Взгляд из Москвы
Логично было предположить, что после снятия ограничительных мер и самоизоляции москвичи бросятся покупать квартиры. Но это далеко не так. По данным аналитиков компании МИЭЛЬ, в июне Управлением Росреестра по Москве зарегистрировано переходов прав на основании договоров купли-продажи жилья на 21% меньше в сравнении с июнем прошлого года.
"На вторичном рынке это произошло из-за остановки работы государственных регистрирующих органов. Кроме того, из-за ограничительных мер возникли сложности с передвижениями по городу и показами, в частности, - рассказывает Марина Толстик, председатель совета директоров сети офисов МИЭЛЬ. - Пандемия и ограничительные меры показали, что дистанционные сделки на "вторичке" проводить крайне сложно. Это направление необходимо развивать, делая электронные сделки доступными и безопасными".
Рынок новостроек также показал падение спроса.
"На определенное время остановились стройки, и несмотря на то что многие застройщики постарались максимально перевести все процессы продаж в режим онлайн, объем продаж снизился, - делится Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Азбука Жилья". - Например, в апреле и мае объем продаж снизился на 43% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. В июне были сняты многие ограничения на передвижение и на работу застройщиков и агентств недвижимости, количество сделок возросло. При этом по итогам первого летнего месяца объем продаж в годовом выражении снизился уже на 28%".
Что же касается цен, то, как уверяют эксперты, на данный момент они не фиксируют сколько-нибудь значительных изменений.
"Некоторые продавцы, надеясь на ажиотаж, выставляют свои квартиры по завышенным ценам, что влияет на средний показатель цены предложения. Но такие квартиры не пользуются спросом и уходят в долгую экспозицию, - поясняет Марина Толстик. - На вторичном рынке средний чек продажи сейчас составляет 10,7 миллиона рублей. Эта цифра примерно равна показателю января 2020 года". По словам эксперта, в Москве самые популярные квартиры сейчас - двухкомнатные и однокомнатные, в структуре сделок их доля составляет соответственно 38 и 34%. И это стандартный показатель, близкий к средним многолетним значениям.
Ждать больших изменений цен на "вторичке" до конца года не стоит. "Для этого нет экономических предпосылок - доходы граждан не растут, за время пандемии многие либо потеряли работу, либо пережили сокращение зарплаты. Сейчас идет реализация отложенного спроса, но по ее окончании пока не видно факторов, которые смогли бы разогнать спрос и повысить цены. Если же наступит вторая волна коронавируса и будут вновь введены ограничения, то прогнозировать и вовсе станет невозможно", - отмечает Марина Толстик.
Цены на квартиры в новостройках повторяют динамику покупательской активности. "В мае было отмечено снижение средней стоимости 1 кв. м без учета элитной недвижимости на 1,7% - это было первое снижение данного показателя, начиная с сентября 2019 года. Однако в июне, когда покупатели активизировались в связи со снятием ограничений, средняя стоимость увеличилась на 1,2% и теперь составляет 223 тысячи рублей за квадратный метр, - уточняет Ярослав Дарусенков. - По сравнению с концом 2019 года средняя стоимость увеличилась на 4,1%. В разрезе по классам наблюдается рост средней стоимости по всем сегментам.
"Наибольшее увеличение отмечается в бизнес-классе, где средний показатель цены одного квадратного метра за полгода вырос на 7,5%".
По словам эксперта, основная тенденция на рынке жилья - увеличение сделок с ипотекой. По итогам второго квартала их доля на первичном рынке составила рекордный для Москвы 61%. Наибольшую долю ипотека заняла в массовом сегменте (классы эконом и комфорт). Например, в мае доля продаж с использованием ипотечных кредитов составила в массовом сегменте 77%.
Меняются и покупательские предпочтения. Например, в массовом сегменте выросли продажи квартир с отделкой - их доля за два месяца составила 50% от общего количества заключенных сделок.
Стоит ли сейчас покупать квартиру и какую: "вторичку" или в новостройке- однозначного ответа нет. "Если жилищный вопрос есть - нужно его решать, - уверена Марина Толстик. - Если речь идет о срочном решении жилищного вопроса, например, о разъезде, то, скорее всего, выбор будет сделан в пользу "вторички": в такую квартиру можно въехать сразу же по завершении сделки. Также выбирают "вторичку" те, кто привязан к конкретному району". По словам эксперта, если же речь идет о жилье на будущее - например, о приобретении квартиры для детей или о вложении средств, тогда выбор падает на новостройку, пусть даже за МКАДом. К тому же сегодня порядка 60% рынка новостроек попадает под действие льготной ипотеки.
Взгляд из Минска
Белорусский рынок жилой недвижимости в первом полугодии испытал изрядные потрясения. Риелторы вместе с продавцами и покупателями почувствовали резкое изменение ситуации еще во второй половине марта. По словам руководителя группы компаний "Твоя столица" Владимира Давидовича, одновременно сошлись три фактора. Это понимание, что экономику ожидает испытание, опасность распространения эпидемии и нестабильность на нефтяном рынке, которая, в свою очередь, внесла сумятицу на рынок валютный. А в Беларуси собственники объектов недвижимости при определении цены привязываются к доллару.
Первичный рынок жилья в конце марта замер. Уровень заявленного спроса на новостройки, по информации экспертов, упал в Минске в 2,2 раза: собственные средства население предпочло попридержать, а кредитные из-за изменившихся обстоятельств стали менее доступными. На вторичном рынке цены реальных сделок упали примерно на 10-15 процентов, в то же время за март-июнь предложение квартир выросло до критических. Рост объемов предложений за весну составил 40 процентов!
- За всю историю рынка жилья выше объем предложения был только в начале 2016 года, - вспоминают в "Твоей столице". - В то время завершался длительный период снижения цен, а доступное широким массам кредитование отсутствовало. В целом в первом полугодии 2020 года заключено на 7 процентов меньше сделок, чем в аналогичный период прошлого года. И если февраль и март были достаточно продуктивными, то апрель, май и июнь по количеству сделок провалились.
Данные аналитического центра Realt.by свидетельствуют о том, что первое полугодие 2020 года по спросу на квартиры стало в белорусской столице худшим за последние пять лет. Только в июне средняя цена проданных в Минске квартир снизилась на 1,6 процента и составила 1314 долларов за квадратный метр.
На этом фоне наметился тренд на постепенное снижение цен предложения и спроса, вторят коллегам в "Твоей столице". По итогам июня средняя стоимость однокомнатной квартиры в Минске составила 1330 у.е. за 1 кв. м, цена "квадрата" в готовых к проживанию квартирах (въезжай и живи) равнялась в среднем 1500 у.е. Для двухкомнатного жилья показатели составляли соответственно 1180 и 1460 долларов, для трехкомнатных квартир - 1040 и 1330 за 1 кв. м. Предпочтения покупателей нынче сфокусированы на недорогих однокомнатных квартирах.
Эксперты осторожно говорят о том, что с учетом летнего затишья белорусский рынок жилья близок к равновесию. Благодаря отложенному спросу потенциальные покупатели стали возвращаться. Правда, снижение цен на жилье пока не остановлено: продавцы продолжают конкурировать между собой. К слову, рынок загородной недвижимости падает уже более пяти лет.