Персональная ответственность
Кадастровая стоимость объекта должна быть близка к рыночной, но определяется она методами массовой оценки, без учета индивидуальных особенностей здания, квартиры или участка. Знать эту расчетную величину государству необходимо в первую очередь в целях налогообложения. Земельный налог и налог на имущество - это определенный процент от кадастровой стоимости объекта. Очевидно, что завышенная стоимость имущества бьет по кошелькам и граждан, и предпринимателей.
До 1 января 2017 года кадастровой оценкой в регионах занимались независимые экспертные организации, выигравшие торги. Однако многие подрядчики, как признал Росреестр, со своей задачей справились плохо. Результатом стало растущее количество заявлений по пересмотру кадастровой стоимости. Их сейчас принимают специальные комиссии по оспариванию, работающие при региональных управлениях Росреестра.
В 2017-м вступил в силу закон "О государственной кадастровой оценке". Документ разрешил определять кадастровую стоимость недвижимости только специализированным государственным бюджетным организациям (ГБУ). Такие ГБУ создают органы власти субъектов РФ.
Согласно новому законопроекту о совершенствовании государственной кадастровой оценки, пересматривать стоимость объектов недвижимости должны не комиссии при Росреестре, а сами ГБУ.?Причем руководство учреждений понесет персональную ответственность за корректное разрешение таких споров. Если сразу несколько заявителей обратятся в ГБУ с просьбой пересмотреть результаты оценки, получат отказы, а потом оспорят эти отказы в суде, глава учреждения может потерять работу.
Налоговая ретроспектива
Еще одно важное новшество - толкование всех корректировок в пользу потребителя. Если кадастровая стоимость недвижимости в результате пересмотра увеличится, налог на основании подорожавшей базы начнут рассчитывать только в следующем налоговом периоде. Но если кадастровая стоимость уменьшится, ее будут применять ретроспективно, с момента утверждения некорректных результатов оценки.
- Действующее законодательство не допускает изменения кадастровой стоимости за предшествующие налоговые периоды, - комментирует ситуацию уполномоченный по защите прав предпринимателей Псковской области Аркадий Мурылев. - В результате оспаривать завышенные результаты оценки во многих случаях нецелесообразно.
Вот конкретный пример. Переоценка кадастровой стоимости земли на Псковщине прошла в 2016 году. Аграрная компания узнала о том, что ее земля на бумаге подорожала в несколько раз, в 2017-м, когда пришла пора платить налоги за предшествующий год. Судебный процесс длился несколько месяцев, вступившее в законную силу решение суда предприниматель получил в 2018-м, но к тому моменту налоговая служба уже сформировала требования за 2017-й. Пересчитать налоги получилось только в текущем году за налоговый период 2018 года.
- Таких примеров - масса, - продолжает Аркадий Мурылев. - Если новые поправки узаконят пересчет налогов за все налоговые периоды, в течение которых применялась завышенная кадастровая стоимость, у предпринимателей, как и у граждан, будет больше стимулов заниматься возвратом переплаченных средств. А персональная ответственность руководства ГБУ повысит их шансы на положительное разрешение спора в досудебном порядке.
Кадастровую оценку земель на Псковщине в 2016 году провела петербургская фирма. Результатами остались недовольны не только предприниматели, но и садоводы - стоимость их участков выросла на бумаге в 10-25 раз.
Оценка выделки не стоит
После многочисленных митингов ряд муниципалитетов изменил ставки налога на землю. К примеру, в региональной столице за садовый участок теперь необходимо платить 0,2 процента от кадастровой стоимости объекта вместо 0,3 процента. Кроме того, отдельным категориям граждан предоставили скидки.
- Я владею участком площадью 15 соток в садоводческом товариществе "Ветеран" вблизи Пскова, - рассказывает председатель правления псковской региональной ассоциации садоводов Анатолий Бибаев. - До переоценки его кадастровая стоимость составляла 30 тысяч рублей, после - 356 тысяч рублей. Благодаря федеральным и местным льготам налог для меня увеличился всего в два раза - с 98 рублей до 200 рублей. Но садоводы, владеющие подобными участками и не имеющие льгот, столкнулись уже с семикратным повышением.
В 2021-м на Псковщине определится новая кадастровая стоимость земель сельхозназначения и земель населенных пунктов. На этот раз работы выполнит государственное бюджетное учреждение - реорганизованное госпредприятие Псковской области "Бюро технической инвентаризации" (БТИ). Садоводы надеются, что результаты оценочной кампании будут более корректными.
- БТИ, в отличие от предыдущего частного оценщика, располагается в Псковской области, - отмечает Анатолий Бибаев. - Мы можем поддерживать с ним оперативную связь, и это очень важно. К примеру, во многих садоводческих товариществах часть земель находится на возвышенности, часть - в низине. Последние часто подтопляются и на рынке стоят дешевле. Петербургские эксперты, проводившие оценку дистанционно, этого нюанса не учли и оценили все участки одинаково. С БТИ мы проводили совместное совещание, была встреча садоводов с руководством учреждения. Всю важную информацию донести удалось.
Плюсы и минусы
В будущем ГБУ, пересмотрев стоимость отдельного участка или строения, должно будет проверить смежные и однотипные объекты. Такое новшество также содержится в новом законопроекте. То есть владелец садового участка, доказавший, что его сотки оценили некорректно, добьется справедливости и для своих соседей.
Среди норм, которые могут привести к негативным последствиям, игроки рынка оценочных услуг называют следующий пункт: "бюджетное учреждение не вправе заключать договоры на проведение оценки объектов недвижимости в качестве исполнителя". Это ограничение, как ни парадоксально, является разрешительным.
- Сегодня ГБУ, уполномоченные на проведение кадастровой оценки, вообще не имеют права проводить независимую оценку, - поясняет председатель совета национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков "Союз СОО" Алексей Каминский. - Теперь этот запрет хотят снять, за исключением оценки недвижимости. Предлагаемые изменения - это шаг к огосударствлению рынка оценочных услуг, созданию института государственного оценщика.
В том, что система государственной кадастровой оценки нуждается в дальнейшем совершенствовании, ни оценщики, ни чиновники, ни владельцы недвижимости, впрочем, не сомневаются. Замечания экспертов, прозвучавшие во время "нулевых" чтений в Общественной палате РФ, будут направлены в Госдуму.