Как сообщили в пресс-службе регионального правительства, возвращение доминант призвано решить проблему обманутых дольщиков. Сейчас в регионе порядка 10 тысяч человек ждут свои квартиры в проблемных комплексах.
Достраивать такие ЖК приглашают сторонние компании, они получают различные преференции. В частности, таким застройщикам могут предоставлять бесплатно участки под строительство жилья, также у них в первую очередь выкупают социальные объекты и подключают новостройки к сетям.
Правда, сами участники рынка в последнее время не сильно стремились браться за проблемные объекты. Главным аргументом становилось ограничение высотности. С 2017 года в регионе стали очень жестко следить за количеством этажей. Главной причиной была диспропорция по количеству социальных объектов.
Дело в том, что с середины двухтысячных, когда активно застраивались Мурино, Кудрово и другие локации на границе с Петербургом, во Всеволожском районе вырос настоящий каменный пояс. Высотки с микростудиями никак не обеспечивались социальной инфраструктурой, а заселялись туда семьями. Как следствие, возник колоссальный дефицит школ, детских садов, поликлиник. Эта схема стала возможной потому, что изначально Кудрово и Мурино имели статус сельских территорий и решение о строительстве в границах населенного пункта принималось исключительно на муниципальном уровне. Практика показала, что согласовать крупный ЖК в населенном пункте со статусом "деревня" довольно просто.
Три года назад, когда стало ясно, что исключительно рыночными механизмами нехватку инфраструктуры не победить, власти Ленобласти ввели жесткие требования к застройщикам. Они запретили доминанты, чтобы можно было контролировать плотность застройки в новых ЖК. И вот сейчас эти правила меняются.
Чиновники уверяют, что возвращения к бесконтрольной застройке небоскребами не будет. Застройщик, который желает возвести высотку в своем ЖК, должен вначале получить положительное заключение регионального градсовета. При этом площадь доминантной застройки не должна превышать 20 процентов общей площади ЖК.
При этом построить, например, 40-этажную башню в поле по-прежнему нельзя. Для городских населенных пунктов разница между основными высотностями жилого комплекса и доминанты не может составлять более девяти этажей. То есть выше 21-го этажа построить дом в городах Ленобласти не получится (сейчас здесь разрешены дома не более чем в 12 этажей). Для сельских населенных пунктов предельное ограничение по высоте составляло девять этажей. Если застройщик захочет возвести доминанту на селе, то она может быть выше других зданий на четыре этажа, то есть максимум получится построить 13-этажку.
Еще одно послабление, которое ввели власти Ленобласти, - застройщикам разрешат размещать детские сады в самих жилых домах. Раньше компании должны были возводить только отдельно стоящие здания. А затем детские сады выкупались регионом, и получались обычные муниципальные дошкольные учреждения образования. Но, несмотря на процедуру выкупа, для застройщиков возведение детского сада становилось весьма непростой задачей, ведь в их задачу входило не только непосредственно строительство здания, но и подведение коммуникаций, благоустройство территории.
В регионе полагают, что строительство детсадов на первых этажах ЖК с тем же количеством мест не повлияет на обеспеченность социальными объектами. Правда, пока открыт вопрос о статусе таких детских садов. Например, в Петербурге практика строительства детских садов на первых этажах ЖК также широко распространена, но после сдачи комплекса детский сад не выкупается городом, а в помещениях открывается частное дошкольное учреждение. Жильцы поступают по-разному, кто-то водит туда детей, кто-то предпочитает бесплатный детский сад.
Но в Ленинградской области другая ситуация. В отдельных локациях в принципе нет мест в детских садах, ни в частных, ни в государственных. Каждое утро тысячи жителей новостроек из Ленобласти отвозят своих детей в петербургские детские сады. Власти региона проблему признают. В частности, в регионе платят компенсацию малообеспеченным семьям, которые не смогли найти никакого варианта.
Будущее соцобъектов в Ленобласти на фоне трансформировавшихся нормативов выглядит туманно, конкретных примеров нет. Пока никто из застройщиков публично не выступил с желанием построить в регионе ЖК с доминантами по новым условиям.