Нелегкая доля
По словам Романа Фомичева, руководителя строительной компании "Фора", пандемия лишь усугубила трудности, с которыми отрасль жилищного строительства столкнулась 1 июля 2019 года - с переходом на проектное финансирование. То есть на реализацию проектов не на деньги участников долевого строительства, а на собственные средства застройщиков или банковские кредиты.
Сегодня в регионе по старой схеме, на средства дольщиков, достраивается примерно 90 процентов объектов. А вот дальнейший расклад пока далек от оптимистичного.
- По 37 новым проектам поданы заявки в банки на проектное финансирование. По 20 уже получен отказ, то есть предприятия, считай, банкроты. По десяти ситуация пока под вопросом. И только по семи кредитование одобрено, - рассказывает Роман Фомичев. - Ни застройщики, ни банки не готовы форсировать взаимодействие друг с другом, потому что ни у тех, ни у других нет нужных компетенций.
А потому даже формальное "добро" банка еще не гарантирует доступ к деньгам. Например, со слов эксперта, из семи предприятий, подписавших с банками кредитные договоры, реальные средства получили пока только два - потому что слишком много в этих договорах отлагательных условий.
- Самое трудное - это дофинансирование собственного участия, - поясняет Фомичев. - Условно, компания вложила в стройку 120 миллионов, а ей предложили добавить еще 100. Понятно, что таких денег нет ни у кого в регионах. И все, получается тупик.
Поэтому в самом устойчивом положении находятся именно те компании, которые получили проектное финансирование. А поскольку их мизер, все остальные под ударом: потому что "потребитель замер, все поставлено на паузу". "На паузе" оказались и многие производители стройматериалов. И это, по мнению специалистов, в будущем грозит новыми обманутыми дольщиками. То есть меры поддержки, которые предложило федеральное правительство (не возбуждать банкротных дел по застройщикам, не записывать дома в проблемные, освободить от пеней и штрафов по договорам долевого участия на полгода и другие), в этой ситуации очень своевременны.
Как отметил председатель комитета по строительству калужского отделения "ОПОРЫ России", глава компании "СЗ Облстрой" Денис Моисеев, в его регионе лишь треть строек ведется с применением проектного финансирования - в основном в областном центре и Обнинске. Остальные работают по старинке: продают квартиры и на вырученные деньги строят новое жилье. По словам Моисеева, дело здесь не только в самих застройщиках - банки оказались не готовы к проектному финансированию.
А есть ли покупатель?
Проблемы ужесточает провал продаж уже построенного жилья. С началом роста курса доллара в начале года наблюдалось некоторое увеличение спроса в крупных городах: люди спешили вложить накопления в квадратные метры. Однако начались карантинные мероприятия, и, как следствие, продажи просели.
- Даже те, кто планировал покупку жилья, сейчас банально боятся остаться без денег и откладывают эти планы на потом, - поясняет Денис Моисеев. - В прошлом году в это время мы продавали десятки квартир, сегодня - ни одной. Люди звонят, интересуются ценами, но о покупке речи не ведут.
При этом участники рынка отмечают, что прекращение деятельности отрасли может привести к тяжелейшим последствиям. Ведь даже благоприятный сценарий развития ситуации вовсе не означает оживления рынка недвижимости - никто не будет покупать квартиру в доме, где строительство было приостановлено. А нет продаж - нет средств на достройку. Что делать?
- Нужны бюджетные вливания, - рассуждает Денис Моисеев. - Так, в малых городах Калужской области возводятся небольшие дома. Их строительство можно было бы "докредитовать" целевым способом, например с помощью фонда МСП. Там не так много средств потребуется - решусь предположить, что надо будет потратить от 10 до 50 миллионов рублей. Может быть, наконец заработает так хорошо разрекламированная сельская ипотека. Иная ситуация в крупных городах, где объекты серьезнее, хотя и спрос больше. Здесь потребуются другие деньги. В любом случае необходимо менять подход к проектному финансированию - или застройщикам придется искать какие-то иные резервы.
