Напомним, что с 1 июля "долевка" перешла в формат проектного финансирования. Если раньше покупатели квартир передавали деньги застройщику напрямую, то теперь они только заключают с ним договоры, а средства кладут в банк на спецсчет, где те хранятся до ввода жилья в эксплуатацию. Застройщик же ведет работу, используя собственный или заемный капитал. К старту реформы ЦБ сформировал список банков, уполномоченных работать по новой схеме. Проектное финансирование и раньше ими предлагалось, но было мало востребовано.
Спустя три месяца эксперты проанализировали ход реформы и разошлись в оценках. Если банкиры восприняли ее в целом положительно, то девелоперы прогнозируют рост цен на жилье и замирание строек в малых городах.
- Эскроу повышает прозрачность отрасли, защищает дольщиков. Когда все механизмы заработают быстрее, чем сейчас, это будет способствовать развитию рынка, - уверен руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Евгений Дячкин. - За семь месяцев 2019 года мы подписали по России 50 соглашений с застройщиками более чем на 220 миллиардов рублей. Открыли 2000 счетов на 13 миллиардов рублей, в том числе в небольшом уральском городе Асбесте.
У Сбербанка объем средств на эскроу-счетах в УрФО и Башкирии вырос с 1,8 до 3,3 миллиарда рублей. С июля на Урале открыто 740 спецсчетов, подписано 125 соглашений с застройщиками на 36 миллиардов рублей.
Вместе с тем в Банке России признают: внедрение новых правил идет непросто. На встрече с главой государства 24 сентября Эльвира Набиуллина привела "говорящие" цифры: из 95 уполномоченных банков хотят работать с эскроу только 39. Ни у банков, ни у застройщиков не хватает опыта проектного финансирования: 80 процентов строительных компаний до этого практически не пользовались кредитами. Кроме того, банки рассматривают заявки в среднем 67 дней, что дольше рекомендованных 45-ти. В итоге на начало сентября из 120 миллионов квадратных метров в стране около 57 процентов достраивались по старой схеме, еще по 30 процентам девелоперы колебались, в какую сторону двинуться.
УрФО на общем фоне смотрится вроде бы неплохо: Тюменская, Свердловская области и Югра вошли в первую десятку субъектов РФ по количеству эскроу-счетов. При этом, по словам свердловского губернатора Евгения Куйвашева, уже зафиксированы случаи отказов застройщикам, у которых, как ни странно, с финансовой устойчивостью все хорошо. Как пояснили "РГ" в региональном минстрое, причина в том, что в разрешениях на строительство дома указывается срок 15-20 месяцев, а подключение к сетям регулируется регламентами ресурсоснабжающих организаций, по которым максимум - 24 месяца. Конечно, энергетики проложить сети могут и раньше, но в контрактах стараются подстраховаться. А для банков это дополнительный риск. Проблему донесли и до депутатов Госдумы, и до Минстроя РФ, но вряд ли следует ожидать моментального изменения нормативной базы.
- В целом реформа - это встряска для отрасли. У нас сейчас возводится 20 долевых объектов. Компании, которые соответствуют критериям, могут получить одобрение в банках, но достраивать по старой схеме. А для тех, кто начнет проект после 1 октября, выбора уже нет - только эскроу. Возможно, будет трудно, и риск заложат в цену квадрата, - рассуждает замминистра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Максим Пучков.
Гораздо резче высказался руководитель "Гильдии строителей Урала" Вячеслав Трапезников.
- При "старом режиме" успешно построили сотни квадратных метров, состоялись десятки строительных компаний. Обманутые дольщики - это лишь доля процента от числа новоселов, но пресса не пишет о счастливых семьях. Эскроу сильно меняют экономику, фактически это налог в пользу банков, плата отрасли и покупателей жилья за пресловутую безопасность. Думаю, 2,5-5 тысяч рублей к себестоимости метра прибавится. Часть оплатит клиент, часть изымется из прибыли застройщиков, - прогнозирует он.
По мнению Трапезникова, головокружение от успехов пройдет уже через год, когда "вымоется" с рынка объем жилья, возведенного до эскроу, и начнут останавливаться стройки в городах экономически более слабых, чем Екатеринбург. Кроме миллионников, нигде больше рентабельность не позволит успешно вести проектное финансирование.
- С рентабельностью 5-7 процентов одобрение банков не получить, они хотят не меньше 18-ти. В Екатеринбурге выживут практически все застройщики, но небольшие компании уже не смогут стартовать с новыми проектами. А дальше - новый мир, где прайсы на жилье утверждаются банками. Похмелье для городов со слабым потребительским спросом наступит очень скоро, и оно будет болезненным. В целом реформа откатится назад, - предрекает Трапезников.
- Реформа будет видоизменяться, - развивает мысль коллеги Вячеслав Батаков, директор по продукту ГК "Атлас девелопмент". - К примеру, есть хороший штучный проект в Екатеринбурге, а андеррайтер, сидящий где-нибудь в Новосибирске, прогоняет его через экспресс-тест и приходит к выводу, что в таком доме будет продаваться всего по пять квартир в месяц. Значит, надо попроще окна, лифт и т.п. Кроме того, сами банкиры признают, что у них пока очень мало специалистов, способных разговаривать с застройщиками на одном языке, не называть гаражи паркингами, различать апартаменты жилого и нежилого класса и т.д.
По данным Уральской палаты недвижимости, сейчас в Екатеринбурге и окрестностях строится 3,1 миллиона квадратных метров - рекорд за всю историю рынка. К ним надо прибавить еще 1,5 миллиона, на которые выданы разрешения - "страх" перед эскроу вынудил девелоперов в 2018 году запастись проектами впрок. Но если в мэрии считают, что обеспечили задел года на два, то предприниматели просят не обольщаться: не факт, что эти квадраты в ближайшее время поступят в продажу. Каждая локация имеет свой объем: вводится столько жилья, сколько потребляется, а не сколько разрешено.
Изменения на рынке уже начались. Так, в Перми крупный бизнес начал целиком, вместе с проектами, скупать компании поменьше, у которых нет средств, чтобы пройти экспертизу банка. В Калининграде застройщики разного масштаба решились на эксперимент без эскроу: они объединились и будут реализовывать проекты совместно за счет собственных средств.
Арсен Унанян, президент Российской гильдии риелторов:
- В долгосрочной перспективе корректировка 214-ФЗ сработает во благо, однако в краткосрочной может иметь негативные последствия. Застройщик должен либо получить деньги под проценты, либо вложить собственные. При этом у банков нет обязательства финансировать его. Их тоже можно понять: дешевые кредиты будут получать застройщики, у которых меньше рисков. Это означает, что очень большое количество компаний может закрыться - не обязательно обанкротиться, просто закрыться, и их сотрудники вынуждены будут искать новую работу. Вряд ли крупные федеральные застройщики придут в малые города, потому что себестоимость квадрата там другая. Подход государства к реформе должен быть комплексным, нужна экспертная оценка, чтобы не погубить хорошие проекты.