Доля инвестиционных сделок с недвижимостью лиц в Москве за последний месяц выросла - с 4,5% в сентябре до 6,4% в октябре. Однако профессиональные участники рынка недвижимости пока осторожны в выводах. "С начала года мы не впервые наблюдаем подобные колебания, но говорить о росте инвестиционной активности пока рано. Ведь и в самой жилищно-строительной отрасли за последний год произошли серьезные изменения", - считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум" - участника партнерской сети CBRE. Большой объем строительства сейчас идет не на средства граждан, а на банковские кредиты, и расходы на их обслуживание отражаются на ценах.
"Если раньше за период реализации проекта новостройки росли в цене в среднем на 25%, то сейчас - на 15-20%. С другой стороны, вложения инвесторов, будь то компании или частные лица, стали максимально защищенными, ведь средства поступают на эскроу-счета. По совокупности этих факторов доля сделок с недвижимостью у частных лиц пока остается стабильной", - говорит она.
Смену актива обычно провоцируют потрясения в экономике, как это было в конце 2014 года, когда на фоне обесценивания рубля жители перекладывали сбережения в квадратные метры, чтобы сохранить деньги, констатирует коммерческий директор компании Tekta Group Наталья Козлова: "Сегодня все стабильно. Никаких предпосылок для стремительного роста доли инвестиционных сделок мы не видим".
К тому же еще в сентябре можно было открыть вклад под 7%, а это весьма неплохие условия. По данным ЦБ РФ, на рублевых вкладах у населения сегодня находится 23,1 трлн рублей, 38% депозитов открыто на срок от года, еще 29% - от шести месяцев до года. Таким образом, семеро из десяти сегодняшних держателей вкладов с большой долей вероятности закроют их не раньше 2020 года. Вот тогда и станет понятно, побегут ли граждане вкладывать деньги в недвижимость или нет.
Впрочем, эксперты признают: в столичном регионе спрос на недвижимость остается традиционно высоким, несмотря ни на что. В Москве инвесторы интересуются высокобюджетными проектами, жильем премиум-класса. По словам Натальи Козловой, в одном из подобных проектов стоимость квадратного метра с начала года выросла на 100 тысяч рублей. Но покупают такую недвижимость, конечно, не для жилья. А для последующей перепродажи или сдачи в аренду.
В самом крупном сегменте столичного рынка новостроек - жилья комфорт-класса - 40-45% инвестиционных сделок приходится на покупку однокомнатных квартир и студий. До 35% сделок заключается на покупку двухкомнатных квартир, остальное - на жилье большей площади. Причем инвесторы, приобретающие квартиры для сдачи, предпочитают жилье с отделкой, а тем, кто сам собирается жить в новостройках, больше нравятся голые стены с возможностью отделать жилье под себя. "По нашей статистике, квартиры с отделкой ищут 44% инвесторов, тогда как спрос на нее со стороны других покупателей составляет около 35%", - говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК "А101" Дмитрий Цветов.
В Калининградской области с инвестиционными целями совершается не более 5% сделок с недвижимостью. Исключение составляет узкий сегмент квартир и апартаментов в курортных приморских городах, например в Светлогорске. Там доля инвестиционных покупок по отдельным проектам может достигать 20-30% - при условии, что арендой недвижимости распоряжается специализированный менеджер или управляющая компания. "В связи с падением ставок по банковским вкладам доля инвестиционных сделок может возрасти, - полагает генеральный директор агентства недвижимости "Клипер" Олег Перевалов. - Если тенденция к уменьшению доходности депозитов продолжится, мы сможем наблюдать рост спроса на инвестиционную недвижимость через 3-6 месяцев".
За последние несколько лет в регионе изменился формат инвестиций в квадратные метры. Три-четыре года назад среди калининградцев были популярны покупки квартир на стадии котлована для дальнейшей продажи после сдачи дома в эксплуатацию. Сейчас инвесторы чаще всего покупают готовые квартиры для сдачи в аренду. Именно такие сделки могут участиться в связи со снижением ставок по депозитам, считает Олег Перевалов.
Сергей Дудовцев, директор агентства недвижимости "Вендор", участник Костромской гильдии риелторов, ажиотажного спроса на недвижимость тоже пока не видит. "Костромская область - не очень богатый регион. Здесь не так много людей, которые из-за падения доходности по вкладам бросятся инвестировать в квадратные метры, особенно когда доходность от аренды тоже здорово упала с точки зрения инвестиционной привлекательности. Как показывает практика, большинство людей все же покупают недвижимость не в инвестиционных целях, а для себя", - отмечает он.
Массового оттока с депозитов в недвижимость в Ростовской области также не наблюдается. Некоторые риелторы, наоборот, ожидают снижения спроса из-за повысившихся цен и низкой платежеспособности. Как считают эксперты, прошлый кризис показал, что попытка переложиться из банков в квадратные метры не принесла большой выгоды. А во многих случаях вклады оказались выгоднее инвестиционных квартир. Кроме того, растет стоимость владения недвижимостью. Повышающиеся коммунальные платежи и налоги негативно влияют на сроки окупаемости инвестиционных квартир. К тому же необходимо учитывать риски недобросовестных квартиросъемщиков, расходы на ремонт и вынужденные простои квартиры в условиях жесткой конкуренции и большого количества построенного в последние годы жилья в регионе. Все это привело к тому, что инвесторы практически ушли с ростовского рынка недвижимости. Лишь в единичных ЖК количество инвестквартир может превышать 10%.
В Самарской области предложения о продаже как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости значительно превышают спрос. Об этом говорят и цены: если новостройки с января 2019 года прибавили в цене чуть более 1%, что даже не покрывает инфляцию, то квартиры на вторичном рынке и вовсе подешевели на 7-8%. "Если посмотреть все объекты, выставленные на продажу, то цены немного подросли. Но реально каждый продавец готов уступить, если он видит покупателя с живыми деньгами, а таких сегодня крайне мало. Большинство сделок совершается с ипотечными средствами, где первым взносом выступает маткапитал, - поясняет учредитель и директор риелторского агентства "Мегаполис-Самара" Лилиана Орлова. - Скидка может достигать 10% от заявленной цены".
Нижегородские риелторы не ждут значительного роста спроса на недвижимость даже с учетом снижения ставок по банковским вкладам. Доходы населения не растут, и макроэкономических предпосылок для этого не наблюдается. Предложений меньше, растет цена, уменьшается спрос. С другой стороны, уменьшается ставка по ипотеке. Возникают условия для инвестиций в недвижимость у тех, кто обладает "свободными" средствами. Но это не долгосрочные, а достаточно короткие инвестиции. Вряд ли их доля в общем объеме рынка превысит 5-10%.