Эксперты считают, что спад в строительстве вызван комплексом факторов. В частности, у потенциальных покупателей стало меньше денег. В апреле это объясняли вынужденным переходом в онлайн, но и в июне мало что изменилось: покупательская активность по сравнению с прошлым летом снизилась на 14 процентов.
Информация Росстата по итогам второго квартала 2020 года показала, что индекс потребительской уверенности снизился сразу на 19 пунктов - за последние четыре года это его минимальный уровень. В этих условиях многие граждане предпочитают не вкладывать все свои сбережения в первый взнос по ипотеке.
Одной из главных причин спада рассматривается переход в строительстве на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. Напомним, этот вариант подразумевает, что дольщики несут свои деньги в банк, который хранит их у себя, а строительной компании выдает кредит. Данная схема позволяет убрать с рынка недобросовестные строительные компании и обезопасить средства дольщиков.
Но взаимодействие строителей и банков складывается не так просто, как ожидалось. К сопровождению застройщиков допущены 95 банков, но лишь около 10 из них реально готовы сопровождать строительные проекты, отметила генеральный директор одной из строительных компаний Ленинградской области Валерия Малышева на онлайн-конференции Санкт-Петербургского регионального отделения "Деловой России" и Северо-Западного главного управления ЦБ РФ, посвященной банковскому сопровождению строительной отрасли.
Вопросы возникают уже на стадии оценки кредитоспособности застройщиков - рыночные условия проекта строители и финансисты зачастую оценивают по-разному. По мнению Валерии Малышевой, банки зачастую могут занизить стоимость проекта, и иногда такое занижение достигает 20 процентов. Играет роль и то, что при рассмотрении заявки застройщика банки рассматривают финансовое состояние всей группы компаний, и это существенно увеличивает срок рассмотрения заявки.
Еще одна проблема - ранняя остановка финансирования проектов банками. Это происходит либо в момент ввода дома в эксплуатацию, либо в течение одного-двух месяцев после получения разрешения на ввод. Это создает сложности застройщикам, так как в строительстве существует гарантийное удержание - задержка платы в течение определенного срока для обеспечения обязательств подрядчика и для покрытия расходов заказчика на устранение недостатков.
- Это необходимо учитывать, - подчеркивает Валерия Малышева. - Срок кредитования должен быть продлен как минимум до шести месяцев после ввода объекта в эксплуатацию.
Для того чтобы кредитоспособность была признана высокой, Центробанк требует, чтобы застройщики удерживали пять процентов от суммы договора генподряда в течение двух лет после того, как объект введут в эксплуатацию. Речь идет о существенной сумме, и подобное требование ведет к повышению генподрядчиками стоимости работ. В свою очередь, вырастет себестоимость жилья. Этот критерий стоит уменьшить до двух-трех процентов, добавляет директор по экономике и финансам еще одной строительной фирмы Алексей Плюта.
Следующий критерий, усложняющий жизнь строителям, касается ограничения минимальной цены продаж. Чтобы привлекать покупателей в проекты по строительству жилья, нередко необходимо проводить акции и скидки. Но если минимальная цена продаж жестко зафиксирована, проводить акции невозможно. Лучше устанавливать не минимальную цену в конкретном проекте, а среднюю цену продаж в течение квартала, считает эксперт.
Кризисные тенденции первого полугодия ударили по частному сектору, на долю которого сегодня приходится пять процентов всего строящегося жилья. За полгода ввод индивидуальных домов сократился более чем на 11 процентов.
Представители компаний, которые занимаются малоэтажным строительством, высказывают еще одно предложение. Ввод в эксплуатацию жилья сейчас занимает в среднем около двух с половиной месяцев. Строительные предприятия, работающие в рамках проектного финансирования, все это время не могут раскрыть свои эскроу-счета и вынуждены платить банкам за кредит высокий процент. На "малоэтажниках" это сказывается особенно сильно: возведение малоэтажного или частного дома занимает месяцы, и при существующих сроках ввода объектов в эксплуатацию их себестоимость возрастает примерно на два процента.
Кстати, в реальности из-за проблем с электронным документооборотом процесс ввода дома в эксплуатацию может длиться даже не месяцы, а год-два, отмечает вице-президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Валерий Артемьев. Чтобы решить эту проблему, "Деловая Россия" предложила Минстрою РФ сократить ввод жилых домов в эксплуатацию с 2,5 месяца до одного.
Что ждет строительную отрасль в "посткарантинный" период? По предварительным подсчетам экспертов, к концу года в России будет введено не более 40 миллионов "квадратов" жилья. За последнее десятилетие это минимум. Возврат к докризисному уровню может занять не менее трех-четырех лет.