного жилья экономкласса, - отметил в свою очередь Игорь Чернядьев. - Конечно, это влияет на цену комнат. Для ее роста нет объективных причин. Поэтому от каких-либо долгосрочных прогнозов я бы воздержался.