Чтобы не было конфликтов
Правила застройки и землепользования в столице КР разработали в Бишкекглавархитектуре. По словам вице-мэра Уланбека Азыгалиева, это базовый юридический документ, который регулирует градостроительную деятельность в городе. С его помощью, в частности, создаются условия для развития Бишкека и привлечения инвестиций, обеспечиваются права и законные интересы владельцев земельных участков и недвижимости, доступ к информации о строительстве и реконструкции.
Согласно проекту ПЗЗ, столицу поделят на зоны - жилые, общественно-деловые и специальные. На этих территориях предлагается разрешить возведение частных домов, высотных, и не только, многоэтажек, школ, больниц, торговых и спортивных центров, гостиниц, офисных помещений и так далее.
В общем, всего того, что строили в Бишкеке и раньше. С той лишь разницей, что, как уверяют в мэрии, после ввода в действие новых правил градостроительная деятельность будет регламентироваться и контролироваться, в том числе и общественностью. Это позволит избегать конфликтов, коих в последние несколько лет было предостаточно между застройщиками и бишкекчанами.
То же самое, только вид сбоку
Экспертное сообщество и рядовые бишкекчане восприняли в целом инициативу городских властей положительно, однако один момент стал причиной недовольства бишкекчан. Речь идет о пункте ПЗЗ, наделяющим столичную мэрию правом изъятия земельных участков для "государственных и общественных нужд". Дело в том, что три года назад депутаты парламента Киргизии уже предлагали изымать объекты недвижимости в центре Бишкека, построенные до 1996 года.
При этом в разработанном законопроекте механизм оценки жилья и выплаты компенсаций был прописан нечетко, что вызвало настоящую бурю негодования собственников. За несколько дней под петицией об отзыве скандального предложения подписалось около 10 тысяч человек. И, в конце концов, под прессингом общественного осуждения парламентарии пошли на попятную.
По официальной информации, тогда депутаты действовали как раз по просьбе столичной мэрии. "На законодательном уровне отсутствуют механизм и порядок сноса ветхих строений, изъятия для государственных и общественных нужд в целях комплексной застройки кварталов, которые являются наиболее привлекательными для инвесторов и ценными для решения градостроительных задач", - говорилось в письме муниципалитета к народным избранникам.
По мнению независимых экспертов, пункт ПЗЗ, предоставляющий мэрии право изымать земельные участки в столице, - продолжение истории трехлетней давности. Юристы правовой клиники "Адилет" проанализировали проект правил и установили, что это грубое нарушение Конституции, Гражданского и Земельного кодексов КР. В последнем, кстати говоря, описывается порядок изъятия земельного участка для государственных и общественных нужд. Однако, согласно кодексу, для этого не может быть изъят участок, на котором обслуживается жилой дом и/или ведется личное подсобное хозяйство.
Не изъятие, а выкуп
Между тем разработчики ПЗЗ представили свою точку зрения. Они призвали общественность обратить внимание на то, что после слова "изъятие" в проекте идет в скобках слово "выкуп".
Как рассказал местным СМИ начальник отдела градостроительного планирования Бишкекглавархитектуры Азирет Акимов, ни один градостроительный документ не предусматривает простого изъятия земельного участка.
- Никто не может прийти к домовладельцу и сказать: мы забираем твою собственность. Речь может идти только о выкупе по рыночной стоимости. Частник имеет право нанять независимого оценщика, потом должен быть достигнут консенсус с муниципалитетом, - объяснил Азирет Акимов.
По данным Бишкекглавархитектуры, согласно Генеральному плану столицы до 2025 года, в центральной части города - том самом золотом квадрате - индивидуальных жилых домов быть не должно. "Там сейчас актуально строительство гостиниц и деловых центров. Объем построенных многоэтажных жилых домов уже отвечает нынешним потребностям. Частные дома мы должны перевести на периферию, в жилмассивы", - сказал Азирет Акимов.
- В центральной части Бишкека доля индивидуального сектора составляет 30 процентов, малоэтажная застройка (до четырех этажей) - 40, среднеэтажная (до восьми) - 10, многоэтажная (девять этажей и выше) - 20 процентов. Согласно Генплану, этих индивидуальных жилых домов в будущем не будет. То же самое касается малоэтажных домов по мере завершения их сроков эксплуатации, составляющих от 40 до 60 лет. Уже нужно рассматривать вопрос сноса таких домов и строительства на их месте современных жилых комплексов за счет инвесторов, - добавил он.
А что если домовладелец откажется продавать свой участок? Выходить из этой ситуации, по словам Азирета Акимова, можно только путем переговоров.
Интересно, что после выступления представителя Бишкекглавархитектуры в СМИ градус дискуссии в социальных сетях республики по поводу новых ПЗЗ не понизился, а скорее, наоборот, стал еще выше.
Справка "РГ"
Согласно статье 68 Земельного кодекса КР, изъятие (выкуп) земельного участка для государственных и общественных нужд может производиться на основании договора между уполномоченным органом и собственником земельного участка или землепользователем. В случае несогласия собственника земельного участка или землепользователя с изъятием (выкупом) или его условиями уполномоченный орган вправе обратиться в двухмесячный срок в суд с иском о возмездном изъятии (выкупе) земельного участка с момента получения отказа.
До принятия судом решения об изъятии (выкупе) земельного участка собственник земельного участка или землепользователь вправе осуществлять принадлежащие им права на земельный участок и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Собственник земельного участка или землепользователь несет риск перенесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением или реконструкцией зданий и сооружений в указанный период.
При определении выкупной цены земельного участка в нее включаются рыночная стоимость права на земельный участок и находящихся на нем зданий и сооружений, а также убытки, причиненные собственнику или землепользователю в связи с прекращением права на земельный участок, включая убытки, связанные с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.
При изъятии земельного участка для государственных или общественных нужд с согласия собственника земельного участка или землепользователя ему может быть предоставлен другой земельный участок с зачетом стоимости права на него в выкупную цену.