Трехкомнатную квартиру в отдаленном районе города Юлия Батова приобрела еще в 2013 году за 2,15 миллиона рублей, оформив ипотечный кредит на недостающие 500 тысяч рублей. Большую часть этой суммы женщина сразу погасила за счет материнского капитала, который тогда составлял 380 тысяч рублей. Оставшиеся 120 тысяч рублей стала вносить ежемесячными платежами, но в 2017 году из-за финансовых трудностей допустила просрочки. А в конце 2018 года случайно узнала, что эта квартира ей уже не принадлежит - новая владелица оставила записку в двери с требованием освободить помещение.
- Я была просто в шоке, - вспоминает Юлия Батова. - Детям ничего не сказала. Стала узнавать, как такое могло произойти...
Выяснилось, что из-за просрочки банк потребовал от заемщицы вернуть весь долг по ипотеке и еще в мае прошлого года через суд добился продажи квартиры на аукционе. Вот только многодетная мать не знала ни о требовании погасить весь долг, ни о суде, ни о торгах. "Из банка мне никто не звонил, хотя у них были мои телефоны. И официальные уведомления мне не приходили", - недоумевает Юлия.
Ситуация казалась безвыходной: сроки оспаривания судебного решения пропущены, квартира ушла с молотка, а новая владелица подала иск о принудительном выселении... Но к защите многодетной семьи подключились общественники и адвокаты. Им удалось восстановить сроки подачи апелляции и возобновить судебное разбирательство о правомерности продажи квартиры.
- В этой истории меня сразу смутило то, что Юлия Батова не получала никаких уведомлений от банка и судебных приставов, - рассказал "РГ" адвокат Константин Смоликов. - Их почему-то присылали на улицу Осенняя, хотя она прописана и живет на улице Весенняя - в той самой ипотечной квартире. Информация об этом у банка была.
Второй спорный момент, по словам адвоката, это оценка стоимости жилья. Банк существенно занизил ее, оценив квартиру в 1,8 миллиона рублей и выставив на торги всего за 1,5 миллиона рублей. Именно заниженная оценка недвижимости позволила изъять заложенное имущество в счет погашения задолженности. Ведь по закону это можно сделать, только если долг превышает пять процентов от стоимости залога.
- Конечно, Юлия Батова нарушила условия кредитного договора, она несвоевременно вносила платежи, поэтому банк мог требовать полного досрочного погашения всей суммы долга, - подчеркивает Константин Смоликов. - Но выставлять на торги квартиру, реальная стоимость которой более двух миллионов рублей, не имел право. И это нам удалось доказать.
Назначенная судом независимая экспертиза подтвердила - стоимость спорной квартиры превышает 2,06 миллиона рублей. Следовательно, общий долг многодетной семьи в 104 тысяч рублей недотягивает до установленного пятипроцентного барьера. На этом основании Алтайский краевой суд отменил ранее принятое решение о продаже квартиры Юлии Батовой, обязав ее погасить ипотечный долг полностью.
По словам адвоката, эти деньги уже внесены на депозит нотариуса и в ближайшее время будут перечислены банку. Но, чтобы вернуть право собственности на квартиру, многодетной матери предстоит вновь пойти в суд и оспорить уже результаты незаконно проведенных торгов по продаже ее недвижимости.
- Согласно разъяснению Верховного суда РФ, если решение, на основании которого были проведены торги, отменено, то такие торги нельзя признать законными. Поэтому мы рассчитываем на положительный исход дела, - подчеркнул Константин Смоликов.
Как пояснили "РГ" в отделении ОНФ по Алтайскому краю, формально банк сделал все по закону. А то, что в данном случае без жилья может оказаться многодетная семья, которая приобрела его с помощью маткапитала, никто не берет во внимание. Ведь юридически это никак не оговаривается. "Поэтому мы предлагаем законодательно защитить эту категорию граждан и повысить ответственность банковского сектора за их судьбу. В частности, увеличить размер долга, при котором банк может продать имущество многодетных семей, до 15-20 процентов от стоимости залога. Оценивать залоговую недвижимость по кадастровой стоимости, а также привлекать органы опеки, когда решается вопрос о продаже заложенного жилья", - сказал глава регионального исполкома ОНФ Сергей Войтюк.
По Гражданскому кодексу обращение взыскания на заложенное имущество невозможно, если допущенное должником нарушение обязательства незначительно, говорит партнер юридического бюро "Замоскворечье" Дмитрий Шевченко. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Но это работает только при двух условиях - сумма неисполненного обязательства составляет меньше пяти процентов от размера стоимости заложенного имущества, а период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
Если банк эти условия соблюдал, то он действовал по закону, говорит Шевченко. Вопрос же реструктуризации при этом - право банка, но не его обязанность, напоминает юрист.
По мнению Шевченко, увеличение порога просрочки с 5 процентов, возможно, и позволит улучшить положение заемщиков - физических лиц, но вряд ли улучшит их финансовое состояние. Таким образом, эта мера позволит только отсрочить неизбежность на какое-то время, считает он.
Но она точно негативно скажется на финансовом положении банков, которые обязаны будут досоздать резерв по таким просрочкам, но будут лишены права какое-то время получать удовлетворение своих требований за счет залога, добавляет Шевченко. Стоимость объекта, на который обращается взыскание, всегда должна быть рыночной, поэтому привязка к кадастровой стоимости в этой ситуации правового значения иметь не будет, говорит юрист.
Заемщик должен был проявить должную осмотрительность: уведомить банк о финансовых проблемах, попросить произвести реструктуризацию долга, контролировать получение почтовых отправлений и регулярно следить за картотекой судебных дел, считает адвокат консалтинговой группы ЮКТ Олег Никуленко.
Предложения по увеличению порога просрочки дадут лишь временную отсрочку для должников, но не решат проблему, соглашается он. Многие граждане также неправильно оценивают выгодность приобретения жилья в кредит и возникающие в связи с этим финансовые риски, констатирует Никуленко.
Подготовил Роман Маркелов