- Мы надеемся на помощь государства, - вторит ему Илья Невский, депутат гордумы Костромы, собственник группы компаний "Главснаб". - Речь должна идти не только о налоговых каникулах, а о реальной финансовой поддержке производственного сектора, строительства объектов и жилья. По налогам должны быть не просто отсрочки с перенесением оплаты на третий-четвертый квартал и не понижающие коэффициенты, а реальный нулевой налог за все время простоя. А когда будем выходить из кризиса, налоговое бремя необходимо увеличивать не сразу, а постепенно, по нарастающей. Это касается и налога на имущество, и транспортного, и упрощенки, и вмененки. Для тех, кто работает по схеме "доходы минус расходы", налог должен быть не более пяти процентов, а для тех, кто платит шесть процентов, нужно снижение до одного. Что касается федеральных налогов, то часть НДС и налога на прибыль должна в большей степени оставаться в регионах. Только так дотационные субъекты смогут выкарабкаться из кризиса. Все понимают, что производство и строительный сектор должны работать, а программы - выполняться. Но мы просто встали - и все. Сейчас пытаемся получить разрешение на работу.
В этой ситуации многие работодатели не знают, чем платить людям зарплату: денег просто нет.
- Бизнесмен не вкладывает рубли в кубышку: все идет в развитие, - продолжает Илья Невский. - Если этого не делать, бизнес откатится назад. Сейчас речь идет о выживании бизнеса как производственной единицы. При выходе с карантина ипотека должна быть доступна для граждан: нужны государственные меры поддержки. Ставка должна стремиться к нулю, а ни в коем случае не расти. Необходимо стимулирование покупательского спроса. Это поможет поддержать экономику после выхода из кризиса.
- Застройщикам грозят серьезные штрафы в случае задержки сроков сдачи объектов: тут включаются механизмы защиты прав потребителей. А из-за несоблюдения санитарно-технических мероприятий компанию могут исключить из реестра действующих предприятий, - рассказывает Олег Панфилов, строитель с 20-летним стажем, учредитель костромской компании ООО СК "Партнер". - Особенно тяжело в это время тем, у кого работало до 50 процентов мигрантов. Сейчас, когда иногородние уехали, а кто-то не выходит на работу, найти людей непросто: квалифицированных местных строителей не хватает.
Квадрат подрастет
Спрос рождает предложение: покупать жилье скоро придется совсем по другой цене, уверены строители.
- Во-первых, подорожали стройматериалы: сталь, арматура, электротехника прибавили процентов восемь - десять, - констатирует Роман Фомичев. - Во-вторых, из-за невозможности получить проектное финансирование с рынка уйдет часть компаний. То есть предложений будет меньше, а спрос на жилье через некоторое время все равно появится.
- Некоторые недобросовестные производители повысили цены, и те сметы, которые были заложены, нарушаются, - подчеркивает Олег Панфилов. - Если не начнется государственное регулирование этой сферы - строители будут работать "в нули". В прошлом году из-за введения эскроу-счетов и падения спроса маржинальность бизнеса и так упала: банки стали забирать дополнительно порядка десяти процентов. При себестоимости в 30 тысяч рублей квадратный метр продавали по 38-40 тысяч. Маржа в пределах десяти тысяч с метра - это очень мало: строителям и кредиты, и налоги, и зарплаты надо платить, и участки выкупать. В условиях неопределенности сметы уже сегодня закладываются с прибавкой от 20 процентов и выше: никто не знает, хватит ли денег на завершение объекта. Полагаю, что из-за пандемии многие приостановят строительство, а затем на волне возникшего дефицита начнут задирать цены на готовое жилье. Если год назад к нынешнему лету ожидали рост в 30 процентов, то теперь он может достигнуть 50. И цена квадратного метра в новостройках в Костроме на этапе закладки фундамента в 80 тысяч рублей станет реальностью.
Что можно сделать? Тут опять все упирается в заемные средства, считают строители.
- Самый лучший вариант исправить ситуацию - дать команду банкам кредитовать строителей под наименьший процент и гибко подходить к заемщикам, - предлагает свой вариант Панфилов. - Как только банки начнут проводить нормальную кредитную политику - строители поднимутся. А с ними и экономика начнет выздоравливать.