Специально для "Российской газеты" Валерий Емельянов, аналитик ИК "Фридом Финанс", сравнил цены в Москве и в регионах, а также назвал города, где застройщики продают жилье по заниженным ценам.
Как и с любым товаром, в цене жилого дома есть затраты на производство и есть наценка продавца (застройщика). Средняя маржа застройщиков в Москве сейчас составляет 58 процентов. Разница между стоимостью бетонной коробки и той ценой, который платит за нее покупатель, составляет 56,5 тысячи рублей с каждого метра.
Но в регионах ситуация иная. По данным Союза инженеров-сметчиков, сейчас в среднем по России один квадратный метр в новостройке обходится строительным компаниям в 50290 рублей, а реально продается за 54250. Иначе говоря, чистая маржа у них составляет около 4 тысяч рублей с квадрата. Если взять типичную квартиру стоимостью 2,5-3,5 миллиона рублей, то наценка застройщика за нее составит до 260 тысяч рублей.
Но это сильно усредненные цифры. Из статистики смет видно: чем крупнее город, тем шире маржа. Например, в Казани она составляет 23 тысячи с метра. Застройщик на создание стандартной двухкомнатной квартиры размером 65 метров тратит около 3,7 миллиона рублей, а продает ее по 5,2 миллиона. Получается, по 1,5 миллиона наценки на каждого покупателя.
В Санкт-Петербурге с такими же параметрами за вычетом расходных материалов и работ застройщик имеет по 29,4 тысячи рублей, или около 1,9 миллиона рублей с каждой квартиры. Во Владивостоке при тех же исходных данных - более 2 миллионов рублей, в Москве - 3,7 миллиона рублей. При технической стоимости метра в столице 97,2 тысячи рублей застройщики продают квартиры в среднем по 153,6 тысячи за квадрат.
Есть регионы, где картина прямо противоположная, и там наблюдается перекос в пользу покупателей. Например, на Чукотке строят по 55 тысяч рублей за метр, а продают по 40 тысяч рублей. В Мордовии по 44,5 тысячи рублей, а продают по 42 тысячи рублей. В Мурманске по 52 тысячи рублей, а продают по 50 тысяч рублей.
Нет спроса, застройщики демпингуют (продажа товаров и услуг по искусственно заниженным ценам) в надежде нагнать объемы, в итоге продают квартиры себе в убыток. Таких регионов - примерно треть. Но в общем объеме строительного рынка они погоды не делают: в целом по стране маржа все-таки положительная.
Куда движется рынок
К осени прошлого года разница между ценой строительства и ценой продажи в России составляла 4300 рублей с метра. Сегодня она сжалась до 4000 рублей. В процентном отношении - это 8,7 процента полгода назад по сравнению с нынешними 8 процентами.
Для столь короткого периода это внушительная динамика. Причем заметно, что маржа сжимается в основном из-за замедления роста рыночных цен, а не роста издержек. Так, затраты на средний метр у застройщиков выросли на 1,6%, в то время как расходы клиентов на приобретение тех же самых метров лишь на 0,9%.
В мегаполисах и окрестностях картина иная: там рост издержек происходит наравне со всей Россией, а вот цены себя ведут более независимо. За последние полгода техническая стоимость метра в Москве, Петербурге и областях поднялась в равной мере на 1,6%. При этом продажная стоимость метра в Москве прибавила 2,3%, в Петербурге 2,9%, а в Московской области просела на 1,1%.
Что изменится в этом году
По нашим прогнозам, рынок продолжит движение к расслоению. Дорогие локации будут дорожать, дешевые дешеветь. Маржа в Москве и Петербурге за год может сократиться еще на 2-3%, но это не будет критичным для застройщиков, особенно для крупных игроков. А вот в регионах ситуация может выйти из-под контроля. Издержки строительства, как мы видели выше, растут у всех одинаково, при этом цены на конечный продут (квартиры) за пределами больших городов не растут или даже падают. Причем не только за Уралом, но и в непосредственной близости от столицы. Так, подмосковный город Одинцово за прошлый год просел в цене на 4,6%.
Одним из факторов роста цен может выступить ипотека. Ставка ЦБ в феврале в очередной раз снижена. Тем не менее, средняя ставка по ипотеке в России остается относительно высокой, около 9,4% годовых. Именно по такой ставке покупает квартиры основная масса клиентов, не имеющих льгот и маткапиталов.
Чтобы покупатели, финансово состоятельные, но еще не взявшие ипотеку, приобрели мотивацию сделать это, их потенциальный платеж должен снизиться ощутимо, как минимум на 10-15%. Для этого ставка по жилищным кредиту должна составить около 7,5%.
Такое возможно, если ставка ЦБ будет снижена с нынешних 6% до 4%. На горизонте ближайшего года такое событие выглядит маловероятным. Следовательно, никакого бума цен на квартиры мы не увидим. А вот снижение объемов строительства на фоне падения маржи - более чем вероятно.