"В прогнозах на 2019 год всех пугали сильным ростом цен на жилье из-за перехода на эскроу-счета. Говорили, что это вызовет повышение цен на 10-20% и более, - говорит Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU. - Но по факту мы видим, что этого не произошло. Цены в уходящем году выросли на уровень инфляции - на 3-5%. Сильно упасть они тоже не могут, давит себестоимость строительства, потребность покупать есть. Получилось фактически топтание на месте".
По словам Александра Москатова, управляющего директора брокерского департамента "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости", рост цен во втором полугодии носит в основном "технический характер" - курс доллара в сентябре вырос, а продавцы элитной недвижимости традиционно индексируют в соответствии с ним стоимость своих объектов.
Сдерживает цены слабый спрос. По мнению Александра Москатова, в начале 2019-го наблюдался активный рост спроса и цен, с опережением показателей аналогичного периода прошлого года. Но к маю ситуация изменилась - спрос стал снижаться. В результате ежемесячное количество сделок стало примерно на 20% меньше, чем годом ранее. И эта тенденция сохранилась и в конце года. В итоге, по количеству сделок 2019 год, скорее всего, будет проигрывать прошлому.
Как отмечает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании "Метриум", в 2019 году продолжился рост цен на столичные новостройки, причем такими темпами, которые за посткризисный период, с 2015 года, не наблюдались. В массовом сегменте в октябре средняя стоимость квадратного метра выросла до 173,2 тысячи рублей, что на 9% больше, чем в аналогичный период 2018 года (159,1 тысячи рублей). В бизнес-классе "квадрат" обходился на 6% дороже, чем годом ранее - 237,9 против 224,8 тысячи рублей за квадратный метр.
Цены на новостройки растут даже на фоне слабого спроса, говорит Литинецкая. Такая же картина наблюдалась в 2015 году: после кризиса число сделок сразу же сократилось, однако цены на новостройки продолжали подниматься до середины года, и только после этого начался этап коррекции. По мнению Литинецкой, подобная ситуация может сложиться и в следующем году. "Ситуация с доходами населения не улучшилась, а снижения ставок по ипотеке до 9% оказалось недостаточно для "перезапуска" спроса. Поэтому я полагаю, что в следующем году темпы повышения цен на рынке новостроек скорее всего сократятся".
С другой стороны, спрос на жилье и цены в следующем году может оказаться лучше прогнозов. По мнению Репченко, ситуацию на рынке недвижимости сейчас определяет, прежде всего, снижение кредитных и депозитных ставок. Из-за удешевления ипотечных займов большее число людей может заняться решением жилищного вопроса. Но более весомой для рынка является снижение ставок по депозитам, облигациям и другим финансовым инструментам.
"Раньше аренда приносила 5-6% годовых. Но ставки на финансовом рынке были выше, и без особого напряжения можно было бы получать 7-8 процентов по банковскому депозиту, - объясняет Репченко. - Сейчас облигации, депозиты сравнялись по доходности с доходом от сдачи жилья в аренду".
В связи с этим, по мнению эксперта, произойдет переток денег с финансовых рынков на рынок недвижимости. Возвращается инвестиционный спрос на недвижимость, люди покупают жильё не столько для того, чтобы самим в нём жить, сколько с желанием получать от этого доход.
Как считает Репченко, в 2020 году продолжится рост цен на жильё, примерно на 5%. Но сильно жилье не подорожает. Как только ставки ипотеки перестанут снижаться, она перестанет удешевляться. И переток денег будет в целом непродолжительным. Инвестиционный спрос на недвижимость наблюдается, большей частью, в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге, Сочи. В остальных регионах рост цен на жилье будет зависеть от того, много ли там строят. "По регионам рост цен будет дифференцированный, от 0 до 5%", - считает Репченко.
Зато введение эскроу-счетов может оказать позитивное влияние на рынок загородной недвижимости. Как отмечают эксперты компании Knight Frank, когда были относительно доступны деньги дольщиков по крупным проектам многоэтажной плотной застройки, то малоэтажному строительству было очень сложно конкурировать с этими проектами. Сейчас же, с введением эскроу-счетов, застройщики могут получить примерно одинаковую прибыль и от возведения 400-метровой башни-небоскреба, и от строительства 400 таун-хаусов.