Об этом говорится в аналитической записке "Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства", опубликованной Банком России. Указывается, что ее содержание может не совпадать с официальной позицией ЦБ.
Нацпроект "Жилье и городская среда" предполагает увеличение ежегодного объема жилищного строительства до исторического рекорда - 120 миллионов квадратных метров к 2024 году (почти на треть выше уровня 2018 года), напоминают авторы записки. Реализация таких масштабных планов может столкнуться с ограничениями как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса, считают они. Нужно учитывать опыт многих зарубежных стран, где период бурного роста рынка недвижимости зачастую заканчивался кризисом, последствия которого затем преодолевались долгие годы. Поэтому необходимо, чтобы рынок жилья и жилищное строительство развивались устойчиво, не приводя к накоплению системных рисков, предупреждают авторы записки.
Финансирование проектов с достаточным уровнем кредитоспособности может столкнуться с кредитными ограничениями: за шесть лет банки должны будут нарастить объем кредитования жилищного строительства более чем в десять раз (отрасль переходит на модель кредитного финансирования). Это сделает строительную отрасль крупнейшим банковским заемщиком, но при этом банки возьмут на себя ее кредитные риски, что потребует эффективного управления этими рисками со стороны банков, говорится в записке. В связи с этим изменение Банком России порядка формирования резервов на возможные потери по кредитам застройщикам лишь частично решает проблему роста нагрузки на банковский капитал, указывают они. Без заметного улучшения финансового состояния строительной отрасли, включая решение проблемы накопленной задолженности операционно эффективных компаний, вливание новых кредитных средств в отрасль может негативно сказаться на финансовой устойчивости банковской системы, считают авторы записки.
Развитие рынка жилищного строительства сталкивается и с рядом ограничений со стороны спроса. Так, цели, поставленные в национальном проекте, предполагают сохранение и даже ускорение темпов роста ипотечного кредитования по сравнению с 2018 годом. Их достижение приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и дальнейшему снижению нормы сбережений, отмечается в записке. Одновременно основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на приобретение квартир в новостройках. Быстрый рост ипотеки без накопления рисков для финансовой стабильности, без чрезмерного роста долговой нагрузки населения возможен только при значительном ускорении роста доходов населения одновременно с замедлением роста неипотечного потребительского кредитования и снижении ставок по таким кредитам, подчеркивают авторы записки. При этом сейчас именно такое кредитование банки развивают самыми быстрыми темпами из-за его высокой маржинальности.
По оценке авторов записки, весь текущий объем потенциального спроса на покупку жилья на первичном рынке с использованием ипотеки по рыночным ставкам при достижении целевых показателей национального проекта может быть удовлетворен в течение 7-9 лет. Новые значимые источники спроса на ипотеку, с учетом накопленной к тому времени задолженности по ипотеке и уже достигнутого уровня обеспечения домохозяйств жильем, вряд ли появятся. Это может привести к резкому падению цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия нацпроекта, говорится в исследовании.